Betriebskostenabrechnung – Keine Vorlage der Abrechnungsbelege – keine Nachzahlung

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Mieter erfolgreich mit Recht auf Belegeinsicht vor Gericht

In der modernen Wohnwelt spielt die Betriebskostenabrechnung eine zentrale Rolle. Sie regelt die Verteilung der laufenden Kosten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei gibt es jedoch einige rechtliche Besonderheiten zu beachten. Für den Fall, dass der Vermieter die Abrechnungsbelege nicht vorlegt, stellt sich die Frage, ob der Mieter dennoch eine Nachzahlung leisten muss. Das Mietrecht sieht hier klare Vorgaben, um die Rechte und Pflichten beider Parteien auszubalancieren. Im Folgenden werden die wesentlichen Grundlagen erläutert, um ein tieferes Verständnis für dieses komplexe Thema zu schaffen. So können Mieter und Vermieter besser einschätzen, welche Ansprüche jeweils bestehen und was im konkreten Fall zu beachten ist.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Münster

Leistungsverweigerungsrecht bei fehlender Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung

In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht Münster ging es um die Frage, ob Mieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung leisten müssen, wenn der Vermieter ihnen keine ausreichende Einsicht in die Abrechnungsbelege gewährt hat.

Die Mieter hatten den Vermieter mehrfach aufgefordert, ihnen Belege zu den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2018 bis 2020 vorzulegen. Insbesondere für die Posten Winterdienst, Gartenpflege, Hauswart und Müllabfuhr verlangten sie Nachweise. Der Vermieter kam dem nur teilweise nach. Einen Termin zur Belegeinsicht für 2018 nahmen die Mieter wahr, für 2019 und 2020 erfolgte hingegen kein Angebot seitens des Vermieters.

Der Vermieter klagte schließlich die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 311,21 Euro ein. Die Mieter verweigerten die Zahlung mit Verweis auf ihr Zurückbehaltungsrecht aufgrund der unvollständigen Belegeinsicht.

Das Gericht gab den Mietern Recht und wies die Klage ab. Nach § 259 BGB hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dazu gehören neben den Rechnungen auch die Zahlungsbelege über die abgerechneten Betriebskosten. Nur so kann der Mieter die Richtigkeit der Abrechnung überprüfen.

Solange der Vermieter keine umfassende Belegeinsicht gewährt, steht dem Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegenüber der Nachforderung zu. Einen besonderen Grund für das Einsichtsverlangen muss der Mieter nicht geltend machen. Es genügt der Wunsch, die Tätigkeit des Vermieters zu überprüfen.

Zahlungsnachweise und geordnete Belegzusammenstellung erforderlich

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zwar teilweise Verträge und Rechnungen vorgelegt, jedoch keine Zahlungsnachweise für die streitigen Positionen. Ein interner Computerausdruck wie hier der „SAP-Beleg“ reicht nicht aus, um den tatsächlichen Geldabfluss zu dokumentieren.

Zudem müssen die Abrechnungsunterlagen nach § 259 BGB geordnet zusammengestellt sein. Hier waren die Belege weder thematisch noch chronologisch stringent sortiert, so dass ein durchschnittlicher Mieter sie nicht sinnvoll auswerten konnte. Der Vermieter hätte die Posten klar voneinander abgrenzen und nachvollziehbar anordnen müssen.

Entgegen der Ansicht des Vermieters ist es auch nicht unzumutbar, die Belege vollständig bereitzuhalten und auf Anfrage zusammenzustellen. Das Gericht betonte, dass eine umfassende Sichtung ohnehin Voraussetzung für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist. Die anschließende Zusammenstellung für den Mieter bedeute keinen besonderen Aufwand mehr.

Da die Mieter hier unmittelbar nach Erhalt der Abrechnungen um Belegeinsicht gebeten hatten, konnte sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, die Unterlagen seien nach so langer Zeit nicht mehr verfügbar.

