Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Jahresabrechnung im WEG-Recht: Eigentümer kämpfen gegen Falschberechnungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Heizkosten müssen Eigentümer für ungeheizte Kellerräume zahlen?
- Wann kann eine Jahresabrechnung der WEG erfolgreich angefochten werden?
- Wie werden Heizkosten in der WEG rechtlich korrekt verteilt?
- Welche Bedeutung hat die Wohnflächendefinition für die Heizkostenabrechnung?
- Wie können Eigentümer bauliche Veränderungen an Heizungsanlagen rechtssicher durchführen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Köln
- Datum: 19.03.2024
- Aktenzeichen: 204 C 100/23
- Verfahrensart: Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ein Wohnungseigentümer, der gegen die Jahresabrechnungen der Eigentümerversammlung Einspruch erhebt. Er argumentiert, dass die ihm auferlegten Heizkosten ungerechtfertigt seien, da seine Kellerräume keine beheizte Wohnfläche darstellen. Diese Räume verfügen über keine Fenster oder Heizkörper, und die Heizkörper wurden bereits entfernt.
- Beklagte Partei: Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Beschlüsse der Jahresabrechnung verteidigt. Sie ist der Ansicht, dass die Abrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und die Kosten auch auf die Einheit des Klägers umgelegt werden können, da die Kellerräume ursprünglich Heizkörper besaßen.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Der Kläger wendet sich gegen die auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossenen Jahresabrechnungen für 2021 und 2022, in denen ihm für seine Kellerräume Heizkosten in Rechnung gestellt wurden. Er argumentiert, dass diese Kosten unrechtmäßig seien, da die Räume nicht als beheizte Wohnfläche betrachtet werden können.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage ist, ob die Kosten für Heizung und Warmwasser auf die Kellerräume umgelegt werden dürfen, obwohl diese nicht über Heizkörper verfügen und somit keine beheizte Wohnfläche sind.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage wird abgewiesen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.
- Begründung: Das Gericht stellt fest, dass nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes eine Anfechtung der Jahresabrechnung nur in Bezug auf die Berechnung von Vor- und Nachschüssen möglich ist, was hier nicht der Fall ist. Die Kellerräume hatten ursprünglich Heizkörper, wodurch die Kostenaufteilung gerechtfertigt ist. Der Kläger konnte nicht belegen, dass der Verteilerschlüssel geändert oder die Heeremittlung der Heizkörper erlaubt war.
- Folgen: Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt, und das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das Urteil stärkt die Position der Wohnungseigentümergemeinschaften, Beschlüsse entsprechend ihrer internen Regelungen zu fassen, sofern diese nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen.
Jahresabrechnung im WEG-Recht: Eigentümer kämpfen gegen Falschberechnungen
Die Anfechtung von Jahresabrechnungen im Rahmen des WEG-Rechts ist ein zentrales Thema für Eigentümergemeinschaften. Oft führen Falschberechnungen bei den Betriebskosten, etwa durch fehlerhafte Nebenkostennachforderungen oder ungenaue Verbrauchsabhängige Abrechnungen, zu Streitigkeiten. In solchen Fällen kann es notwendig sein, rechtliche Schritte zu unternehmen, um Unstimmigkeiten in der Abrechnung zu klären. Transparenz und Korrektheit sind essenziell, um die Ansprüche auf Rückzahlungen von Nachschüssen durchzusetzen.
Wenn Mängel in der Abrechnung entdeckt werden, ist eine frühzeitige Überprüfung und gegebenenfalls Anfechtung durch die Eigentümer entscheidend, um ihre Rechte zu wahren. Um ein besseres Verständnis für die relevanten Aspekte und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu gewinnen, werden wir nun einen konkreten Fall analysieren, der diese Thematik beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Streit um Heizkostenabrechnung für Kellerräume ohne Heizkörper
Das Amtsgericht Köln hat eine Klage gegen zwei Jahresabrechnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgewiesen. Ein Eigentümer hatte sich gegen die Berechnung von Heizkosten für seine Kellerräume in den Jahren 2021 und 2022 gewehrt, für die er insgesamt 6.985,13 Euro zahlen sollte.
