Eigenbedarfskündigung Mieter bei beabsichtigten Umbauarbeiten ohne Baugenehmigung

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Eigenbedarfskündigung bei Umbauarbeiten: Was Vermieter beachten müssen

Mietrecht ist ein wichtiges Rechtsgebiet, das die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Eigenbedarfskündigung, bei der Vermieter die Wohnung für den eigenen Bedarf oder den einer Angehörigen kündigen können. Allerdings sind hier die rechtlichen Hürden hoch, da die Interessen der Mieter berücksichtigt werden müssen.

Vor allem bei geplanten Umbaumaßnahmen am Mietobjekt ergeben sich häufig komplexe Fragen: Wann ist ein Eigenbedarf tatsächlich gegeben? Welche Informationen müssen Vermieter in der Kündigung angeben? Und wie wirkt sich eine fehlende Baugenehmigung aus? Diese Themen sorgen immer wieder für Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien.

Im Folgenden werden wir ein aktuelles Urteil zu diesem Thema näher beleuchten und die zentralen Erkenntnisse zusammenfassen. Der Fall zeigt, welche Aspekte bei Eigenbedarfskündigungen im Zusammenhang mit Umbauvorhaben zu beachten sind.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Hamburg

Eigenbedarfskündigung aufgrund geplanter Umbauarbeiten ohne Baugenehmigung

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses. Die Kläger, ein Ehepaar, hatten eine Wohnung im Dachgeschoss eines Hauses in Hamburg gemietet. Im Jahr 2019 kündigte die Vermieterin, um die Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung zu stellen, die nach Abschluss ihres Zahnmedizinstudiums nach Hamburg zurückkehren und dort als Zahnärztin arbeiten wollte. Ein Hinweis auf geplante Umbauarbeiten an dem Haus wurde in der Kündigung nicht erwähnt.

Die Vermieterin reichte am 9. Januar 2020 einen ersten Bauantrag ein, der aufgrund denkmalrechtlicher Bedenken vor der Ablehnung stand. Ein zweiter Bauantrag, eingereicht am 17. Juli 2020, umfasste Umbaupläne auch für die Dachgeschosswohnung. Die Arbeiten sollten das Schlafzimmer vergrößern, die Küche auf die heutige Süd-Terrasse verlegen und einen Balkon anbauen. Dieser Antrag wurde am 12. Oktober 2020 genehmigt.

Die Vermieterin erhob vor dem Amtsgericht Hamburg Räumungsklage gegen den ersten Kläger, die am 27. August 2020 zu dessen Verurteilung zur Rückgabe der Wohnung führte. Die Kläger gaben die Wohnung am 31. Dezember 2020 zurück, nachdem eine Räumungsfrist abgelaufen war. Ein Berufungsverfahren vor dem Landgericht Hamburg endete mit einer Kostenentscheidung zu Lasten der Kläger. Parallel dazu erkannte der zweite Kläger den Klageanspruch in einer weiteren Räumungsklage an, die ebenfalls mit einer Kostenentscheidung zu Lasten der Kläger endete.

Klage auf Schadenersatz wegen falscher Angaben

Die Kläger forderten Schadenersatz mit der Begründung, dass die Vermieterin und ihre Tochter in der Verhandlung im August 2020 wahrheitswidrige Angaben zu den Umbauarbeiten gemacht hätten. Insbesondere, dass die Tochter unmittelbar nach ihrem Auszug einziehen würde. Sie argumentierten, dass die Kündigung unzulässig war, da die Umbauarbeiten der einzige Grund für die Kündigung gewesen seien und diese in der Kündigung erwähnt werden hätten müssen.

Die Beklagte führte an, dass sie im April 2020 von der Ablehnung des ersten Bauantrags erfahren habe. Die Genehmigung des zweiten Bauantrags und pandemiebedingte Verzögerungen hätten den Einzug der Tochter verzögert. Die Kläger bestritten diese Darstellung und argumentierten, dass die Verzögerungen auf die umfangreichen Bauarbeiten zurückzuführen seien.

