Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Betriebskostenabrechnung: Gerichtsurteil zur Korrektur nach Fristablauf und Mieterguthaben (§ 556 BGB)
- Streit um Betriebskostenguthaben: Mieter fordern Auszahlung nach fristgerechter Abrechnung
- Darf der Vermieter ein Betriebskostenguthaben nach Ablauf der Frist kürzen? (§ 556 Abs. 3 BGB)
- Der Weg zum Urteil: Mahnung, Klage, Versäumnisurteil und Einspruch der Vermieterin
- Gerichtsentscheidung: Ursprüngliches Betriebskostenguthaben muss voll ausgezahlt werden (AG Berlin-Kreuzberg)
- Begründung: Schutz des Mieters und Abrechnungssicherheit durch § 556 Abs. 3 BGB
- Keine Korrektur zu Lasten des Mieters nach Fristablauf – Auslegung von § 556 BGB
- Bedeutung der späten Einlassung der Vermieterin und prozessuale Fragen
- Zinsen und Anwaltskosten: Mieter erhalten vollen Schadensersatz wegen Verzugs
- Kosten des Rechtsstreits und vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Fristen gelten für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter?
- Kann ein Vermieter eine bereits erstellte Nebenkostenabrechnung nachträglich ändern?
- Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn ich eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erhalte?
- Was passiert, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt?
- Was sind typische Fehlerquellen in Nebenkostenabrechnungen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 23 C 71/21 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Berlin-Kreuzberg
- Datum: 03.03.2022
- Aktenzeichen: 23 C 71/21
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Mieter der Wohnung. Sie verlangten die Auszahlung eines ursprünglich ausgewiesenen Betriebskostenguthabens.
- Beklagte: Die Vermieterin der Liegenschaft. Sie legte nach Ablauf der Frist eine korrigierte Abrechnung vor, die das Guthaben verringerte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Vermieterin erteilte eine Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben für die Mieter. Nachdem die Mieter die Auszahlung verlangten, legte die Vermieterin eine neue Abrechnung vor, die das Guthaben erheblich reduzierte. Die Mieter klagten auf Auszahlung des vollen ursprünglichen Guthabens und Ersatz der Anwaltskosten.
- Kern des Rechtsstreits: Durfte die Vermieterin eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der gesetzlichen Frist noch korrigieren, wenn dies zu einer Verringerung des Guthabens des Mieters führt?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht bestätigte das frühere Urteil und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung des vollen ursprünglichen Guthabens sowie zur Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten.
- Begründung: Die Vermieterin darf eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der gesetzlichen Frist nicht mehr zu Lasten des Mieters korrigieren, auch wenn es um die Verringerung eines Guthabens geht. Die Frist dient der Rechtssicherheit des Mieters hinsichtlich des Abrechnungssaldos.
- Folgen: Die Vermieterin muss den ursprünglich ausgewiesenen Guthabenbetrag vollständig an die Mieter zahlen. Sie kann den Betrag nicht durch die späte Korrektur reduzieren und trägt zudem die Kosten des Rechtsstreits.
Der Fall vor Gericht
Betriebskostenabrechnung: Gerichtsurteil zur Korrektur nach Fristablauf und Mieterguthaben (§ 556 BGB)
Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg hat in einem Urteil vom 03. März 2022 (Aktenzeichen: 23 C 71/21) eine wichtige Entscheidung zur Korrektur von Betriebskostenabrechnungen getroffen.
Im Kern ging es um die Frage, ob eine Vermieterin eine bereits fristgerecht erstellte Abrechnung, die ein Guthaben für die Mieter auswies, nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist noch zu Ungunsten der Mieter ändern darf. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter und bekräftigte den Schutz des Vertrauens in eine einmal erteilte, fristgerechte Abrechnung
Streit um Betriebskostenguthaben: Mieter fordern Auszahlung nach fristgerechter Abrechnung
Die Mieter bewohnen seit Juli 2007 eine Wohnung in Berlin. Die Vermieterin war vom 2. Januar 2019 bis zum 1. Oktober 2020 Eigentümerin des Hauses. Für das Jahr 2019 erstellte die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung. Diese wurde den Mietern mit Schreiben vom 23. Dezember 2020 zugestellt und wies ein Guthaben zugunsten der Mieter in Höhe von 1.482,76 Euro aus. Die Zustellung erfolgte somit innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), die für das Abrechnungsjahr 2019 am 31. Dezember 2020 endete.