Das Urteil zeigt, dass Vermieter ihrer gesetzlichen Pflicht zur Gewährung einer vollständigen und geordneten Belegeinsicht unbedingt nachkommen sollten. Andernfalls riskieren sie, dass der Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung solange zurückhalten darf, bis die Unterlagen vorgelegt werden.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Viele Mieter fragen sich, welche Rechte ihnen im Falle fehlender Abrechnungsbelege zur Verfügung stehen. Unsere praxisnahen FAQ-Antworten erläutern Ihnen, wie Sie als Mieter die Vorlage vollständiger Belege durch Ihren Vermieter einfordern und im Zweifelsfall die Zahlung verweigern können. Erfahren Sie, welche konkreten Gesetze und Urteile Ihre Position stärken – damit Sie Ihre Interessen gegenüber dem Vermieter selbstbewusst durchsetzen.

Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn mein Vermieter mir keine Belege zur Nebenkostenabrechnung vorlegt?

Als Mieter haben Sie ein gesetzlich verankertes Recht auf Einsicht in die Originalbelege, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Verweigert Ihr Vermieter die Vorlage dieser Belege, können Sie die Zahlung einer Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung verweigern.

Konkret bedeutet dies: Stellt der Vermieter Ihnen die Originalrechnungen, Quittungen und sonstigen Unterlagen, die die abgerechneten Kosten belegen, nicht zur Verfügung, obwohl Sie darum gebeten haben, müssen Sie die Nachzahlung nicht leisten.

Das Recht auf Belegeinsicht ergibt sich aus § 259 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort ist geregelt, dass der Vermieter als Rechenschaftspflichtiger dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Einnahmen und Ausgaben zu erteilen und Belege vorzulegen hat. Ohne diese Möglichkeit der Überprüfung wäre die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar.

Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass der Mieter ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege hat. Nur so kann er die Abrechnung auf ihre Richtigkeit überprüfen. Stellt der Vermieter die Belege nicht zur Verfügung, fehlt es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung, die Voraussetzung für eine Nachforderung ist.

Allerdings müssen Sie als Mieter die Nachzahlung zunächst nur so lange zurückhalten, bis der Vermieter die Belegeinsicht gewährt. Sobald er dies tut, müssen Sie den offenen Betrag umgehend begleichen. Sollte sich bei der Prüfung der Belege herausstellen, dass die Abrechnung fehlerhaft ist und Sie zu viel gezahlt haben, muss der Vermieter den Differenzbetrag selbstverständlich an Sie zurückerstatten.

Verweigert Ihr Vermieter die Vorlage der Originalbelege, müssen Sie die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nicht leisten. Stellt er die Unterlagen später doch noch zur Verfügung, ist der offene Betrag umgehend zu begleichen. Ergibt die Prüfung der Belege, dass Sie zu viel gezahlt haben, muss der Vermieter den Überschuss erstatten.

Was genau versteht man unter Belegeinsicht im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung?

Unter Belegeinsicht im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung versteht man das Recht des Mieters, die Originalbelege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen ermöglichen, die Abrechnungsunterlagen zu prüfen, um die Kostenaufstellungen zu überprüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf sämtliche Unterlagen, die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung verwendet wurden, insbesondere Rechnungen, Zahlungsnachweise, Verträge mit Dienstleistern, Ableseprotokolle und Verbrauchswerte. Der Vermieter muss die Originalbelege in geordneter Form vorlegen, eine bloße Aufstellung der Kosten reicht nicht aus.

Die Belegeinsicht kann pro Abrechnungsjahr wiederholt eingefordert werden, ohne dass es dafür einer besonderen Begründung bedarf. Sie ist wichtig, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwendungen zu erheben. Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme, kann der Mieter die Zahlung der Nachforderung verweigern, bis die Belege vorgelegt werden.

Das Recht auf Belegeinsicht muss innerhalb der Widerspruchsfrist von 12 Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden. Danach ist es ausgeschlossen. Um Fehler in der Abrechnung zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Belege zeitnah zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

Welche Konsequenzen hat es für den Vermieter, wenn er die Belegeinsicht verweigert oder unvollständige Unterlagen vorlegt?

Wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert oder unvollständige Unterlagen vorlegt, hat dies für ihn erhebliche rechtliche Konsequenzen:

Der Vermieter verletzt durch die Verweigerung der Belegeinsicht das Recht des Mieters, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Folge ist, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung hat und diese nicht bezahlen muss, bis der Vermieter die Belege vollständig vorlegt.

Auch wenn der Vermieter zwar Belege vorlegt, diese aber ungeordnet und unübersichtlich sind, sodass eine Prüfung für den Mieter erschwert oder unmöglich wird, gilt dies als Verweigerung der Belegeinsicht.

