Konkludenter Abschluss eines Maklervertrages

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 20.349,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über eine Immobilienmaklervergütung.

Die Beklagten waren auf der Suche nach einer Immobilie. Auf der Online-Plattform „…“ wurde im Januar 2022 ein Reiheneckhaus in … für 539.000,00 Euro angeboten. Als Anbieter war die Firma des hiesigen Nebenintervenienten, nämlich …, mit der Anschrift …, angegeben. Das Inserat enthielt den Hinweis, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % inkl. 19 % MwSt. aus dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis anfalle. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Immobilienbeschreibung auf „…“, Anlage B3, Bl. 221 ff., Bezug genommen.

Die Beklagten hatten Interesse an der Immobilie und nahmen über den entsprechenden „Button“ der Online-Plattform „…“ am 27.01.2022 unter Angabe ihrer Kontaktdaten Kontakt mit dem Anbieter der Immobilie auf.

Die Immobilie wurde unter dem Anbieter … auf verschiedenen Websites beworben.

Die Anfrage der Beklagten leitete der Nebenintervenient intern per E-Mail am 28.01.2022 an den Kläger weiter. Wie das Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten seinerzeit im Einzelnen ausgestaltet war, ist streitig. Jedenfalls war der Kläger auch Untermieter beim Nebenintervenienten und kooperierte mit diesem. Hintergrund war, dass der Kläger damals beabsichtigte, das Immobilienbüro des Nebenintervenienten zu übernehmen.

Jedenfalls im weiteren Verlauf übernahm der Kläger die Bearbeitung der streitgegenständlichen Immobilienvermittlung und antwortete per E-Mail auf die Kontaktanfrage der Beklagten; dabei verwendete er seine E-Mailadresse …, setzte aber unter seine E-Mail und seinen Namen eine E-Mailsignatur des Nebenintervenienten mit dessen Firmendaten bzw. Firmenlogo; bei der späteren E-Mailkorrespondenz verwendete der Kläger Letzteres nicht mehr. Hinsichtlich der E-Mailkorrespondenz im Einzelnen wird auf die Anlagen 1-3 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 18.03.2024, Bl. 181 ff. d. A., Bezug genommen. Die Art der Kooperation zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten wurde während der Abwicklung nicht näher thematisiert.

Der Kläger führte in der Folge jedenfalls die Besichtigung mit den Beklagten durch und wickelte die Kommunikation ab, etwa stand er auch in Kontakt mit der finanzierenden Bank wegen der nötigen Unterlagen und erteilte Informationen. Schließlich nahm er am Notartermin zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrages teil sowie war bei der Grundstücksübergabe anwesend.

Unter dem 08.02.2022 wurde auch eine Reservierungsbestätigung zugunsten der Beklagten unterzeichnet, auf die hinsichtlich der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K2, Bl. 24 d. A.). Voraus ging noch eine Kaufabsichtserklärung der Beklagten vom 29.01.2022, die an … gerichtet wurde.

Ferner existiert ein „Makler-Allein-Auftrag“/ Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer zwischen den Verkäufern der Immobilie und dem Kläger unter seiner Firma … als Makler vom 12.01.2022 (Anlage K3, Bl. 25 ff. d. A.).

Ein schriftlicher Maklervertrag mit den Beklagten wurde nicht erstellt.

Ein notarieller Kaufvertrag zu Urkundenverzeichnis-Nr.: … des Notars … mit Sitz in … zwischen den Beklagten und den Verkäufern der Immobilie wurde am 18.02.2022 über einem Kaufpreis in Höhe von insgesamt 570.000,00 Euro geschlossen, auf den hinsichtlich der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K1, Bl. 5 ff. d. A.). Der notarielle Kaufvertrag enthält unter Ziff. XVII die folgende „Maklerklausel“:

„Dieser Grundstückskaufvertrag ist nach Angabe auf Vermittlung durch den Makler … zustande gekommen.