Im Februar 2021 forderten die Mieter die Auszahlung dieses Guthabens. Die Hausverwaltung teilte ihnen jedoch per E-Mail mit, dass sie von der Eigentümerin, also der Vermieterin, keine Kontovollmacht erhalten habe, um Zahlungen eigenständig vorzunehmen. Daraufhin schalteten die Mieter einen Rechtsanwalt ein. Dieser forderte die Vermieterin mit Schreiben vom 1. März 2021 erneut zur Auszahlung des Guthabens auf und setzte eine Frist bis zum 10. März 2021. Gleichzeitig machte er die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 265,61 Euro geltend.
Darf der Vermieter ein Betriebskostenguthaben nach Ablauf der Frist kürzen? (§ 556 Abs. 3 BGB)
Da die Vermieterin das Guthaben weiterhin nicht auszahlte, reichten die Mieter am 7. Mai 2021 Klage beim Amtsgericht ein. Sie verlangten die Zahlung des Guthabens von 1.482,76 Euro sowie den Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Erst am 25. August 2021, einen Tag vor dem ersten anberaumten Gerichtstermin, äußerte sich die Vermieterin erstmals inhaltlich zur Sache. Sie kündigte an, die Abweisung der Klage zu beantragen und legte gleichzeitig eine neue, korrigierte Betriebskostenabrechnung vor, ebenfalls datiert auf den 25. August 2021. Diese zweite Abrechnung wies nun nur noch ein Guthaben von 492,19 Euro aus – also fast 1.000 Euro weniger als die ursprüngliche Abrechnung. Als Begründung für diese erhebliche Abweichung führte die Vermieterin später an, dass in der ersten Abrechnung vom Dezember 2020 bei den Heizkosten fälschlicherweise nur die Kosten für das letzte Quartal 2019 berücksichtigt worden seien.
Der zentrale Streitpunkt war somit klar: Durfte die Vermieterin die ursprüngliche, fristgerecht erteilte Abrechnung mit dem hohen Guthaben nachträglich korrigieren, obwohl die gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (hier der 31.12.2020) bereits abgelaufen war und diese Korrektur zu einer deutlichen Verringerung des Mieterguthabens führte?
Der Weg zum Urteil: Mahnung, Klage, Versäumnisurteil und Einspruch der Vermieterin
Der Prozess nahm einen besonderen Verlauf. Im ersten Gerichtstermin am 26. August 2021 erschien für die Vermieterin kein ordnungsgemäß vorbereiteter Anwalt, obwohl sie rechtzeitig geladen worden war. Das Gericht erließ daraufhin ein Versäumnisurteil, das die Vermieterin antragsgemäß zur Zahlung des vollen ursprünglichen Guthabens von 1.482,76 Euro nebst Zinsen sowie zur Zahlung der Anwaltskosten von 265,61 Euro nebst Zinsen verurteilte.
Gegen dieses Versäumnisurteil legte die Vermieterin am 30. August 2021 form- und fristgerecht Einspruch ein. Sie beantragte die Aufhebung des Versäumnisurteils und die Abweisung der Klage. Die Mieter beantragten hingegen, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Das Gericht setzte der Vermieterin daraufhin eine Frist von zwei Wochen zur weiteren Stellungnahme. Erst am 2. Februar 2022, wiederum nur einen Tag vor der mündlichen Verhandlung über den Einspruch, ging ein weiterer Schriftsatz der Vermieterin bei Gericht ein. Darin erläuterte sie die angeblichen inhaltlichen Fehler der ersten Betriebskostenabrechnung näher.
Gerichtsentscheidung: Ursprüngliches Betriebskostenguthaben muss voll ausgezahlt werden (AG Berlin-Kreuzberg)
Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied zugunsten der Mieter und hielt das Versäumnisurteil vom 26. August 2021 aufrecht. Die Vermieterin wurde somit rechtskräftig verurteilt, das ursprünglich ausgewiesene Guthaben aus der ersten Betriebskostenabrechnung in voller Höhe von 1.482,76 Euro an die Mieter auszuzahlen. Zusätzlich muss sie Zinsen auf diesen Betrag seit dem 18. Februar 2021 zahlen.