Darüber hinaus kann der Mieter die Nachzahlung auch dann zurückhalten, wenn der Vermieter zwar Belege zeigt, diese aber nicht alle Positionen der Abrechnung belegen.

Macht der Vermieter durch die Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter das Recht streitig, die Abrechnung zu überprüfen, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Mieter kann dann die Nachzahlung zurückhalten, bis der Vermieter seine Pflicht erfüllt.

Folglich kann der Vermieter seine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht durchsetzen, wenn er dem Mieter die Belegeinsicht verweigert oder unvollständige Unterlagen vorlegt. Er muss die Belege in geordneter Form zeigen, damit der Mieter seine Rechte wahrnehmen und die Abrechnung prüfen kann.

Muss ich als Mieter die Nachzahlung leisten, wenn der Vermieter die Belege nicht vorlegt?

Ja, als Mieter müssen Sie die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung solange nicht leisten, bis Ihnen der Vermieter die zugrunde liegenden Originalbelege vollständig zur Einsicht vorgelegt hat. Denn der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich auf die Originale gerichtet ist.

Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, indem er das schriftliche Verlangen des Mieters ablehnt, nicht fristgerecht darauf reagiert oder die Einsichtnahme anderweitig unmöglich macht, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Dieses erstreckt sich nicht nur auf eine etwaige Nachzahlung, sondern auch auf die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen.

Allerdings sollte der Mieter die Zurückbehaltung aus Vorsichtsgründen auf einen Betrag begrenzen, den er als eindeutig ungerechtfertigt einstuft, etwa 2-3 monatliche Vorauszahlungen pro Abrechnung. Denn ein Rückforderungsanspruch des Vermieters besteht auch dann nicht, wenn der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht teilweise ausgeübt hat.

Erst wenn der Vermieter die vollständige Belegeinsicht gewährt und die tatsächliche Höhe der angefallenen Betriebskosten feststeht, sind die Mieter verpflichtet, die korrekten Nachzahlungsbeträge zu leisten. Bis dahin können sie die Zahlung unter Vorbehalt leisten, um sich das Recht vorzubehalten, die Abrechnung nachträglich zu prüfen und zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.

Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Belegeinsicht trotz Aufforderung verweigert?

Wenn der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung die Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung verweigert, gibt es mehrere Möglichkeiten, wie der Mieter vorgehen kann:

Zunächst sollte der Mieter dem Vermieter eine erneute schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung zukommen lassen. Darin sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist von ca. 2 Wochen setzen, um die Belegeinsicht zu gewähren. Gleichzeitig kann der Mieter ankündigen, dass er bei fortgesetzter Verweigerung sein Zurückbehaltungsrecht ausüben und die Betriebskostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen zurückhalten wird.

Reagiert der Vermieter auch auf die zweite Aufforderung nicht, kann der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Er muss dann die fälligen Betriebskostenzahlungen so lange zurückhalten, bis der Vermieter die Belegeinsicht gewährt. Wichtig ist, dass der Mieter die Zurückhaltung schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt und begründet.

Sollte der Vermieter weiterhin die Einsicht verweigern, kann der Mieter die Belegeinsicht gerichtlich durchsetzen. Dafür muss er Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Das Gericht wird dann den Vermieter zur Gewährung der Belegeinsicht verpflichten.

Alternativ kann der Mieter auch die Hilfe eines Mietervereins in Anspruch nehmen. Dort erhalten Mieter fachliche Beratung und Unterstützung bei der Durchsetzung ihrer Rechte gegenüber dem Vermieter.