Aus dem mit dem Käufer/Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrag ergibt sich eine Provisionshöhe von insgesamt netto 34.200,00 Euro (in Worten: vierunddreißigtausendzweihundert 00/100 Euro) zzgl. 19 % Umsatzsteuer bzw. 6 % aus dem Kaufpreis zzgl. gesetzl. USt.

Von dieser Maklerprovision haben im Innenverhältnis der Verkäufer die Hälfte und der Käufer die Hälfte zu tragen, ohne dass hiermit ein eigenes Forderungsrecht des Maklers aus diesem Vertrag begründet wird.

Diese Erklärung führt nicht zu einer Erweiterung der Verpflichtungen aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen, hat allerdings Beweiswirkung zugunsten des Maklers.

Die Beteiligten weisen den Notar an, dem Makler eine einfache Abschrift des Kaufvertrags zu übersenden.“

Der Kläger macht für die Vermittlung der streitgegenständlichen Immobilie eine Maklercourtage in Höhe von 20.349,00 Euro brutto geltend. Mit E-Mail vom 16.03.2022 (Anlage K4, Bl. 35 d. A.) forderte der Kläger die Beklagten zur Zahlung der Maklercourtage gemäß der von ihm gestellten Rechnung an ihn auf und setzte hierfür eine Frist bis Ende der Woche; dabei erklärte er, die Beklagten von Ansprüchen von … freizustellen.

Dabei beschrieb der Kläger in der E-Mail auch das Innenverhältnis zwischen ihm und dem Nebenintervenienten aus seiner Sicht; dabei gab er u. a. an, dass er Untermieter beim Nebenintervenienten gewesen sei und er die Nachfolge des Nebenintervenienten habe antreten sollen. Um die Marke des Nebenintervenienten zu stärken, sei das Inserat unter dessen Account veröffentlicht worden, sie seien aber separate Unternehmer gewesen.

Eine Zahlung der Beklagten erfolgte nicht. Der Kläger beauftragte in der Folge einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung der Forderung. Für die vorgerichtliche Tätigkeit seines Prozessbevollmächtigten macht der vorsteuerabzugsberechtigte Kläger nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 554,30 Euro geltend.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.05.2022 erklärten die Beklagten die Anfechtung der im notariellen Kaufvertrag aufgenommenen Maklerklausel. Die Beklagten forderten den Kläger dazu auf, eine Erklärung des Nebenintervenienten vorzulegen, wonach dieser keine Maklercourtage geltend mache; auch boten sie die Hinterlegung des Betrages an. Zu einer Einigung kam es insoweit nicht.

Mit Klageschrift vom 17.05.2023, eingegangen bei Gericht am 24.05.2023 und zugestellt an die Beklagten am 22.06.2023, hat der Kläger Klage erhoben und verfolgt seine behaupteten Zahlungsansprüche nebst Zinsen und nicht anrechenbaren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten weiter.

Mit Schriftsatz vom 27.07.2023 haben die Beklagten dem Nebenintervenienten den Streit verkündet; dieser hat mit Schriftsatz vom 07.08.2023 seinen Beitritt als Nebenintervenient auf Beklagtenseite erklärt.

Der Kläger trägt vor, dass ihm die Maklervergütung aus der streitgegenständlichen Immobilienvermittlung zustehe. Immerhin sei letztlich sämtliche Kommunikation mit ihm erfolgt und nur er sei mit der konkreten Vermittlungstätigkeit bezüglich der Immobilie befasst gewesen. Immerhin habe er auch einen Makleralleinauftrag mit den Verkäufern gehabt. Auch habe er die Reservierungsbestätigung als Makler unterzeichnet. Schließlich habe auch die Verkäuferin der Immobilie nur Kontakt mit dem Kläger gehabt.

Ferner sei seine Tätigkeit als Makler auch zutreffend in der Maklerklausel festgehalten worden, spätestens damit habe für die Beklagten auch keine Unklarheit mehr herrschen können, selbst wenn sie sich vorher über die Person ihres Vertragspartners im Irrtum befunden hätten, dies insbesondere, zumal die Klausel sich schon im Entwurf befunden habe und vom Notar erläutert worden sei. Die Beklagten würden offenbar darauf hoffen, keine Maklerprovision entrichten zu müssen.