Umstrittene Heizkosten für Tiefkellerräume
Die streitgegenständlichen Räume befinden sich im Tiefkeller des Objekts und verfügen weder über Fenster noch über aktuell installierte Heizkörper. Die ehemals vorhandenen Heizkörper wurden zu einem früheren Zeitpunkt entfernt. In der Jahresabrechnung 2021 wurde der Kläger mit Grundkosten für Heizung und Warmwasser von 1.553,34 Euro bzw. 190,64 Euro sowie Verbrauchskosten für Warmwasser von 181,23 Euro belastet. Für 2022 setzte die Eigentümergemeinschaft Grundkosten von 1.095,69 Euro und 133,31 Euro sowie Verbrauchskosten von 2.587,48 Euro und 303,46 Euro fest. Zusätzlich wurden je Nutzer geschätzte Kosten von 54,74 Euro berechnet.
Rechtlicher Streit um Wohnflächendefinition
Der Kläger argumentierte, dass die in den Abrechnungen mit 178,500 Einheiten berücksichtigte Nutzfläche keine beheizte Wohnfläche darstelle. Nach seiner Auffassung könnten Kellerräume ohne Fenster und Heizkörper auch nach der DIN-Norm 277 nicht als beheizte Wohnfläche eingestuft werden. Er verwies darauf, dass der Begriff der Wohnfläche im Sinne der Heizkostenverordnung ausgelegt werden müsse und die Beschlüsse eine unangemessene Benachteiligung ohne triftigen Grund darstellten.
Gerichtliche Entscheidung zugunsten der Eigentümergemeinschaft
Das Amtsgericht Köln wies die Klage ab und bestätigte die Rechtmäßigkeit der Beschlüsse. In der Urteilsbegründung verwies das Gericht darauf, dass nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bei der Anfechtung von Jahresabrechnungen nur noch die Falschberechnung der Vor- und Nachschüsse beanstandet werden könne. Eine solche Falschberechnung lag nach Ansicht des Gerichts nicht vor. Entscheidend war für das Gericht, dass die Kellerräume ursprünglich mit Heizkörpern ausgestattet waren. Da keine genehmigte Entfernung der Heizkörper nachgewiesen wurde und keine Änderung des Verteilerschlüssels vorlag, waren die Kosten nach Auffassung des Gerichts rechtmäßig auf die Einheit des Klägers umzulegen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Kläger auferlegt. Der Streitwert wurde auf 187.416,08 Euro festgesetzt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes können Jahresabrechnungen nur noch wegen falscher Berechnung der Vor- und Nachschüsse angefochten werden, nicht aber wegen der zugrundeliegenden Berechnungsmethode. Bei der Verteilung von Heizkosten ist die ursprüngliche Ausstattung der Räume mit Heizkörpern maßgeblich, sofern deren Entfernung nicht genehmigt wurde. Die nachträgliche Demontage von Heizkörpern ohne Genehmigung befreit nicht von der Pflicht zur Kostentragung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie Kellerräume besitzen, die früher mit Heizkörpern ausgestattet waren, müssen Sie sich an den Heizkosten beteiligen – auch wenn die Heizkörper inzwischen entfernt wurden und die Räume nicht mehr beheizt werden. Eine Anfechtung der Jahresabrechnung ist nur möglich, wenn Sie nachweisen können, dass die Vor- und Nachschüsse falsch berechnet wurden. Die bloße Entfernung von Heizkörpern ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ändert nichts an Ihrer Zahlungspflicht. Vor der Demontage von Heizkörpern sollten Sie daher unbedingt die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einholen und die Änderung des Verteilerschlüssels beschließen lassen.