Entscheidung des Gerichts

Das Gericht wies die Klage ab. Es stellte fest, dass die Kündigung formell wirksam war, auch wenn sie keine Umbaupläne enthielt. Es genügt, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, die Gründe der Kündigung zu prüfen. Ein vorgeschobener Eigenbedarf oder eine Vorratskündigung lagen nicht vor. Die Tochter der Beklagten hatte konkrete Pläne und Absichten, in die Wohnung einzuziehen. Sie hatte Möbel bestellt und sich darauf vorbereitet, in die Wohnung zu ziehen, sobald dies möglich war.

Das Gericht erkannte die umfangreichen Verzögerungen der Umbauarbeiten an, die durch technische, denkmalrechtliche und pandemiebedingte Umstände verursacht wurden. Diese Verzögerungen führten dazu, dass die Tochter erst im Sommer 2022 einziehen konnte, zweieinhalb Jahre nach der Kündigung. Dies beeinträchtigte nicht die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht der Beklagten.

Beweisaufnahme und rechtliche Würdigung

Die Beweisaufnahme ergab, dass die Angaben der Beklagten in der Verhandlung vom August 2020 keine unwahren Tatsachen enthielten. Die geplanten Umbauarbeiten waren zu diesem Zeitpunkt in einem Antragsstadium und wurden von der Beklagten entsprechend geschildert. Das Gericht sah keinen Anlass, von einer Vorratskündigung auszugehen. Es genügt, dass der Eigenbedarf und die damit verbundenen Umbaupläne konkret geplant waren, auch wenn diese erst nach der Kündigung genehmigt wurden.

Das Gericht urteilte, dass die Beklagte in ihrer Anhörung keine wahrheitswidrigen Angaben gemacht habe. Die Schilderungen der geplanten Umbauten und die Gespräche mit Architekten wurden als ausreichend angesehen, um den Eigenbedarf zu begründen. Selbst wenn die Beklagte die spezifischen Umbaupläne erwähnt hätte, hätte dies die Entscheidung zur Räumungsklage nicht verändert. Die Zeugin C., die Tochter, bestätigte zudem, dass die Umbauarbeiten für sie kein Problem darstellten und sie sich darauf vorbereitet hatte, in die Wohnung einzuziehen, sobald die Umbauten abgeschlossen wären.

Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Klägern auferlegt, und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Eigenbedarfskündigung wegen Umbauvorhaben

Muss der Vermieter in der Eigenbedarfskündigung geplante Umbaumaßnahmen angeben?

Ein Vermieter muss in der Eigenbedarfskündigung geplante Umbaumaßnahmen nicht zwingend angeben. Die Eigenbedarfskündigung muss jedoch bestimmte formale und inhaltliche Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein. Dazu gehört, dass der Vermieter den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründet. Dies umfasst die Angabe der Bedarfsperson und die Art des Verhältnisses zum Vermieter sowie die genauen Gründe für den Wohnbedarf, wie beispielsweise ein Arbeitsplatzwechsel oder die Pflege von Angehörigen.

Fehlen diese Angaben oder sind sie unzureichend, kann die Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Ein vorgeschobener Eigenbedarf, der nicht tatsächlich besteht, führt zur Unwirksamkeit der Kündigung und kann Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen.

Wenn Umbaumaßnahmen geplant sind, die für die Nutzung der Wohnung durch die Bedarfsperson notwendig sind, kann es sinnvoll sein, diese im Kündigungsschreiben zu erwähnen, um die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zu unterstreichen. Dies ist jedoch keine gesetzliche Pflicht. Der Vermieter muss den Eigenbedarf nachweisen können, und dazu gehört, dass die Gründe für die Kündigung bereits im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt werden.