Soweit sie die Maklerprovision an den Nebenintervenienten gezahlt hätten, müssten sie sich an diesen halten und ggf. die Vergütung dort zurückfordern. Eine Zahlung an diesen sei mit Nichtwissen zu bestreiten.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger

a) 20.349,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 18.03.2022 und

b) 554,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit (Nebenforderung wegen vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten)

zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Der Nebenintervenient beantragt, die Klage abzuweisen und dem Kläger die Kosten des Nebenintervenienten aufzuerlegen.

Die Beklagten tragen vor, dass nicht der Kläger, sondern der Nebenintervenient ihr Vertragspartner als Makler geworden sei; diesen hätten sie kontaktiert und dieser sei immerhin mit seiner seit Jahren auf dem Markt tätigen Firma der Anbieter der Immobilie gewesen und habe diese mit Exposé beworben. Der Kläger sei als Mitarbeiter des Nebenintervenienten aufgetreten und habe insoweit die Abwicklung des Erwerbs betreut. Erst später hätten sie E-Mails des Klägers mit einer anderen E-Mailkennung bzw. ohne Signatur des Nebenintervenienten erhalten; auch dabei sei aber nicht kommuniziert worden, dass der Kläger nunmehr auf eigene Rechnung arbeiten würde. Es sei auch mit Nichtwissen zu bestreiten, dass der Kläger die Reservierungsbestätigung als Makler unterzeichnet habe, da die Beklagten nicht vor Ort gewesen seien; jedenfalls hätten aber die Beklagten ohnehin nicht wissen können, wer für den Nebenintervenienten zeichnungsbefugt sei. Die Vermittlung sei aber jedenfalls über den Nebenintervenienten erfolgt, sodass diesem auch die Maklerprovision zugestanden habe; mit dessen Maklerunternehmen sei auch korrespondiert worden.

Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag sei ohne Abstimmung mit den Beklagten aufgenommen worden; die Beklagten würden sich durch den Kläger getäuscht fühlen.

Sie hätten ihre Verpflichtung zur Maklervergütung bereits durch Zahlung an den Nebenintervenienten erfüllt, an den sie die Maklercourtage in Höhe von 20.349,00 Euro am 31.10.2022 (Überweisungsbeleg Anlage B2, Bl. 68 d. A.) überwiesen hätten.

Im Übrigen wird hinsichtlich der Einzelheiten auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Sitzungsniederschrift vom 23.04.2024, Bl. 262 ff. d. A., verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 17.04.2023 hat der Nebenintervenient noch einen Schriftsatz eingereicht und Stellung genommen und aus seiner Sicht Ausführungen zum Verhältnis mit dem Kläger gemacht.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung der begehrten Maklerprovision, insbesondere nicht nach § 652 Abs. 1 BGB; es fehlt bereits an einem Anspruch dem Grunde nach. Insoweit stehen dem Kläger in der Folge auch weder die begehrten Zinsen, noch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu.

Zwar hat der Kläger hier unstreitig faktisch Tätigkeiten als Immobilienmakler zur Vermittlung der streitgegenständlichen Immobilie entfaltet; auch kam es unstreitig zum Abschluss des Immobilienkaufvertrages mit den Verkäufern der Immobilie. Der Maklervertrag der Beklagten i. S. d. § 652 ff. BGB ist aber nicht mit dem Kläger, sondern mit dem Nebenintervenienten zustande gekommen.

Einen schriftlichen Maklervertrag mit den Beklagten – im Sinne eines von allen Beteiligten unterschriebenen Dokuments – gibt es nicht. Der Kläger hat insoweit lediglich einen Makleralleinauftrag seitens der Verkäufer vorgelegt, der auf seine Firma lautet. An diesem waren aber die Beklagten nicht beteiligt; sie müssen bis zum Kauf nicht einmal etwas hiervon gewusst haben, insbesondere im Zuge der Erstkontakte, jedenfalls auch in dem Sinne, dass sie diesen Makleralleinauftrag vorher gesehen hätten.