Die Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht ist komplex und die korrekte Auslegung von Verteilerschlüsseln oft schwierig. Gerade bei der Abrechnung von Heizkosten können Unstimmigkeiten schnell zu hohen Nachzahlungen führen. Um Ihre Rechte als Eigentümer zu wahren und unnötige Kosten zu vermeiden, ist eine frühzeitige Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht entscheidend. Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung Ihrer Heizkostenabrechnung und vertreten Ihre Interessen gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Heizkosten müssen Eigentümer für ungeheizte Kellerräume zahlen?
Auch für ungeheizte Kellerräume müssen Eigentümer anteilig Heizkosten zahlen, da diese Räume indirekt durch angrenzende beheizte Bereiche miterwärmt werden. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn sich in den betreffenden Räumen keine Heizkörper befinden.
Rechtliche Grundlage der Kostenverteilung
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und maximal 70 Prozent der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden als Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.
Berücksichtigung unbeheizter Räume
Ungeheizte Kellerräume werden bei der Verteilung der Grundkosten aus folgenden Gründen einbezogen:
- Diese Räume werden zwangsläufig durch die Abstrahlung der aufgewärmten Wände der angrenzenden beheizten Räume miterwärmt.
- Eine messtechnische Erfassung dieser indirekten Erwärmung ist nach aktuellem Stand der Technik nicht möglich.
- Die Umlegung der Grundkosten nach Wohnfläche ist daher der einzig rechtlich zulässige Weg.
Besondere Verteilungsregelungen
Bei Gebäuden, die vor dem 16. August 1994 errichtet wurden und nicht energetisch saniert sind, gilt ein spezieller Verteilerschlüssel: 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch und 30 Prozent nach Fläche verteilt werden. Dies gilt jedoch nur, wenn das Gebäude mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet ist und die freiliegenden Heizungsleitungen gedämmt sind.
Eine Änderung des Verteilerschlüssels ist nur aus sachgerechten Gründen möglich, etwa nach energetischen Sanierungsmaßnahmen oder wenn sich der bestehende Schlüssel als ungerecht erwiesen hat.
Wann kann eine Jahresabrechnung der WEG erfolgreich angefochten werden?
Eine erfolgreiche Anfechtung der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 nur noch unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Der Fokus liegt dabei auf Fehlern, die sich auf die konkreten Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirken.
Anfechtbare Beschlüsse
Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Eigentümer nicht mehr über die gesamte Jahresabrechnung, sondern nur noch über:
- Die Anforderung von Nachschüssen
- Die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse
Diese Beschlüsse, die sich auf die sogenannten Abrechnungsspitzen beziehen, können angefochten werden. Die Abrechnungsspitzen sind die Beträge, die sich aus der Differenz zwischen den geleisteten Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten ergeben.
Relevante Fehler für eine Anfechtung
Eine Anfechtung ist nur dann erfolgversprechend, wenn sich der Fehler in der Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitzen und damit auf die konkreten Zahlungspflichten auswirkt. Beispiele für solche Fehler sind:
- Falsche Anwendung von Verteilerschlüsseln
- Nichtberücksichtigung von beschlossenen Änderungen zu Verteilerschlüsseln
- Fehlerhafte Berechnung der Einzelergebnisse
Formelle Mängel
Auch formelle Mängel können zur Anfechtbarkeit führen. Dazu gehören:
- Fehlende Angaben zum Ersteller, Erstellungsdatum oder Abrechnungszeitraum
- Fehlende Darstellung der gesamten Bewirtschaftungskosten
- Fehlende Stellungnahme des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung
- Nicht-Vorlage der Jahresabrechnung zur Beschlussfassung
Nicht anfechtbare Fehler
Wenn Sie Fehler in der Darstellung des Rechenwerks entdecken, die sich nicht auf die Höhe der Abrechnungsspitzen auswirken, können Sie diese nicht anfechten. In solchen Fällen haben Sie jedoch das Recht, von der WEG-Verwaltung eine Korrektur zu fordern.
Anfechtungsfrist
Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Innerhalb dieser Frist müssen Sie Ihre Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Klagegegner
Seit der WEG-Reform muss die Anfechtungsklage zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gerichtet werden. Eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer ist unzulässig und kann die Anfechtungsfrist nicht wahren.