Ein Beispiel für die Relevanz der Angabe von Umbaumaßnahmen ist, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen nutzen möchte und dafür bauliche Veränderungen notwendig sind. In solchen Fällen kann die Angabe der geplanten Umbaumaßnahmen die Glaubwürdigkeit des Eigenbedarfs erhöhen und mögliche Zweifel des Mieters ausräumen.

Wird der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist hinfällig, etwa weil die Bedarfsperson die Wohnung nicht mehr benötigt, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Andernfalls handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich, was ebenfalls zur Unwirksamkeit der Kündigung und zu Schadensersatzansprüchen führen kann.

Insgesamt ist es entscheidend, dass der Vermieter den Eigenbedarf klar und nachvollziehbar begründet und alle relevanten Informationen im Kündigungsschreiben angibt, um die Wirksamkeit der Kündigung sicherzustellen und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Kann eine Eigenbedarfskündigung wirksam sein, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine Baugenehmigung vorliegt?

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann wirksam sein, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine Baugenehmigung vorliegt. Entscheidend ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf ernsthaft und nachvollziehbar begründet und die geplanten Umbaumaßnahmen konkret darlegt. Die Rechtsprechung verlangt nicht, dass alle baurechtlichen Genehmigungen bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegen müssen. Vielmehr genügt es, wenn der Vermieter seine Umbaupläne plausibel und detailliert beschreibt und darlegt, dass diese Pläne ernsthaft verfolgt werden.

Ein Beispiel hierfür ist die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg, wonach die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht daran scheitert, dass der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht den statischen Nachweis für den Wanddurchbruch geführt und auch noch keine Zustimmung der Eigentümerversammlung oder eine gegebenenfalls einzuholende Baugenehmigung eingeholt hat. Wichtig ist, dass die Vorstellungen des Vermieters konkret und nachvollziehbar sind und dass die geplanten Maßnahmen realisierbar erscheinen.

Die Ernsthaftigkeit und Konkretheit der Umbaupläne spielen eine zentrale Rolle. Der Vermieter muss darlegen, dass die geplanten Maßnahmen notwendig sind, um den Eigenbedarf zu decken. Dies kann beispielsweise durch die Beschreibung der geplanten Nutzung der Räume und die baulichen Veränderungen geschehen, die dafür erforderlich sind.

Fehlt es an der Ernsthaftigkeit oder sind die Pläne nur vorgeschoben, um den Mieter aus der Wohnung zu drängen, kann die Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Ein solcher Missbrauch liegt vor, wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung nur als Vorwand nutzt, um die Wohnung nach den Umbauarbeiten zu höheren Mieten neu zu vermieten.

Es ist für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht zwingend erforderlich, dass bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Entscheidend ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf nachvollziehbar und konkret begründet und die geplanten Umbaumaßnahmen ernsthaft verfolgt. Fehlt es an diesen Voraussetzungen, kann die Kündigung unwirksam sein und der Mieter hat gegebenenfalls Anspruch auf Schadensersatz.

Welche Auswirkungen haben Verzögerungen bei den Umbauarbeiten auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung?

Verzögerungen bei den Umbauarbeiten können die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung beeinträchtigen, insbesondere wenn sie Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht des Vermieters aufkommen lassen. Die Gerichte prüfen in solchen Fällen, ob der Vermieter die Eigenbedarfskündigung ernsthaft und nachvollziehbar begründet hat und ob die geplanten Maßnahmen realisierbar sind.

Die Eigenbedarfskündigung muss auf einer ernsthaften und konkreten Nutzungsabsicht beruhen. Verzögerungen bei den Umbauarbeiten können die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht infrage stellen, wenn sie darauf hindeuten, dass der Vermieter die Wohnung nicht tatsächlich selbst nutzen möchte. Beispielsweise kann eine lange Verzögerung ohne nachvollziehbare Gründe den Verdacht erwecken, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Die Gründe für die Verzögerung spielen eine entscheidende Rolle. Wenn die Verzögerungen auf unvorhersehbare und unvermeidbare Umstände zurückzuführen sind, wie etwa behördliche Genehmigungsverfahren oder unvorhergesehene bauliche Schwierigkeiten, kann dies die Wirksamkeit der Kündigung weniger beeinträchtigen. Der Vermieter muss jedoch nachweisen, dass er die Verzögerungen nicht zu verantworten hat und weiterhin ernsthaft an der Umsetzung seiner Pläne arbeitet.