Ebenso wurde die Vermieterin zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Mieter in Höhe von 265,61 Euro nebst Zinsen seit dem 8. Mai 2021 verurteilt. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits wurden ebenfalls der Vermieterin auferlegt. Das Urteil wurde gegen Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt.
Begründung: Schutz des Mieters und Abrechnungssicherheit durch § 556 Abs. 3 BGB
Das Gericht begründete seine Entscheidung ausführlich. Der Einspruch der Vermieterin gegen das Versäumnisurteil war zwar zulässig, aber in der Sache unbegründet. Den Mietern stand der im Versäumnisurteil titulierte Anspruch auf Auszahlung des vollen Guthabens zu.
Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 Absatz 3 BGB und der fristgerecht erteilten Betriebskostenabrechnung vom 23. Dezember 2020. Entscheidend war, dass die nachträgliche, korrigierte Betriebskostenabrechnung vom 25. August 2021 erst nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellt wurde.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das Gericht stellte klar, dass diese Regelung zwar nur ausdrücklich von „Nachforderungen“ spricht, aber im Wege der Auslegung auch auf die nachträgliche Verringerung eines bereits ausgewiesenen Guthabens anzuwenden ist.
Keine Korrektur zu Lasten des Mieters nach Fristablauf – Auslegung von § 556 BGB
Das Gericht führte aus, dass eine Korrektur einer Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist grundsätzlich zulässig ist, auch wenn sie zu Lasten des Mieters geht (also ein Guthaben verringert oder eine Nachzahlung erhöht). Nach Ablauf der Frist ist eine solche Korrektur zu Lasten des Mieters – sei es die erstmalige Geltendmachung einer Nachforderung oder die Reduzierung eines Guthabens – jedoch grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er die verspätete Geltendmachung bzw. Korrektur nicht zu vertreten hat. Dies war hier nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall.
Die Begründung stützt sich auf den Zweck des § 556 Abs. 3 BGB: Die Abrechnungsfrist und der Ausschluss von Nachforderungen dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streitigkeiten vermeiden. Der Mieter soll zeitnah Gewissheit darüber erlangen, ob er eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben erhält. Dieses gesetzgeberische Ziel würde unterlaufen, wenn der Vermieter ein einmal fristgerecht ausgewiesenes Guthaben nach Fristablauf noch beliebig kürzen könnte. Das schutzwürdige Vertrauen des Mieters auf das festgestellte Guthaben sei nicht geringer als das Vertrauen darauf, dass keine (höhere) Nachzahlung mehr gefordert wird. Die Betriebskostenvorauszahlungen seien bis zur wirksamen Abrechnung Vermögen des Mieters, das der Vermieter nur treuhänderisch verwaltet.
Das Gericht setzte sich auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) auseinander. Zwar habe der BGH entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung vor Fristablauf keine bindende Wirkung im Sinne eines Schuldanerkenntnisses habe. Ob dies aber auch nach Fristablauf gilt, habe der BGH offengelassen. Das Amtsgericht folgte der in der juristischen Literatur überwiegend vertretenen Auffassung, dass das Korrekturrecht des Vermieters nach Fristablauf zu Lasten des Mieters im Wohnraummietrecht – aufgrund des besonderen Schutzzwecks für Mieter – begrenzt ist.
Der konkrete Prozessverlauf unterstrich aus Sicht des Gerichts die Bedeutung der Fristenregelung: Die erste, fristgerechte Abrechnung erfolgte kurz vor Fristende. Danach blieb die Vermieterin untätig, bis sie erst kurz vor dem Gerichtstermin und damit weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist die korrigierte Abrechnung vorlegte. Eine inhaltliche Auseinandersetzung über die Richtigkeit der Abrechnung wäre somit erst über ein Jahr nach Ende der Abrechnungsfrist zustande gekommen, was dem Ziel zeitnaher Klärung widerspricht.