Wenn Sie als Wohnungseigentümer einen Fehler in der Jahresabrechnung vermuten, der sich auf Ihre Zahlungspflichten auswirkt, sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und im Zweifel rechtzeitig rechtliche Schritte einleiten. Bedenken Sie, dass nur zahlungsrelevante Fehler eine erfolgreiche Anfechtung begründen können.
Wie werden Heizkosten in der WEG rechtlich korrekt verteilt?
Die Verteilung der Heizkosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfolgt nach den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Diese Verordnung gilt unmittelbar und kann nicht durch abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse der Wohnungseigentümer außer Kraft gesetzt werden.
Grundprinzip der Kostenverteilung
Die HeizkostenV schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Dabei müssen die Heizkosten in zwei Teile aufgeteilt werden:
- Verbrauchskosten: Mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtkosten müssen nach dem tatsächlichen, individuellen Verbrauch der einzelnen Wohnungen verteilt werden.
- Grundkosten: Der verbleibende Anteil (30% bis 50%) wird als Grundkosten bezeichnet und in der Regel nach der Wohnfläche umgelegt.
Besonderheiten bei der Verteilung
Wenn Sie in einem Gebäude wohnen, das nach dem 1. Oktober 1978 fertiggestellt wurde, mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet ist und überwiegend gedämmte, freiliegende Leitungen aufweist, gilt zwingend ein Verteilerschlüssel von 70% Verbrauchskosten zu 30% Grundkosten.
In allen anderen Fällen können die Wohnungseigentümer den Verteilerschlüssel innerhalb des gesetzlichen Rahmens selbst festlegen. Stellen Sie sich vor, Sie leben in einem älteren Gebäude mit Fernwärmeversorgung. Hier wäre beispielsweise auch ein Schlüssel von 50:50 zulässig.
Erfassung des Verbrauchs
Für die verbrauchsabhängige Abrechnung ist eine messtechnische Ausstattung erforderlich. In der Regel werden Heizkostenverteiler an den Heizkörpern und Warmwasserzähler installiert. Diese erfassen den individuellen Verbrauch jeder Wohneinheit.
Beschlussfassung in der WEG
Die WEG muss durch Beschluss festlegen, wie der von der HeizkostenV vorgegebene Rahmen konkret ausgefüllt wird. Dies betrifft insbesondere die Wahl des Verteilerschlüssels innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Beachten Sie: Ein Beschluss, der gegen die Vorgaben der HeizkostenV verstößt, ist anfechtbar und kann für unwirksam erklärt werden.
Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen
In der Jahresabrechnung müssen die tatsächlich angefallenen Heizkosten des Abrechnungszeitraums erfasst und nach dem festgelegten Schlüssel verteilt werden. Wenn in einem Jahr die Abschlagszahlungen an den Energieversorger von den tatsächlichen Kosten abweichen, muss dies in den Einzelabrechnungen transparent dargestellt und erläutert werden.
Durch diese verbrauchsabhängige Verteilung soll ein Anreiz zum sparsamen Umgang mit Heizenergie geschaffen werden. Wenn Sie als Wohnungseigentümer weniger heizen, wirkt sich das direkt auf Ihre individuelle Kostenbelastung aus.
Welche Bedeutung hat die Wohnflächendefinition für die Heizkostenabrechnung?
Die Wohnflächendefinition spielt eine zentrale Rolle bei der Verteilung der Heizkosten. Der Bundesgerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil festgelegt, dass für die Heizkostenabrechnung stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist – nicht die im Mietvertrag vereinbarte Fläche.
Gesetzliche Grundlagen der Kostenverteilung
Die Heizkostenverordnung schreibt zwingend vor, dass zwischen 30 und 50 Prozent der Heizkosten als Grundkosten nach Wohn- oder Heizfläche verteilt werden müssen. Die restlichen 50 bis 70 Prozent werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Von dieser Verteilung kann nur in wenigen Ausnahmefällen abgewichen werden, etwa bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt.