Die Rechtsprechung zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung keine Baugenehmigung für die geplanten Umbaumaßnahmen hat und diese auch nicht zeitnah einholt. Dies wird als unzulässige Vorratskündigung angesehen, da die Realisierbarkeit der Umbaupläne nicht gesichert ist. Ein Vermieter darf erst kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.

Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, um die Wohnung nach umfangreichen Umbauarbeiten selbst zu nutzen, muss sicherstellen, dass die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlen diese Voraussetzungen oder verzögern sich die Arbeiten erheblich, kann dies die Wirksamkeit der Kündigung beeinträchtigen. Ein Beispiel ist der Fall, in dem ein Vermieter die Kündigung ausspricht, ohne eine notwendige Baugenehmigung zu haben. Das Amtsgericht Hamburg entschied, dass eine solche Kündigung unwirksam ist, da die Realisierbarkeit der Umbaupläne nicht gesichert war.

Verzögerungen bei den Umbauarbeiten können die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung beeinträchtigen, wenn sie Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht des Vermieters aufkommen lassen. Entscheidend sind die Gründe für die Verzögerung und ob der Vermieter weiterhin ernsthaft an der Umsetzung seiner Pläne arbeitet. Fehlen notwendige baurechtliche Genehmigungen oder sind die Pläne nicht konkret und nachvollziehbar, kann die Kündigung als unwirksam angesehen werden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 573 BGB (Eigenbedarfskündigung): Regelt die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung, wie die Angabe von Gründen und die Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter. Im vorliegenden Fall ist der § 573 BGB relevant, da die Mieter die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung bezweifeln.
• § 573 Abs. 3 BGB (Begründung der Kündigung): Der Vermieter muss den Eigenbedarf konkret darlegen und belegen, damit der Mieter die Kündigung rechtlich beurteilen kann. Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, ob die fehlende Erwähnung der Umbaupläne die Kündigung unwirksam macht.
• § 549 BGB (Kündigungsfrist): Legt die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverhältnisse fest. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Kündigungsfrist eingehalten wurde und wie sich Umbauarbeiten auf die Frist auswirken können.
• Vorratskündigung: Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, obwohl der Eigenbedarf noch nicht konkret besteht, sondern erst in Zukunft eintreten soll. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Kündigung bereits zum Zeitpunkt des Ausspruchs durch den konkreten Nutzungswunsch der Tochter gedeckt war.
• § 91a ZPO (Kostenentscheidung): Regelt die Verteilung der Verfahrenskosten im Falle einer übereinstimmenden Erledigungserklärung. Im vorliegenden Fall ist relevant, da die Kläger die Kosten des Räumungsverfahrens tragen mussten.
• Schadensersatzanspruch: Ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich, wenn einem anderen ein Schaden zugefügt wurde. Im vorliegenden Fall forderten die Kläger Schadensersatz, da sie der Meinung waren, die Vermieterin habe falsche Angaben gemacht und sie zur Herausgabe der Wohnung gezwungen.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Hamburg

AG Hamburg – Az.: 43b C 384/21 – Urteil vom 23.05.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird festgesetzt auf 43.105,84 €. Dieser Betrag ist die Summe aus dem Betrag, der mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemacht wird und dem Wert des Klageantrages zu 2) in Höhe von 25.200,00 €. Dieser Betrag ist der nach § 9 ZPO zugrunde zu legende Betrag des 3,5-fachen Jahresbetrages der von den Klägern vorgetragenen Mietmehrkosten.