Bedeutung der späten Einlassung der Vermieterin und prozessuale Fragen
Das Gericht ließ ausdrücklich offen, ob der sehr späte Schriftsatz der Vermieterin vom 1. Februar 2022, in dem die Fehler der ersten Abrechnung erläutert wurden, aus prozessualen Gründen ohnehin zurückzuweisen gewesen wäre (etwa wegen Verspätung gemäß § 296 Zivilprozessordnung (ZPO) oder wegen Nichteinhaltung der Pflicht zur elektronischen Einreichung gemäß § 130d ZPO durch Nutzung eines Faxes). Denn auf die inhaltliche Richtigkeit der zweiten Abrechnung kam es nach Ansicht des Gerichts aufgrund des Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht mehr an. Die Vermieterin war an das Ergebnis der ersten, fristgerechten Abrechnung gebunden.
Zinsen und Anwaltskosten: Mieter erhalten vollen Schadensersatz wegen Verzugs
Der Anspruch der Mieter auf Zinsen für das Guthaben wurde ebenfalls bestätigt. Die Vermieterin befand sich spätestens seit der Zahlungsverweigerung durch die Hausverwaltung im Februar 2021 und der anwaltlichen Mahnung im Zahlungsverzug (§§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB). Die Zinsen waren daher ab dem 18. Februar 2021 zuzusprechen.
Auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten mussten von der Vermieterin als Verzugsschaden (§§ 286 Abs. 1, 249 BGB) ersetzt werden. Da sich die Vermieterin bereits im Verzug befand, als die Mieter ihren Anwalt beauftragten, waren die hierfür angefallenen Kosten (berechnet nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz auf Basis des ursprünglichen Guthabens) erstattungsfähig. Zinsen auf diese Kosten wurden ab Zustellung der Klage zugesprochen.
Kosten des Rechtsstreits und vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgte dem Grundsatz, dass die unterlegene Partei die Kosten trägt (§ 91 ZPO). Da die Vermieterin mit ihrem Einspruch scheiterte und zur Zahlung verurteilt wurde, muss sie die gesamten Kosten des Verfahrens tragen. Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils gegen Sicherheitsleistung wurde gemäß § 709 ZPO angeordnet, was bedeutet, dass die Mieter das Urteil bereits vor Rechtskraft vollstrecken können, wenn sie eine entsprechende Sicherheit leisten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass Vermieter ein einmal in einer fristgerechten Betriebskostenabrechnung ausgewiesenes Mieterguthaben nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist nicht mehr zu Ungunsten der Mieter korrigieren dürfen. Die Richter betonen den Schutz des berechtigten Vertrauens von Mietern auf die Verbindlichkeit eines fristgerecht mitgeteilten Guthabens, selbst wenn dieses auf fehlerhaften Berechnungen beruht. Dies stärkt die Rechtssicherheit für Mieter erheblich und verpflichtet Vermieter zu sorgfältiger und fristgerechter Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Fristen gelten für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter?
Der Gesetzgeber hat klare Regeln dafür aufgestellt, bis wann Vermieter die Nebenkosten für das vergangene Jahr abrechnen müssen. Dies ist wichtig, damit Sie als Mieter wissen, wann Sie mit der Abrechnung rechnen können und welche Rechte Sie haben, falls die Abrechnung zu spät kommt.
Die gesetzliche Frist
Ihr Vermieter hat grundsätzlich zwölf Monate Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung für einen Abrechnungszeitraum zukommen zu lassen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Was ist der Abrechnungszeitraum?
Der Abrechnungszeitraum, für den die Nebenkosten abgerechnet werden, beträgt normalerweise ebenfalls zwölf Monate. Er muss aber nicht zwingend mit dem Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) übereinstimmen. Im Mietvertrag ist festgelegt, wann dieser Zeitraum beginnt und endet.
Beispiel: Wenn Ihr Abrechnungszeitraum vom 1. Juli 2023 bis zum 30. Juni 2024 läuft, endet die Frist für die Zustellung der Abrechnung am 30. Juni 2025. Läuft der Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2024 bei Ihnen sein.
Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?
Hält der Vermieter diese Frist von zwölf Monaten nicht ein, hat dies eine wichtige Konsequenz: Der Vermieter kann von Ihnen grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen, falls sich aus der verspäteten Abrechnung eine ergibt.