Es ist aber ohnehin strikt zwischen einem etwaigen Vertragsverhältnis des Klägers mit den Verkäufern und einem Vertragsverhältnis mit den Beklagten als Käufern zu unterscheiden. Denn die Verkäufer konnten mit dem Kläger keinen Vertrag zulasten Dritter schließen, wonach die Beklagten ohne deren Beteiligung zur Zahlung einer Maklercourtage verpflichtet wären.

Im Übrigen sind die Beklagten auch in keiner Weise in ein etwaiges Vertragsverhältnis der Verkäufer mit dem Kläger dahingehend eingetreten, dass dies ein Forderungsrecht des Klägers i. S. e. Anspruchs begründen würde.

Daran ändert auch die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag nichts. Denn dort wird zwar der Kläger als Makler genannt (wobei hier allerdings auch die Firma des Klägers nicht genannt ist, sondern nur er als Person), aus der Klausel selbst ergibt sich aber jedenfalls explizit, dass die Klausel gerade nicht dazu führt, dass der Kläger eigene Forderungen hieraus geltend machen kann. Ebenso führt die Klausel nicht zu einem Entfall von Einwendungen oder erweitert den Maklervertrag. Insoweit stellt die Klausel keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Klägers dar; vielmehr entfaltet diese schon nach der Klausel lediglich eine Beweiswirkung zugunsten des Klägers als Makler und soll deklaratorischer Natur sein.

Letztlich geht es hier wegen der Klausel nur darum, dass es an den Beklagten wäre, die Maklereigenschaft des Klägers zu erschüttern bzw. zu widerlegen. Dabei stellt sich schon die Frage nach der Reichweite der Klausel; denn wenn diese nur die Courtageforderung aus dem „Makleralleinauftrag“ der Verkäufer beträfe, die der Kläger hier ohnehin mangels eigenen Anspruchs nicht gegen die Beklagten geltend machen kann, dann ist die Klausel hier bereits nicht relevant.

Will man allerdings die Beweiswirkung weitergehend allgemein auf die Maklertätigkeit und Forderungen hieraus – also insbesondere auch im Sinne eines eigenen Maklervertragsverhältnisses mit den Beklagten – beziehen, dann ist aber jedenfalls festzuhalten, dass die Beweiswirkung hier widerlegt ist.

Im vorliegenden Fall kann der Kläger jedenfalls keine Maklercourtage von den Beklagten fordern. Denn ein Maklervertragsverhältnis mit ihm, aus dem er Ansprüche gegen die Beklagten geltend machen könnte, wurde hier nicht begründet, und zwar auch nicht in Textform, konkludent oder in sonstiger Weise.

Bei der erworbenen Immobilie handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Die Beklagten sind Verbraucher, sodass neben § 656a BGB die besonderen Bestimmungen der §§ 656b bis § 656d BGB in Bezug auf den Maklervertrag anzuwenden sind.

§ 656a BGB sieht ein besonderes Textformerfordernis bei Maklerverträgen vor, die einen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zum Gegenstand haben; um ein solches Einfamilienhaus geht es auch bei der streitgegenständlichen Immobilie. Das Textformgebot des § 656a BGB ist gem. § 126b BGB gewahrt, wenn eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Das Formgebot wird etwa auch durch einen Vertragsschluss per E-Mail gewahrt.

Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist zunächst einmal grundsätzlich noch nicht in einer Internetanzeige des Maklers, wie hier auf der Internet-Plattform „…“, zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten vielmehr im Regelfall zunächst lediglich um eine sog. „invitatio ad offerendum“, denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potenziellen Interessenten. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, sodass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus, wenn der Makler dann auf die Anfrage antwortet, entsprechend tätig wird und der Immobilienvertrag dann infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte (vgl. zu alledem etwa BGH, Urt. v. 03. 05. 2012 − III ZR 62/11, Rn. 11). Hier ergibt sich bereits aus der vorgelegten Immobilienbeschreibung auf „…“ ein deutlicher Hinweis auf eine vom Käufer zu entrichtende Maklerprovision, sodass hier durchaus der Abschluss eines Maklervertrages mit den Beklagten selbst zu sehen ist. Durch die Anfrage der Beklagten als E-Mailnachricht (bzw. E-Mailähnliche Nachricht) und die nachfolgende E-Mail-Antwort, aus der sich die Bereitschaft zur weiteren Tätigkeit als Makler hinsichtlich der Immobilie ergibt, ist die Textform jedenfalls gewahrt. Die Höhe der Provision war insoweit so angelegt, dass die Käufer insoweit offenbar die Hälfte der gesamten Maklerprovision tragen sollten, sodass im Fall eines Doppelmaklers für Käufer und Verkäufer insoweit auch die Voraussetzung des § 656c Abs. 1 BGB erfüllt wäre.

Im Übrigen wird auch davon ausgegangen, dass das Textformerfordernis im Sinne des § 656a BGB gleichwohl nichts an der Möglichkeit geändert hat, konkludente Maklerverträge zu schließen (vgl. etwa OLG Karlsruhe, Beschluss v. 03.04.2023 – 9 U 168/22, Rn. 5); hierauf kommt es aber angesichts der Wahrung der Form nicht an.

Der Kläger kann von den Beklagten aber keine Zahlung einer Maklerprovision fordern, weil nicht er der Vertragspartner des Maklervertrages geworden ist, sondern der Nebenintervenient mit dessen Firma … .

Das Immobilienobjekt wurde unstreitig unter der Firma … als Anbieter im Internet inseriert, gleichzeitig wurde auf die seitens des Käufers zu zahlende Maklercourtage hingewiesen. Dies ergibt sich auch aus der „…“-Immobilienbeschreibung. Das konnte nur so verstanden werden, dass hier … als Makler tätig wird. Als die Beklagten im Hinblick auf das Inserat Kontakt aufnahmen und ihr Interesse bekundeten, taten sie dies mithin in der Vorstellung, sich an … als zuständigen Ansprechpartner und Immobilienmakler zu wenden. Und dies taten sie tatsächlich auch, denn die Anfrage erreichte ausweislich der E-Mailkorrespondenz den Nebenintervenienten, der seinerseits die Anfrage erst an den Kläger weiterleitete.

Die Maklereigenschaft des Nebenintervenienten im vorliegenden Fall bestätigte der Kläger dann aber auch mit seiner Antwort-E-Mail, weil er wiederum seinerseits unter seinen Namen in der E-Mail klar erkennbar die Firmendaten des Nebenintervenienten und dessen Firmenlogo als E-Mailsignatur setzte. Damit machte er nach dem objektiven Empfängerhorizont unmissverständlich deutlich, für die Firma … zu handeln. Die Beklagten hatten insofern in der Gesamtschau auch keinerlei Anlass oder Indiz, von etwas anderem auszugehen. Der Maklervertrag wurde insoweit zwischen den Beklagten und dem Nebenintervenienten mit dessen Firma … geschlossen.

Richtig ist zwar, dass er unter seiner eigenen E-Mailadresse antwortete und nicht unter einer eigens als E-Mailadresse des Nebenintervenienten erkennbaren E-Mailkennung. Dies ist jedoch unschädlich. Denn die E-Mailadresse des Klägers weist letztlich allein seinen Namen aus; es ist nicht erkennbar, dass hier ein eigenständiges Unternehmen auftritt oder tätig wird. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es verschiedene Formen der Kooperation geben kann, so hätte der Kläger etwa auch eine Art freier Mitarbeiter oder „Subunternehmer“ des Nebenintervenienten sein können. Er hätte auch ein Mitarbeiter sonstiger Art sein können. Dies alles ändert aber jedenfalls nichts daran, dass er für … auftrat und dies auch nur so verstanden werden konnte. Wie sich das Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten daher tatsächlich darstellte, ist irrelevant. Hierzu hatten die Beklagten jedenfalls keine näheren und konkreten Erkenntnisse; das behauptet auch niemand der Beteiligten. Vielmehr hat der Kläger jedenfalls in keiner Weise deutlich gemacht, für seine Firma und auf eigene Rechnung zu handeln, ganz im Gegenteil. Insoweit nahm der Kläger das Angebot der Beklagten auf Abschluss des Maklervertrages ganz klar für … an und somit für den Nebenintervenienten. Darauf, dass er dann selbst die Vermittlertätigkeiten ausführte, kommt es danach nicht an. Denn auch dies war dann dem Nebenintervenienten zuzurechnen.