Wichtig ist, dass der Mieter alle Schritte und Fristen sorgfältig dokumentiert. So kann er im Zweifelsfall nachweisen, dass er alles Zumutbare unternommen hat, um die Belegeinsicht zu erhalten. Nur dann kann er sich später auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 556 BGB: Regelt, dass der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung vorlegen muss. Wenn der Vermieter keine Belege zur Einsicht bereitstellt, hat der Mieter das Recht, die Zahlung zu verweigern, bis die Einsicht gewährt wurde.
• § 259 BGB: Verpflichtet den Vermieter der Abrechnungsbelege zur Rechenschaftlegung, sofern der Mieter dies verlangt. Das Einsichtsrecht in die Originalbelege stellt sicher, dass der Mieter die Abrechnung nachvollziehen und prüfen kann.
• AG Münster – Urteil vom 11.10.2022, Az.: 38 C 1947/22: Dieses Urteil bestätigt, dass der Vermieter die Belege zur Einsicht vorlegen muss. Ansonsten ist der Mieter berechtigt, die Nachzahlung zu verweigern. Das Gericht klagte zugunsten des Mieters, der mangels Belege keine Nachzahlung leistete.
• Belegeinsicht: Der Mieter darf die Einsichtnahme in die Originalbelege verlangen, um die Positionen der Nebenkostenabrechnung überprüfen zu können. Das Fehlen dieser Belege führt dazu, dass der Mieter die geforderte Zahlung zurückhalten kann.
• Rechnungspositionen Winterdienst, Gartenpflege, Hauswart, Müllabfuhr: Spezifische Posten, zu denen die Mieter in diesem Fall die Belegeinsicht verlangten. Die Verweigerung der Belegeinsicht für diese Positionen durch den Vermieter führte zur Abweisung der Klage auf Nachzahlung.
• Zurückbehaltungsrecht des Mieters: Wenn der Vermieter keine Belege zur Verfügung stellt, kann der Mieter die Nebenkostennachzahlung zurückhalten. Das Gericht urteilte, dass die Zahlungspflicht solange ausgesetzt ist, bis die Belegeinsicht gewährt wird.
• Fristen und Zahlungsaufforderungen: Mehrere Zahlungsaufforderungen ohne gewährte Belegeinsicht sind unwirksam. Der Vermieter muss zunächst seiner Pflicht zur Belegeinsicht nachkommen, bevor er rechtmäßig Nachzahlungen verlangen kann.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Münster

AG Münster – Az.: 38 C 1947/22 – Urteil vom 11.10.2022

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Zahlung von Nebenkosten.

Die Beklagten mieteten ab dem 00.00.0000 bei der Klägerin eine Wohnung in der A.-straße, B.. Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien, dass neben der Grundmiete die Heiz- und Betriebskosten im Voraus zu leisten sind. Die Gesamtmiete betrug zum 00.00.0000 512,84 Euro. Davon entfielen 362,64 Euro auf die Grundmiete und 119,00 Euro auf die Betriebskosten. Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 in Höhe von 156,57 Euro, 2019 in Höhe von 81,89 Euro und 2020 in Höhe von 72,66 Euro sind den Beklagten innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen.

Am 00.00.0000 forderten die Beklagten die Klägerin über den deutschen Mieterbund zur Gewährung von Einsicht in die Belege auf, die der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 zugrunde liegen. Die Beklagten nahmen den angebotenen Termin zur Belegeinsicht wahr. Die Klägerin forderte die Beklagten am 00.00.0000 zur Zahlung des Rechnungsbetrages auf.

Am 00.00.0000 forderten die Beklagten über den Deutschen Mieterbund Belege zu der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 vom 00.00.0000 an. Das Auskunftsverlangen betraf die Positionen „Winterdienst, Gartenpflege, Hauswart und Müllabfuhr“. Darauf erfolgte von Seiten der Klägerin kein Terminangebot. Am 00.00.0000 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung der Nebenkostenrechnung für das Jahr 2019 auf.

Auch bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2020 baten die Beklagten mit Schreiben vom 00.00.0000 über den Deutschen Mieterbund um Belegeinsicht. Am 00.00.0000 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten für das Jahr 2020 auf.

Eine weitere Zahlungsaufforderung durch den Prozessbevollmächtigten der Klägerin erfolgte am 00.00.0000 mit Fristsetzung bis zum 00.00.0000.

Die Klägerin legte zum Beleg der geleisteten Zahlungen einen SAP-Beleg vor. Für die übrigen Posten brachte sie Verträge und Rechnungen der Dienstleister bei.