Tatbestand

Mit der Klage verlangen die Kläger Schadenersatz nachdem sie eine Mietwohnung nach einer Eigenbedarfskündigung und einem Unterliegen in Räumungsverfahren herausgegeben haben.

Der Kläger zu 1) und die Beklagte begründeten durch Vertrag vom 2./5.10.2004 ein Wohnraummietverhältnis über eine Wohnung im Dachgeschoss des Hauses […] in Hamburg. Der Kläger zu 1) bewohnte die Wohnung gemeinsam mit seinem Ehemann, dem Kläger zu 2).

Mit Schreiben vom 26.3.2019 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.2019 wegen Eigenbedarfs. Den Bedarf begründet sie mit ihrem Wunsch, die Wohnung ihrer Tochter S. zu überlassen, die beabsichtige, nach Beendigung ihres Zahnmedizinstudiums in Hannover im Herbst 2019 nach Hamburg zurückzukehren, in die Wohnung einzuziehen sowie ab Beginn des Jahrs 2020 in Hamburg als Zahnärztin arbeiten zu wollen. Ein Hinweis auf beabsichtigte Umbauarbeiten an dem Haus enthielt die Kündigung nicht.

Die Beklagte stellte einen ersten Bauantrag am 9.1.2020 (Anl. B 1, Bl. 179 der Akte). In eine „Anhörung vor Antragsablehnung“ (Anl. B 2) vor der formellen Ablehnung wurden denkmalschutzrechtliche Bedenken geäußert, die sich auf den geplanten Aufzug bezogen.

Ein zweiter Bauantrag folgte am 17.7.2020. Dieser enthielt neben den Umbauplänen für das Hochparterre und das erste und zweite Obergeschoss auch für die streitgegenständliche Wohnung im Dachgeschoss eine Planung für Umbauten. In der Baubeschreibung (Teil der Anl. B 21, Bl. 398-400 der Akte) heißt es unter Ziff. 2.5. insoweit „Geplant ist, das Schlafzimmer zu vergrößern und die Küche auf die heutige Süd-Terrasse zu verlegen. Die Küche wird über den Wohnbereich erschlossen. Ein Balkon wird in Teilen vorgehängt. Der Aufzug erhält eine direkte Anbindung an die Wohnungen und auch auf das Treppenpodest.“ Zeichnerisch dargestellt sind die im Dachgeschoss geplanten Arbeiten in einer Skizze (Anl. K 9, Bl. 836 der Akte), die Teil des Bauantrages gewesen ist. Dieser Antrag wurde am 12.10.2020 genehmigt.

Die Beklagte erhob vor dem Amtsgericht Hamburg Räumungsklage gegen den Kläger zu 1) (Geschäfts-Nr.: 42 363/19). Im Termin vom 6.8.2020 wurde die Beklagten angehört und die Zeugin C. vernommen.

Die Anhörung der Beklagten hatte u.a. folgenden Inhalt:

„Auf Nachfrage des Gerichts erklärt die Klägerin:

Es ist richtig, dass in dem Haus zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen, in die wir dann einziehen wollen.

Auf Nachfrage des Klägervertreters erklärt die Klägerin:

Das Haus ist so aufgeteilt, dass sich im Souterrain eine Kita befindet. Im Parterre ist eine Praxis. Dann gibt es noch eine Wohnung im ersten OG und im zweiten OG und eben die Dachgeschosswohnung. Die Umbauarbeiten betreffen im Wesentlichen das erste und zweite Obergeschoss. Unser Büro soll in die Räume der Kita einziehen, da werden dann also auch Umbauarbeiten stattfinden. Der Vertrag mit der Praxis läuft aus. Unser Plan sieht so aus, dass Büro und Wohnmöglichkeit in einem Haus seien soll, weil ich nicht mehr so weit fahren will. Im ersten und zweiten OG sollen reine Wohnräume für mich und meinen Mann sein. Im Parterre und im Souterrain soll dann das Büro sein, wobei im Parterre unser Arbeitszimmer sein soll und im Souterrain unsere Mitarbeiter werden sollen.