Dabei kommt es auch nicht einmal darauf an, ob der Kläger vertragliche Erklärungen solcher Art für den Nebenintervenienten abgeben konnte. Davon geht das Gericht zwar aus, denn der Nebenintervenient hat die Anfrage der Beklagten an den Kläger weitergeleitet und diesen insoweit mit der gesamten weiteren Abwicklung betraut, womit er letztlich zum Ausdruck brachte, den entsprechenden Maklervertrag zu billigen und den Kläger ermächtigte, insoweit für ihn tätig zu werden.

Jedenfalls aber erweckte der Kläger nicht nur selbst den Anschein, für … handeln zu wollen, sondern der Nebenintervenient genehmigte dies jedenfalls mindestens auch konkludent und genehmigte die Vertragserklärung spätestens im Nachhinein (und vertritt auch nunmehr keine andere Ansicht).

Etwas anderes wurde den Beklagten zu keinem Zeitpunkt verdeutlicht.

Durch Auslegung und unter Berücksichtigung der Umstände nach §§ 133, 157 BGB konnten und durften die Beklagten mithin insgesamt davon ausgehen, dass der Kläger im Namen der Firma … tätig wird und der Nebenintervenient ihr Vertragspartner ist.

Dies alles steht zudem sogar mit den Schilderungen des Klägers zum Innenverhältnis mit dem Nebenintervenienten in seiner späteren E-Mail Anlage K4 im Einklang, als er dann die Bezahlung seiner Rechnung einforderte. Denn dort hat er selbst eingeräumt, dass die Marke des Nebenintervenienten habe gestärkt werden sollen und deswegen unter dessen Account inseriert worden sei, zudem hatte er letztlich auch ein eigenes Interesse hieran, weil er gerade seinerzeit die Nachfolge des Nebenintervenienten antreten wollte. Damit bestätigt er selbst, dass für die Beklagten alles auf den Nebenintervenienten als Vertragspartner hindeutete und er dies seinerzeit auch durchaus so beabsichtigte. Ob er und der Nebenintervenient selbständige Unternehmer waren, betraf allein das Innenverhältnis zwischen ihnen, über das die Beklagten nichts wissen mussten. Auch ein Unternehmer kann zudem im Auftrag eines anderen Unternehmers für diesen tätig sein.

Wenn der Kläger unter einer anderen Prämisse tätig werden wollte, hätte er dies mindestens unmittelbar klar kommunizieren müssen und hätte auch nicht unter der E-Mailsignatur des Nebenintervenienten auftreten dürfen. Wenn es daher zu einem anderen Vertragsabschluss kam, als er ihn sich vorgestellt hat, hat er sich dies selbst anzulasten.

Im Übrigen ergibt sich aber auch aus dem Gesamtauftritt der Eindruck, dass es dem Kläger nicht eigentlich darauf ankam, mit wem der Vertrag geschlossen wird, sondern es ihm nur darum ging, dass er die Maklercourtage bekommen sollte. Dies wäre aber etwas gewesen, was er mit dem Nebenintervenienten schlichtweg hätte aushandeln müssen, wenn er schon mit diesem kooperierte. Dem muss im hier vorliegenden Rechtsverhältnis aber nicht weiter nachgegangen werden.