Die Klägerin behauptet, die Richtigkeit und Abrechenbarkeit der Nebenkosten.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 311,21 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 55,98 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2018, 2019 und 2020 ein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Die Klägerin hätte ihnen Tätigkeitsnachweise und Zahlungsbelege für die abgerechneten Positionen vorlegen müssen. Zudem seien die Belge nicht in ausreichend geordneter Form vorgelegt worden. Daher seien die Kosten für die Posten Gartenpflege, Hauswart, Sperrmüll, Dichtigkeitsprüfung für 2018 und Winterdienst für 2019 und 2020 nicht ausreichend nachgewiesen. Sie bestreiten mit Nichtwissen, dass die abgerechneten Tätigkeiten tatsächlich ausgeführt wurden und die entsprechenden Zahlungen erfolgt sind.

Gründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung von 311,21 Euro aus den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2018, 2019 und 2020 zu, da der Anspruch nicht fällig ist.

In wie weit die, dem geltend gemachten Zahlungsanspruch zugrunde liegenden, Nebenkosten zutreffend abgerechnet sind, kann hier mangels Fälligkeit des Anspruchs dahinstehen. Jedenfalls steht fest, dass die Parteien die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in einem Mietvertrag vereinbarten.

Den Beklagten steht gegen etwaige Ansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018, 2019 und 2020 im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 242 BGB zu. Ein solches Leistungsverweigerungsrecht ergibt sich aus Treu und Glauben gegenüber dem Zahlungsverlangen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung, solange der Vermieter dem Mieter eine Belegeinsicht im Sinne des § 259 Abs. 1 BGB nicht gewährt hat (BGH NZM 2021, 31 (32)). Die Klägerin gewährte den Beklagten keine umfassende Belegeinsicht, indem sie keine Zahlungsbelege über die streitigen Posten und die übrigen Belege nicht in einer geordneten Form vorlegte.

In Streit steht hier entgegen der klägerischen Auffassung nicht, ob etwaige Aufwendungen aus der Nebenkostenabrechnung dem Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB entsprechen. Die Beklagen bestreiten vielmehr, dass die Klägerin ihrer Pflicht aus § 259 Abs. 1 BGB zur Einräumung der Möglichkeit einer umfassenden Prüfung der Rechnungen nachgekommen ist.

Nach § 259 Abs. 1 BGB hat der Verpflichtete dem Anspruchsteller eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben und Einnahmen vorzulegen, welche die von ihm gelegte Rechnung stützt. Belege für die Rechnungsposten sind vorzulegen, wenn solche üblicherweise erstellt werden. diese Pflicht trifft auch den Vermieter in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung (BGH NZM 2021, 31 (32)). Die Abrechnungsunterlagen umfassen dabei neben den Rechnungen auch die Zahlungsbelege über die abgerechneten Betriebskosten.

Soweit der Vermieter einen Zahlungsbeleg nicht vorzulegen vermag, kann sich daraus ein Anlass für Nachfragen oder Einwendungen des Mieters ergeben. Die Vorlage von Zahlungsbelegen ist in jedem Fall erforderlich, wenn der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnet, indem er Zahlungen an Dritte auf die Mieter umlegt. In diesem Fall kommt es entscheidend darauf an, welche Kosten im Abrechnungszeitraum tatsächlich durch den Vermieter bezahlt wurden (BGH NZM 2021, 31 (32)). Nur so lässt sich für den Mieter die Richtigkeit des in Rechnung gestellten Betrags überprüfen. Sachliche Zweifel an der Rechnung genügen nicht, nur Mängel an den Formalanforderungen begründen eine Nichterfüllung des Anspruchs nach § 259 Abs. 1 BGB (BGH NJW 2021, 765 (768)). Fehlt es an Belegen, muss der Vermieter für jeden Beleg einzeln darlegen, warum er diese trotz Bemühungen nicht vorlegen kann (Krüger, in: Müko-BGB § 259 Rn. 23).

Die Klägerin hat den Anspruch der Beklagen auf Vorlage der Rechnungsbelege nicht erfüllt. Für die streitigen Posten legte die Klägerin entgegen der Forderung der Beklagten keinerlei Zahlungsbelege vor. Auch ein SAP-Auszug genügt nicht, um Transaktionen nachzuweisen, da es sich dabei nur um eine firmeninterne Dokumentationssoftware handelt. Das vorgelegte Dokument muss vielmehr geeignet sein, den tatsächlichen Zahlungsabfluss auf dem Konto der Klägerin hinreichend zu dokumentieren.

Es liegt auch kein Entschuldigungsgrund für die Nichtvorlage der Zahlungsbelege vor.