Ihr Recht auf ein mögliches Guthaben, also wenn Sie weniger verbraucht haben als Ihre Vorauszahlungen waren, bleibt von der Fristversäumnis des Vermieters aber unberührt. Ein zu spät abgerechnetes Guthaben muss der Vermieter Ihnen weiterhin auszahlen.
Diese Regelung soll sicherstellen, dass Sie zeitnah über die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten informiert werden, um die Abrechnung prüfen zu können.
Kann ein Vermieter eine bereits erstellte Nebenkostenabrechnung nachträglich ändern?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vermieter eine bereits an den Mieter verschickte Nebenkostenabrechnung nachträglich korrigieren. Allerdings gibt es hierfür klare Grenzen.
Grundsatz: Die Abrechnungsfrist
Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums an den Mieter senden muss. Wenn der Vermieter diese Frist versäumt, kann er vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben zugunsten des Mieters muss der Vermieter aber auch nach Ablauf der Frist noch auszahlen.
Korrektur bei Fehlern
Wenn der Vermieter innerhalb dieser Frist eine Abrechnung erstellt hat, stellt sich die Frage der Korrektur. Eine bereits erstellte Nebenkostenabrechnung kann vom Vermieter nachträglich geändert werden, wenn sie Fehler enthält. Solche Fehler können zum Beispiel Rechenfehler sein, die falsche Anwendung eines Umlageschlüssels (also wie Kosten aufgeteilt werden) oder das Vergessen einer Kostenart.
Eine solche Korrektur ist grundsätzlich möglich, solange die ursprüngliche Abrechnungsfrist (der 12-Monats-Zeitraum) noch nicht abgelaufen ist. Entdeckt der Vermieter einen Fehler innerhalb dieser Frist, kann er eine korrigierte Abrechnung schicken.
Auch nach Ablauf der ursprünglichen Abrechnungsfrist kann eine Korrektur unter sehr engen Voraussetzungen noch zulässig sein. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter den Fehler nicht schuldhaft übersehen hat, sondern beispielsweise erst durch Informationen, die er von dritter Seite sehr spät erhalten hat (z.B. vom Energieversorger), von dem Fehler erfahren hat. Dies ist jedoch die Ausnahme.
Eine Korrektur kann sowohl zu Gunsten des Mieters (wenn der Vermieter zu viel berechnet hat) als auch zu Ungunsten des Mieters (wenn der Vermieter zu wenig berechnet oder Kosten vergessen hat) erfolgen.
Was passiert nach der Frist?
Nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist von 12 Monaten ist die Abrechnung grundsätzlich „in Stein gemeißelt“ und eine Korrektur durch den Vermieter zu Lasten des Mieters ist in der Regel nicht mehr möglich. Das bedeutet, der Vermieter kann keine Nachforderungen mehr stellen, selbst wenn er später einen Fehler entdeckt, der zu seinen Gunsten wäre.
Für den Mieter gilt übrigens eine ähnliche Frist: Auch Mieter müssen Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend machen.
Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn ich eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erhalte?
Wenn Sie als Mieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten, die Ihrer Meinung nach Fehler enthält, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um darauf zu reagieren. Es ist wichtig zu wissen, dass Sie nicht einfach eine Zahlung leisten müssen, wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben.
Die Abrechnung prüfen und verstehen
Eine Nebenkostenabrechnung muss formal korrekt sein, damit sie wirksam ist. Dazu gehört, dass sie verständlich ist und alle notwendigen Angaben enthält, wie zum Beispiel den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, Ihren Anteil an diesen Kosten und den Verteilerschlüssel (wie die Kosten auf die Mieter umgelegt werden). Ein häufiger Fehler kann sein, dass der Abrechnungszeitraum nicht mit dem Mietvertrag übereinstimmt oder unterschiedliche Zeiträume für verschiedene Kostenarten verwendet werden.