Anzumerken ist insoweit nur, dass es keinesfalls unüblich ist, dass Maklergebühren allein schon deswegen geteilt werden, weil unter der Firma eines etablierten Immobilienbüros aufgetreten wird, auch wenn der andere Unternehmer die Tätigkeit faktisch übernimmt, da allein die etablierte Firma bereits insoweit einen Wert haben kann. Insoweit ist es keinesfalls so, dass dem Kläger die Maklercourtage allein deswegen voll zustehen müsste, weil er faktisch allein tätig geworden sei. Dies ist aber ohnehin unerheblich, weil dies allein das Innenverhältnis betrifft und der Kläger selbst dann, wenn ihm die Courtage im Innenverhältnis zustehen würde, diese mangels entsprechender Absprachen dann nicht von den Beklagten direkt fordern könnte.

Dass der Kläger später die E-Mailsignatur der Firma des Nebenintervenienten wegließ, ist unerheblich. Denn zu diesem Zeitpunkt war der Maklervertrag bereits geschlossen, der Kläger konnte ihn nicht mehr eigenmächtig zu seinen Gunsten ändern. Für die Beklagten war zudem nicht erkennbar, dass ein neuer Vertrag geschlossen werden sollte, dies hätte auch keinen Sinn gemacht. Zudem machte der Kläger selbst dann nicht deutlich, nunmehr auf eigene Rechnung zu handeln.

Im Übrigen hat sich der Kläger auch nicht daran gestört, dass auch die Kaufabsichtserklärung vom 29.01.2022 an die Firma des Nebenintervenienten gerichtet war. Dort fungiert der Kläger auch nur als Ansprechpartner neben dem Nebenintervenienten. Vielmehr hat er diese Erklärung ohne Weiteres in dieser Form akzeptiert und damit nochmals manifestiert, dass er es auch so sieht, dass er für … tätig wird. Dies alles kann nur dahin verstanden werden, dass der Maklervertrag zwischen den Beklagten und dem Nebenintervenienten geschlossen wurde und auch geschlossen sein sollte; andernfalls hätte der Kläger mindestens widersprechen müssen.

Die spätere Reservierungsvereinbarung Anlage K2 enthält wiederum überhaupt keine Maklerfirma, sondern nur eine Unterschrift. Diese hätte der Kläger wegen der Betrauung mit der Abwicklung aber durchaus auch für den Nebenintervenienten leisten können, unterstellt, dass der Kläger diese tatsächlich unterschrieben hat, was streitig ist. Dies hat insoweit keinen Aussagewert.

Schließlich ergibt sich auch aus der Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag nichts anderes. Der von den Beklagten mit dem Nebenintervenienten geschlossene Maklervertrag konnte nicht durch den Immobilienkaufvertrag zulasten des Nebenintervenienten geändert werden, der hieran nicht unmittelbar beteiligt war. Dies bringt im Übrigen auch die Maklerklausel selbst zum Ausdruck, aus der sich klar ergibt, dass dem dort genannten Makler hierdurch kein eigenes Forderungsrecht eingeräumt wird und im Übrigen auch weder der Maklervertrag erweitert wird, noch Einwendungen abgeschnitten werden.

Dabei ist anzumerken, dass auch in dieser Klausel jedenfalls keine Firma des Klägers auftaucht, eine Änderung der Adresse gab es auch nicht. Der Kläger als faktisch tätige Person war auch zu keiner Zeit strittig.

Die Beklagten konnten daher sogar im Hinblick auf die Maklerklausel diese angesichts ihrer Vorstellung so verstanden haben, dass hier nur von dem faktisch tätigen Maklermitarbeiter die Rede ist, ohne dass dieser als eigenständiger Unternehmer gemeint sein sollte. Schließlich kann es auch für ein Maklerbüro hilfreich sein, wenn durch den Kaufvertrag belegt ist, dass dessen Mitarbeiter die Immobilie vermakelt hat.