Unterschiedliche Berechnungsmethoden
Für die Wohnflächenermittlung stehen zwei Methoden zur Verfügung:
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt seit 2004 und ist besonders für Sozialwohnungen relevant. Sie berücksichtigt Dachschrägen nur anteilig: Flächen mit einer Höhe über 2 Meter zählen zu 100%, zwischen 1 und 2 Metern zu 50%, darunter gar nicht.
Die DIN 277 führt dagegen zu größeren Wohnflächen, da sie auch Kellerräume, Dachböden und Garagen einbezieht. Die Wohnfläche kann hier bis zu 40% größer ausfallen als nach WoFlV.
Rechtliche Konsequenzen bei Falschberechnung
Wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde, muss auch die Heizkostenverteilung entsprechend angepasst werden. Bei einer WEG-Jahresabrechnung, die von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweicht, können Eigentümer den Genehmigungsbeschluss anfechten. Die Anfechtung muss jedoch innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist erfolgen.
Wie können Eigentümer bauliche Veränderungen an Heizungsanlagen rechtssicher durchführen?
Unterscheidung der Maßnahmenart
Bei Heizungsanlagen müssen Sie zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen unterscheiden. Der Austausch einer defekten Heizung gilt als Erhaltungsmaßnahme und kann ohne WEG-Beschluss durchgeführt werden, wenn die Versorgung des Gebäudes mit Wärme gefährdet ist. Der Einbau einer neuen Technologie wie Wärmepumpe, Holzpelletkessel oder thermische Solaranlage stellt hingegen eine bauliche Veränderung dar.
Beschlussfassung
Für bauliche Veränderungen an der Heizungsanlage genügt seit dem 1. Dezember 2020 eine einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung. Wenn Sie eine neue Heizungsanlage installieren möchten, müssen Sie beachten, dass diese ab 2024 mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen muss.
Kostenverteilung
Die Kostenverteilung richtet sich nach der Art des Beschlusses. Grundsätzlich trägt der beantragende Eigentümer die Kosten. Eine Verteilung auf alle Eigentümer ist in zwei Fällen möglich:
- Bei Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile
- Bei einfacher Mehrheit, wenn sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren
Dokumentation und Nachweise
Ab 2024 müssen Sie für Heizungsanlagen bestimmte Nachweispflichten erfüllen. Bei der Installation einer neuen Heizung ist eine detaillierte Dokumentation der technischen Spezifikationen und der Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen notwendig. Die Nichteinhaltung der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Für die rechtssichere Durchführung ist die korrekte Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum wichtig. Während die zentrale Heizungsanlage zum Gemeinschaftseigentum gehört, können einzelne Heizkörper und Thermostatventile Sondereigentum sein. Ein Beschluss darf sich nicht auf den Austausch von Heizkörpern beziehen, wenn diese zum Sondereigentum gehören.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümern in einer Eigentümergemeinschaft. Es definiert grundlegende Rechte und Pflichten der Eigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und Regelungen zu Beschlussfassungen und Verwaltung. Die gesetzliche Grundlage findet sich im „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“. Beispielsweise regelt das WEG, wie Beschlüsse gefasst werden oder wie Kosten verteilt werden müssen.
Jahresabrechnung
Die jährliche Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie enthält die Gesamtabrechnung der Gemeinschaft und die Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer. Geregelt in § 28 WEG, umfasst sie typischerweise Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Ein Beispiel wäre die Aufschlüsselung der Heizkosten pro Wohneinheit basierend auf Verbrauch und Grundkosten.
Betriebskosten
Regelmäßig anfallende Kosten für den laufenden Betrieb einer Immobilie, wie sie in § 2 BetrKV definiert sind. Dazu gehören beispielsweise Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Versicherungen. Sie werden normalerweise nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer umgelegt. Die Höhe variiert je nach Immobilie und tatsächlichem Verbrauch.