Ihr Recht auf Einsicht in die Belege
Ein zentrales Recht, das Sie als Mieter haben, ist das Recht auf Einsicht in die Belege. Das bedeutet, Sie dürfen die Originalrechnungen, Zahlungsnachweise und andere Unterlagen einsehen, die Ihr Vermieter zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verwendet hat. Dieses Recht dient dazu, die Richtigkeit der angesetzten Kosten zu überprüfen. Sie können dieses Recht in der Regel beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung ausüben. Manchmal ist es auch möglich, Kopien gegen Erstattung der Kosten zu erhalten.
Das Recht auf Widerspruch
Wenn Sie nach der Prüfung der Abrechnung oder der Belege feststellen, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch sollte schriftlich erfolgen, damit Sie einen Nachweis haben. Darin sollten Sie genau begründen, warum Sie die Abrechnung für falsch halten. Nennen Sie die konkreten Punkte, mit denen Sie nicht einverstanden sind.
Für den Widerspruch haben Sie eine Frist von zwölf Monaten, nachdem Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten haben. Innerhalb dieser Frist können Sie Fehler in der Abrechnung geltend machen.
Die Folgen eines fehlenden oder verspäteten Widerspruchs
Legen Sie innerhalb der Zwölf-Monats-Frist keinen Widerspruch ein, wird die Nebenkostenabrechnung rechtlich als „genehmigt“ angesehen. Das bedeutet, dass Sie die Möglichkeit verlieren, die Richtigkeit der Abrechnung später noch anzufechten und Einwände gegen die Forderung Ihres Vermieters zu erheben. Wenn Sie also eine fehlerhafte Abrechnung erhalten, ist es wichtig, die Frist für den Widerspruch im Auge zu behalten und Ihre Rechte innerhalb dieser Zeit geltend zu machen.
Zusammenfassend haben Sie als Mieter bei einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung das Recht, die Belege zu prüfen, um Fehler aufzudecken, und anschließend schriftlich Widerspruch einzulegen, falls Sie die Abrechnung für unrichtig halten. Achten Sie dabei unbedingt auf die Zwölf-Monats-Frist, da die Abrechnung ansonsten als genehmigt gilt.
Was passiert, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt?
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung für einen Abrechnungszeitraum (meist ein Jahr) innerhalb einer bestimmten Frist zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Diese Frist beträgt spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Frist für die Abrechnung
Stellen Sie sich vor, der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2023. Dieser Zeitraum endet am 31. Dezember 2023. Die Nebenkostenabrechnung für 2023 muss dem Mieter dann spätestens bis zum 31. Dezember 2024 zugegangen sein.
Folgen bei verspäteter Abrechnung
Wenn der Vermieter diese Frist versäumt, hat das eine wichtige Konsequenz: Er verliert das Recht, vom Mieter Nachzahlungen zu verlangen. Das bedeutet, falls sich aus der verspäteten Abrechnung ergibt, dass der Mieter eigentlich mehr Nebenkosten gezahlt hätte zahlen müssen, kann der Vermieter diesen zusätzlichen Betrag (die sogenannte Nachforderung) nicht mehr wirksam geltend machen. Der Mieter ist dann nicht verpflichtet, diese Nachzahlung zu leisten.
Was ist mit einem Guthaben?
Anders sieht es aus, wenn sich aus der verspäteten Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergibt. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens bleibt auch dann bestehen, wenn der Vermieter die Abrechnung zu spät erstellt hat. Das Verstreichen der Frist schützt den Mieter also vor unerwarteten Nachforderungen, nimmt ihm aber nicht den Anspruch auf eine Rückzahlung.
Zusammengefasst: Die Pünktlichkeit bei der Nebenkostenabrechnung ist vor allem für den Vermieter wichtig, wenn er Geld vom Mieter nachfordern möchte. Für den Mieter bedeutet eine verspätete Abrechnung, dass er eventuelle Nachzahlungen nicht mehr leisten muss, seinen Anspruch auf ein Guthaben aber behält. Diese Regelung dient dazu, für beide Seiten zeitnah Klarheit über die tatsächlichen Nebenkosten zu schaffen.
Was sind typische Fehlerquellen in Nebenkostenabrechnungen?
Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten, kann es hilfreich sein, sie genau zu prüfen. Dabei gibt es verschiedene Punkte, auf die Sie achten können, da sich Fehler einschleichen können. Solche Fehler können dazu führen, dass die Abrechnung nicht korrekt ist.