Selbst wenn man aber unterstellt, dass die Beklagten zu diesem Zeitpunkt erfahren haben, dass sich nunmehr der Kläger als eigenständiger Makler geriert, ändert dies aber jedenfalls nichts daran, dass allein durch die Maklerklausel schon nach deren Wortlaut evident kein eigenständiger Maklervertrag geschlossen und kein Forderungsrecht des Klägers begründet wurde, ebenso wenig wie hierdurch ein bestehender Maklervertrag – insbesondere mit dem Nebenintervenienten – geändert wurde oder auch nur geändert werden sollte oder konnte. Insoweit eröffnete die Klausel allenfalls eine Streitfrage um die Person des Maklers. Auch insoweit kann aber etwa den Beklagten nicht Treuwidrigkeit nach § 242 BGB vorgehalten werden, denn wie dargelegt, konnten diese die Klausel auch auf den tätigen Maklermitarbeiter bezogen haben, dessen Person ja unstreitig war, jedenfalls aber konnten sie von einer Klärung im Innenverhältnis zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten ausgehen, wenn es zwei Maklerverträge gab, so mit den Verkäufern und den Beklagten.

Immerhin war für alle offenkundig, dass der Kläger ursprünglich selbst für den Nebenintervenienten aufgetreten war und es sich im Ergebnis nicht so verhalten konnte, dass sie doppelt für exakt die gleiche Leistung durch dieselbe faktisch tätige Person zahlen müssten.

Insoweit muss sich vielmehr der Kläger Treuwidrigkeit nach § 242 BGB vorwerfen lassen, wenn er erst selbst für … auftritt und sich dann als Makler in die Maklerklausel aufnehmen lässt und den Beklagten die daraus resultierende Problematik der Zahlung aufbürden will, ohne mit dem Nebenintervenienten die – von ihm selbst verursachte – Sachlage geregelt zu haben. Insoweit erscheint schon höchst fraglich, ob der Kläger sich überhaupt im vorliegenden Fall gegenüber den Beklagten auf die Beweiswirkung der Maklerklausel berufen kann.

Jedenfalls ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten aber widerlegt, dass die Beklagten einen Maklervertrag mit dem Kläger geschlossen haben. Allein aus der Maklerklausel steht dem Kläger die Courtage nicht zu.

Etwaige Innenverhältnisse mit sonstigen Beteiligten sind wiederum an dieser Stelle nicht zu entscheiden.

Insoweit ist auch unerheblich, ob die Beklagten die Maklerklausel wirksam anfechten konnten. In diesem Fall würde diese aber jedenfalls auch nicht durchgreifen.

Nach alledem ist auch letztlich irrelevant, wer was an welche weiteren Beteiligten gezahlt hat; auf die Frage der Erfüllung nach § 362 BGB kommt es insoweit hier nicht an. Jedenfalls wäre aber angesichts des geschlossenen Maklervertrages mit dem Nebenintervenienten dieser für die Beklagten der berechtigte Zahlungsempfänger gewesen, wie sie es geltend machen.

Dem Kläger war kein Schriftsatznachlass auf den letzten Schriftsatz des Nebenintervenienten zu gewähren.

Dieser enthält keinen entscheidungsrelevanten Vortrag mehr, sondern im Wesentlichen Ausführungen zum Innenverhältnis zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten, auf das es im vorliegenden Fall nicht ankommt; keiner der Beteiligten behauptet insoweit, dass den Immobilienkaufvertragsparteien und insbesondere den Beklagten die Absprachen zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten – welcher Art und welchen Inhalts aus immer – seinerzeit bekannt waren. Vielmehr ist hier relevant, wie sich der Sachverhalt für die Beklagten nach dem objektiven Empfängerhorizont dargestellt hat.

Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob der Nebenintervenient noch am Anfang des Interesses der Beklagten mit den Beklagten telefoniert hat. Dies würde allenfalls noch zusätzlich gegen den Kläger als Makler sprechen, dies ist aber schon ausgehend von den oben dargestellten Vorgängen nicht mehr maßgeblich, sodass dahingestellt bleiben kann, ob es so war.

Ob dem Kläger Ansprüche gegenüber dem Nebenintervenienten aus dem Innenverhältnis zustehen, ist im hiesigen Prozess ohnehin nicht zu klären.

Da bereits die Hauptforderung nicht besteht, hat der Kläger auch keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i. S. d. §§ 280, 286, 249, 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht aus § 3 ZPO, § 43 GKG.