Auf Nachfrage des Gerichts, ob es schon konkrete Pläne mit einem Architekten gibt, erklärt die Klägerin:

Ja, wir sind da im Gespräch.

…

Auf weitere Nachfrage des Beklagtenvertreters erklärt die Klägerin:

Ich kann jetzt nicht mehr genau sagen, wann wir mit den Plänen zum Umbau begonnen haben, das müsste ich nachsehen. Es ist auch noch nicht klar, wann wir mit dem Umbau genau

Auf Nachfrage, ob sie mit ihrer Tochter über den geplanten Umbau gesprochen habe, erklärt die Klägerin:

Ja, wir haben auch besprochen, dass es sie nicht so stören wird. Ich weiß, dass es sie nicht so betreffen wird.

Auf Nachfrage, was genau gesprochen worden sei, erklärt die Klägerin:

Das kann ich jetzt nicht mehr konkret sagen, der Umbau betrifft meinen Umbau auch nicht so direkt. Es ist noch nicht klar, ob möglicherweise ein Aufzug eingebaut wird und ob dieser dann eventuell bis ins Dachgeschoss reichen wird. Wir haben natürlich mit meiner Tochter über den Umbau gesprochen, aber es betrifft sie ja nicht so direkt. Ein Umbau in der Wohnung D. ging ja auch, obwohl er dort wohnen geblieben ist.“

Die Vernehmung der Zeugin C. hatte u.a. folgenden Inhalt:

„Auf weitere Nachfrage, erklärt die Zeugin:

Ich weiß, dass Wohnungen in dem Haus teilweise umgebaut werden sollen und meine Eltern dort einziehen wollen. Ich weiß nicht mehr genau, wann wir das erste Mal darüber gesprochen haben. Es war aber schon länger klar, dass sie da mit einziehen werden. Es war klar, dass sie in der Stadt leben wollen und auch fürs Alter vorsorgen wollen. Es war jedenfalls schon letztes Weihnachten Thema und auch dieses Weihnachten wieder. Im März 2019 wusste ich, dass sie mit in dem Haus wohnen wollen. Das war mir klar. In dem Haus sind mehrere Wohnungen, Nachbarn hat man ja auch immer, da ist es besser, wenn man sich gut kennt und sich auch unterstützen und helfen kann.

Auf weitere Nachfrage, erklärt die Zeugin:

Ich weiß nicht wie die Probleme jetzt konkret sind. Ich weiß, dass ein Aufzug gewünscht ist. Eventuell soll auch die Küche verlegt werden in der Dachgeschosswohnung.

Aber das kann auch gemacht werden, während ich da lebe. Ich bin ja tagsüber bei der Arbeit und ich würde mich dadurch nicht gestört fühlen.

Auf Nachfrage des Beklagtenvertreters, erklärt die Zeugin:

Es ist nicht so, dass ich unbedingt in die Wohnung des Beklagten einziehen möchte, es ist aber die einzige Wohnung, die in Frage kommt. Ich möchte in einer Wohnung von meinen Eltern wohnen. Den Grundriss, den ich hier mitgebracht habe, habe ich von meinen Eltern bekommen. Er hat kein Datum. Ich habe ihn ausgedruckt und zu Recht gezogen. Ich hatte mir schon vorher ein Bild von der Wohnung gemacht. Möbel habe ich bestellt aufgrund dieses Grundrisses. Ich habe zwei Sofas, ein Tisch und eine Kommode bestellt. Ich wusste im März 2019 wie die Wohnung aufgebaut ist, ich wusste nur nicht wie breit die Wände sind, dass da mein Sofa passt. Ich weiß nicht, welche Umbauarbeiten konkret geplant sind.