Eine häufige Fehlerquelle liegt im sogenannten Umlageschlüssel. Das ist die Regel, nach der die Gesamtkosten eines Hauses auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass Heizkosten nach Verbrauch und andere Kosten nach Wohnfläche abgerechnet werden, muss sich die Abrechnung daran halten. Fehler können auftreten, wenn ein falscher Schlüssel angewendet wird (z.B. Kosten, die nach Wohnfläche verteilt werden müssten, werden stattdessen nach Personenzahl aufgeteilt) oder wenn die zugrunde liegenden Daten (wie die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung) nicht stimmen.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die nicht umlagefähigen Kosten. Das sind Ausgaben, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sondern vom Vermieter selbst getragen werden müssen. Typische Beispiele dafür sind Reparaturkosten für das Gebäude oder die Verwaltungskosten des Vermieters. Eine Abrechnung darf nur die Kosten enthalten, die laut Mietvertrag und Gesetz tatsächlich auf die Mieter verteilt werden dürfen (wie z.B. Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Grundsteuer, Versicherung). Wenn in der Abrechnung Positionen auftauchen, die eigentlich Sache des Vermieters sind, ist das eine mögliche Fehlerquelle.
Auch Rechenfehler kommen vor. Manchmal sind es einfache Addition- oder Subtraktionsfehler bei der Zusammenrechnung der Gesamtkosten oder bei der Berechnung Ihres individuellen Anteils. Überprüfen Sie daher die Additionen und Multiplikationen in der Abrechnung.
Andere mögliche Fehlerquellen können falsche Abrechnungszeiträume sein oder die Abrechnung enthält nicht alle nötigen Informationen, um sie nachvollziehen zu können. Eine korrekte Abrechnung muss transparent sein und es Ihnen ermöglichen, die einzelnen Posten und deren Verteilung zu verstehen.
Das Wissen über diese typischen Fehlerquellen kann Ihnen helfen, Ihre Nebenkostenabrechnung besser zu verstehen und die aufgeführten Posten kritischer zu betrachten.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)
Die Abrechnungsfrist ist die gesetzliche Frist, innerhalb derer der Vermieter die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorlegen muss. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beträgt diese Frist zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, also meist zwölf Monate nach Jahresende. Wird die Abrechnung nicht innerhalb dieser Frist zugestellt, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen, verliert also sein Recht auf zusätzliche Zahlungen vom Mieter. Das Recht des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens bleibt jedoch erhalten, auch wenn die Frist überschritten ist.
Beispiel: Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2019, muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum 31. Dezember 2020 zustellen.
Nachforderung
Eine Nachforderung bezeichnet im Mietrecht den Betrag, den der Mieter zusätzlich zu seinen bereits geleisteten Vorauszahlungen für Betriebskosten zahlen muss. Sie entsteht, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die geleisteten Vorauszahlungen. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, wenn die Abrechnung nicht fristgerecht erfolgt. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter seine Ansprüche unangemessen spät geltend macht und der Mieter Überraschungen oder finanzielle Belastungen erlebt.
Beispiel: Wenn die Vorauszahlungen des Mieters 1.000 Euro betrugen, die tatsächlichen Betriebskosten aber 1.200 Euro, beträgt die Nachforderung 200 Euro.
Versäumnisurteil
Ein Versäumnisurteil ist eine gerichtliche Entscheidung, die fällt, wenn eine Partei zu einem angesetzten Gerichtstermin unentschuldigt nicht erscheint oder keine Verteidigung vorbringt. In diesem Fall setzt das Gericht die Ansprüche der anwesenden Partei meist ohne sachliche Prüfung fest. Im beschriebenen Fall führte das Nichterscheinen eines ordnungsgemäß vorbereiteten Anwalts der Vermieterin dazu, dass das Gericht das Versäumnisurteil zugunsten der Mieter erließ und die Vermieterin zur Zahlung verurteilte.
Beispiel: Wer eine Klage erhält, aber ohne wichtigen Grund zum Gerichtstermin nicht erscheint, riskiert, dass das Gericht ohne weitere Anhörung zuungunsten der abwesenden Partei entscheidet.