Der Vermieter hat sich um die Vorlage sämtlicher Belege zu bemühen, das umfasst auch Dokumente die er von Dritten anfragen muss. Dem kann der Zumutbarkeitsgrundsatz entgegenstehen, wenn zum Beispiel der Mieter erst nach einem erheblichen Zeitraum nach dem Belegen fragt (Krüger, in: Müko-BGB § 259 Rn. 35).

Ein solcher Zumutbarkeitseinwand scheidet im vorliegenden Fall jedoch aus, da die Beklagten unmittelbar nach der Übersendung der jeweiligen Abrechnung um Belegeinsicht baten. Es ist der Klägerin zumutbar, die Unterlagen zur Übersicht für die Mieter bereit zu halten und bei Bedarf zusammen zu stellen. Auch die Zusammenstellung der Rechnungen und der entsprechenden Zahlungsbelege stellt für sich keinen unzumutbaren Aufwand dar, sondern ist Inhalt der gesetzlich vorgesehenen Pflicht. Insbesondere sollte die Zusammenstellung nach der Erstellung der Nebenkostenabrechnung keinen besonderen Aufwand bedeuten, da eine umfassende Sichtung der Belege Voraussetzung der Rechnungserstellung durch den Vermieter ist.

Nach § 259 Abs. 1 BGB bedarf es zudem einer geordneten Zusammenstellung der Abrechnungsbelege (BGH NJW 1963, 950 (952)). Das umfasst eine zweckmäßige, übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten (BGH NJW 1982, 573 (574)). Das bei der Darstellung von Nebenkostenabrechnungen maßgebliche Verständnis eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (BGH NJW 1982, 573 (574)) ist auch für die Gestaltung der Belegübersicht entscheidend (BGH NJW 2008, 2260 (2261)). Anderenfalls kann der Mieter sein Prüfungsrecht nicht sinnvoll ausüben.

Diesem Erfordernis hat die Klägerin mit der Beibringung von Abrechnungsbelegen nicht genüge getan. Die Belege können in der eingereichten Form durch einen durchschnittlichen Bürger nicht sinnvoll ausgewertet werden. Die zur Akte gereichten Belege sind weder thematisch noch chronologisch stringent sortiert. Es ist nur eine grobe Zuordnung zu den einzelnen Abrechnungsposten nachvollziehbar. Zur genauen Bestimmung der Zusammensetzung der einzelnen Posten müsste der Mieter die Belege hier selbstständig ordnen.

Insbesondere bleibt es ihm selbst überlassen, Zusammenhänge in den Rechnungen fortlaufender Verträge zu erkennen.

Weiter wird die im Schriftsatz selbst festgesetzte Nummerierung der Anlagen im Anhang nicht chronologisch eingehalten. Zudem werden Belge nachgereicht, deren thematischer Zusammenhang mit den Belegen der vorherigen Anhänge nicht eindeutig erkennbar ist. Es bedürfte einer Zusammenstellung, welche die einzelnen Rechnungsposten klar voneinander abgrenzt und eine thematische sowie chronologische Sortierung aufweist.

Entgegen der klägerischen Auffassung, die Mieter müssten einen besonderen Grund für das Einsichtsverlangen geltend machen, ist die Forderung der Beklagten auf Belegeinsicht zulässig. Für die Einsicht bedarf es keines besonderen Interesses des Mieters, es genügt, dass dieser die Tätigkeiten des Vermieters überprüfen will. Insbesondere bedarf es keiner Vermutungen des Mieters hinsichtlich einer absichtlich falsch gelegten Rechnung, sondern es genügt, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung auf etwaige Versehen des Vermieters überprüfen möchte (BGH NZM 2021, 31 (32)).

Ein Anspruch auf Zinsen besteht wegen der Unbegründetheit des Hauptanspruchs nicht.

Mangels der Begründetheit des Hauptanspruchs liegt auch kein Verzug der Beklagten vor, der die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen begründete.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Zulassung der Berufung erfolgte gemäß § 511 Abs. 4 ZPO. Es ist zu erwarten, dass die Beurteilung der streitgegenständlichen Frage auch für andere Mietverhältnisse und andere Mietzeiträume Bedeutung erlangen wird.

Der Streitwert wird auf 339,20 EUR festgesetzt.