Verteilerschlüssel
Der Maßstab, nach dem Kosten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Basiert meist auf dem Verhältnis der Wohnflächen oder Miteigentumsanteile gemäß § 16 WEG. Kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden. Beispiel: Bei einer Gesamtfläche von 1000 m² trägt ein Eigentümer mit 100 m² Wohnfläche 10% der Gesamtkosten.
Anfechtungsklage
Ein rechtliches Instrument im WEG-Recht, mit dem Eigentümer Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gerichtlich überprüfen lassen können. Die Klage muss gemäß § 45 WEG innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung eingereicht werden. Gründe können beispielsweise formelle Fehler oder inhaltliche Mängel sein. Wichtig ist die strikte Einhaltung der Anfechtungsfrist.
Grundkosten (Heizung)
Der verbrauchsunabhängige Anteil der Heizkosten, der nach der Heizkostenverordnung mindestens 30% und höchstens 50% der Gesamtheizkosten ausmachen muss. Diese Kosten fallen unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch an und decken die Grundversorgung des Heizsystems. Beispielsweise Wartung, Betrieb der Heizungsanlage und Wärmeverluste in Verteilungsleitungen.
Verbrauchskosten
Der verbrauchsabhängige Teil der Heizkosten, der nach der Heizkostenverordnung 50-70% der Gesamtheizkosten ausmachen muss. Diese Kosten werden anhand des tatsächlichen Verbrauchs der einzelnen Wohneinheiten ermittelt, meist über Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Beispiel: Ein Eigentümer mit hohem Heizverbrauch zahlt entsprechend mehr als einer mit niedrigem Verbrauch.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 16 Abs. 3 WEG: Nach dieser Vorschrift können Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss einen abweichenden Verteilerschlüssel für Kosten festlegen, solange dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Im vorliegenden Fall ist strittig, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt war, die Kellerräume des Klägers als Teil der Wohnfläche zu berücksichtigen. Die Argumentation des Klägers, dass unbeheizte Kellerräume nicht als Wohnfläche zählen dürfen, setzt eine Auslegung dieser Vorschrift voraus.
- Heizkostenverordnung (HeizKV), § 4 Abs. 1: Diese Vorschrift regelt, dass Kosten für Heizung und Warmwasser grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen sind, wobei ein bestimmter Teil als Grundkosten auf alle Einheiten verteilt werden kann. Im konkreten Fall wird diskutiert, ob die Zuordnung der Heizkosten zu den Kellerräumen des Klägers, die keine Heizkörper haben, im Einklang mit der Heizkostenverordnung steht. Der Kläger bemängelt, dass die Verbrauchsabhängigkeit hier nicht gewährleistet sei.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 2: Die Wohnflächenverordnung definiert, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und wie diese zu berechnen sind. Nach der Verordnung zählen Kellerräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Der Kläger stützt seine Argumentation darauf, dass die Tiefkellerräume aufgrund fehlender Fenster und Heizkörper nicht den Kriterien der WoFlV für Wohnflächen entsprechen und daher nicht in die Abrechnung einbezogen werden dürften.
- DIN-Norm 277: Diese Norm dient als anerkannte Regel der Technik zur Berechnung von Flächen und Volumina im Bauwesen. Sie unterscheidet zwischen Nutzfläche, Wohnfläche und anderen Kategorien. Der Kläger argumentiert, dass die Kellerräume nach der Wertung der DIN 277 nicht als beheizte Wohnfläche klassifiziert werden können, was seine Sichtweise stützt, dass die Abrechnung der Heizkosten für diese Räume fehlerhaft ist.
- § 91 ZPO: Diese Vorschrift regelt die Kostenverteilung im Zivilprozess und sieht vor, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Im vorliegenden Fall wurden die Kosten der klagenden Partei auferlegt, da die Klage als unbegründet abgewiesen wurde. Dies verdeutlicht, dass das Gericht die Argumentation des Klägers nicht als ausreichend stichhaltig angesehen hat, um die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären.
Das vorliegende Urteil
AG Köln – Az.: 204 C 100/23 – Urteil vom 19.03.2024
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