Einspruch gegen das Versäumnisurteil
Der Einspruch ist ein Rechtsbehelf, mit dem eine Partei gegen ein Versäumnisurteil vorgehen kann. Dem Einspruch kommt eine aufschiebende Wirkung zu, das heißt, das Urteil wird nicht sofort rechtskräftig und vollstreckbar, sondern das Gericht muss die Sache noch einmal prüfen. Der Einspruch muss form- und fristgerecht erfolgen, was im Fall der Vermieterin geschah. Allerdings muss die einspruchsführende Partei substantiiert darlegen, warum das Versäumnisurteil aufgehoben werden soll. Im vorliegenden Fall war der Einspruch zwar zulässig, aber letztlich unbegründet.
Beispiel: Ein Vermieter erhält ein Versäumnisurteil, weil sein Anwalt nicht zum Termin erschien, legt aber Einspruch ein und bittet das Gericht um erneute Prüfung der Sachlage.
Verzug (§§ 286, 288 BGB)
Verzug bedeutet, dass der Schuldner (hier die Vermieterin) mit der geschuldeten Leistung in Rückstand gerät, obwohl sie zur Zahlung verpflichtet ist und der Gläubiger (hier die Mieter) die Leistung verlangt hat. Nach §§ 286, 288 BGB entsteht ab dem Zeitpunkt Verzug, zu dem der Vermieter trotz Fälligkeit und Mahnung nicht zahlt. Im Verzug muss der Schuldner zusätzlich Zinsen zahlen, typischerweise 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz bei Verträgen zwischen Privatpersonen. Zudem können dem Gläubiger durch den Verzug entstandene Kosten (wie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) erstattet werden.
Beispiel: Wenn ein Vermieter eine fällige Betriebskostenerstattung nicht zahlt und der Mieter ihn durch Mahnung in Zahlung auffordert, beginnt mit Ablauf einer bestimmten Frist der Verzug, der dann Zinszahlungen und Erstattung von Anwaltskosten nach sich ziehen kann.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556 Abs. 3 BGB: Regelt die Betriebskostenabrechnung im Mietrecht, insbesondere die Frist von 12 Monaten zur Abrechnung nach Ende des Abrechnungszeitraums und den Ausschluss nachträglicher Nachforderungen nach Fristablauf. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin durfte das Guthaben aus der fristgerecht erteilten Abrechnung nicht nachträglich reduzieren, da die Nachfrist bereits abgelaufen war und eine Korrektur zu Lasten der Mieter nicht zulässig ist.
- § 286 Abs. 1 BGB: Definiert den Zahlungsverzug des Schuldners bei Fälligkeit und Mahnung oder bestimmtem Zahlungstermin. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin befand sich ab Februar 2021 mit der Zahlung des Guthabens im Verzug, was den Mietern Zinsansprüche und Ersatz der Anwaltskosten ermöglicht.
- § 288 Abs. 1 BGB: Regelt die Verzugszinsen, die bei Zahlungsverzug zu zahlen sind, üblicherweise 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz bei Schuldnern, die keine Verbraucher sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Auf das nicht ausgezahlte Guthaben sowie auf die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten mussten Verzugszinsen gezahlt werden.
- § 249 BGB: Umfasst den Ersatz des Schadens durch Naturalrestitution oder bei Unmöglichkeit durch Geldersatz, einschließlich Erstattung von Verzugsschäden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter konnten die vorgerichtlichen Anwaltskosten als Verzugsschaden ersetzt verlangen, da die Vermieterin Zahlungsverzug begründet hatte.
- § 91 ZPO: Regelt die Kostenentscheidung im Zivilprozess, wonach die unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin wurde trotz Einspruchs zur Tragung aller Verfahrenskosten verurteilt, da sie letztlich unterlegen ist.
- § 709 ZPO: Erlaubt die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils gegen Sicherheitsleistung, um den Gläubiger frühzeitig durchsetzungsfähig zu machen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter können das Urteil bereits vor der Rechtskraft vollstrecken, wenn sie eine Sicherheit leisten, was ihre Forderungen sichert.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Kreuzberg – Az.: 23 C 71/21 – Urteil vom 03.03.2022
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