Ich weiß, dass meine Eltern in dem Haus barrierefrei im Alter wohnen wollen. Im März 2019 war mir klar, dass sie mit mir in diesem Haus wohnen werden. In wie vielen Wohnungen sie dort wohnen wollen, war mir nicht klar. Jedenfalls war klar, dass sie dort auch in dem Haus wohnen werden. Ich wusste auch im März 2019, dass Umbauarbeiten geplant sind. Ich weiß nicht, wann die Umbauarbeiten beginnen werden, das ist ja auch alles schwierig. Mir ist auch nicht bekannt, wie lange die Umbauarbeiten dauern werden. Hierzu habe ich keine konkrete Vorstellung. Ich habe mir keine präzisen Gedanken darüber gemacht, ich habe mir aber gedacht, dass es länger dauern kann. Es kann ja ein halbes Jahr dauern. Das war für mich okay, ich bin ja tagsüber bei der Arbeit. Wann ich bei der Arbeit morgens anfange, hängt vom Schichtplan ab, den bekommen wir am Freitag vorher. Man kann um 8.00 Uhr anfangen oder auch um 10.00 Uhr, das ist immer unterschiedlich. Bauarbeiten beginnen früher, aber ich kann ja auch zum Beispiel beim Sport sein vor der Arbeit. Ich versuche vor der Arbeit zum Sport zu kommen, ob das klappt, hängt von der Jahreszeit ab, von der Fitness oder auch davon, ob ich noch andere Sachen zu tun habe.“

Mit Urteil vom 27.8.2020 wurde der Kläger zu 1) zur Rückgabe der Wohnung verurteilt. Mit Ablauf einer bewilligten Räumungsfrist haben die Kläger am 31.12.2020 die Wohnung zurückgegeben. Im Berufungsverfahren (LG Hamburg 316 S 61/20) haben die Parteien daher den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das Landgericht Hamburg hat dem Kläger zu 1) mit Beschluss vom 24.2.2021 gemäß § 91a ZPO die Kosten auferlegt.

Die Beklagte erhob vor dem Amtsgericht Hamburg Räumungsklage gegen den Kläger zu 2) (Geschäfts-Nr.: 42 C 571/12). Der Kläger zu 2) erkannte den Klageanspruch in der Verteidigungsanzeige vom 31.12.2020 an. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien hat das Gericht mit Beschluss vom 6.4.2021 der Klägerin die Kosten auferlegt.

Die Kläger tragen vor, der Kläger zu 1) sei nur verurteilt worden, weil die Beklagte und die Zeugin C. am 6.8.2020 wahrheitswidrige Angaben zum Stand und zum Umfang der Umbauarbeiten gemacht hätten, insbesondere, dass die Zeugin unmittelbar nach Auszug der Kläger in die Wohnung einziehen werde. Die Unwahrheit ergebe sich daraus, dass in dem kurz zuvor gestellten Bauantrag vom 17.7.2020 eine Wohnraumerweiterung in der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung beantragt worden sei. Das Gericht hätte bei wahrheitsgemäßen Angaben von einer unzulässigen Vorratskündigung ausgehen und die Klage abweisen müssen. Die beabsichtigten Umbaumaßnahmen hätten Bestandteil der Kündigung sein müssen. Sie seien der einzige Grund für die Kündigung gewesen.

Wegen der Höhe der von den Klägern vorgetragenen Schäden wird auf die Klagebegründung verwiesen.

Die Kläger beantragen,

1.

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 17.905,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.9.2021 zu zahlen,

2.

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger für eine höhere Miete die Mehrkosten in Höhe von monatlich 600,00 € ab Dezember 2021 zu zahlen.

3.

Die Beklagte zu verurteilen, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.111,85 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz freizuhalten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, sie habe von der Ablehnung des ersten Bauantrages im April 2020 erfahren. Nach Genehmigung des Antrages vom 17.7.2020 habe es nach Baubeginn im Juni 2021 pandemiebedingte und baustellenbezogen (u.a. Baustoffmangel) zeitliche Verzögerungen gegeben. Wegen der Einzelheiten des Vortrages der Beklagten, mit der sie darstellt, warum die Zeugin nicht nach dem Auszug der Kläger, sondern erhebliche Zeit später in die Wohnung eingezogen sei, wird auf die Klageerwiderung vom 20.1.2022 sowie den Schriftsatz vom 22.6.2022 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 16.2.2023. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift im Protokoll vom 18.4.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Keine unzureichende Begründung der Kündigung

Der Umstand, dass in der Kündigung vom 29.3.2019 ein beabsichtigter Umbau des Gebäudes und der streitgegenständlichen Wohnung nicht erwähnt wurde, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Eine unzureichende Begründung und damit eine formelle Unwirksamkeit einer Kündigung kann nach Ansicht des BGH (Urteil vom 9.10.2010, VIII ZR 9/10, NZM 2011, 119) nicht Grundlage eines Schadenersatzanspruchs sein, wenn tatsächlich Kündigungsgründe bestanden haben, da es sich bei der Begründungspflicht lediglich um eine Obliegenheit handelt.

Dem Zweck der Begründungspflicht entsprechend genügt es, wenn der Mieter aufgrund des Inhalts der Kündigung prüfen kann, ob vernünftige Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf vorliegen. Dies war dem Kläger zu 1) möglich.

2. Kein vorgeschobener Eigenbedarf und keine Vorratskündigung

a)

Die Kündigung vom 29.3.2019 war nicht unwirksam, weil der Kündigungsgrund vorgeschoben worden ist. Unter einem vorgeschobenen Kündigungsgrund wird im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine tatsächlich nicht vorhandene Bedarfssituation verstanden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagte beabsichtigte, ihrer Tochter, der Zeugin S., die Wohnung zu überlassen und diese den Wunsch hatte, in die Wohnung einzuziehen.

Die Zeugin C. hat geschildert, dass sie nach Abschluss ihres Studiums in Hannover nach Hamburg zurückkehren wollte. Sie hat dies mit ihren sozialen Bindungen in Hamburg und ihrer Absicht, in Hamburg ihren Lebensmittelpunkt zu begründen, erläutert. Sie hatte auch konkrete Pläne für die Nutzung der Wohnung. So hat sie die Einrichtung und Ausstattung der Wohnung anhand eines Grundrisses geplant. An einem Nutzungswunsch der Zeugin und einer Überlassungsabsicht der Beklagten bestehen keine Zweifel.

Schließlich hat die Zeugin im Einzelnen geschildert, dass sie nach ihrer Rückkehr nach Hamburg keine andere eigene Wohnung bezogen hat, sondern an verschiedenen Orten übernachtet hat und ihre Sachen untergebracht hat. Sie habe sogar im Hause […] geschützt Möbel eingelagert. Ferner habe sie für die Wohnung „passende“ Möbel und Einrichtungsgegenstände erworben und sei teilweise dem Wunsch der Beklagten nach der Auswahl von Fliesen gefolgt. Diese Umstände sprechen eine deutliche Sprache dafür, dass die Zeugin in die Dachgeschosswohnung einziehen wollte und nur darauf gewartet hat, dass dies möglich werde.

b)

Die Kündigung vom 29.3.2019 ist keine Vorratskündigung gewesen. Eine Vorratskündigung ist dadurch gekennzeichnet, ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson vorliegt; es müsse sich vielmehr der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung bestehe (BGH NJW-RR 2017, 75). Insofern stellt sich die Vorratskündigung als Sonderfall einer vorgeschobenen Kündigung dar, als ein aktueller Eigenbedarf vorgeschoben wird.

Das Gericht muss aufgrund der Aussage der Zeugin C. davon ausgehen, dass der Überlassungs- und Nutzungswunsch im März 2019 bestanden hat. Auch wenn es zu diesem Zeitpunkt bereits Umbaupläne gegeben hat und wenn diese darüber hinaus auch die Dachgeschosswohnung betroffen haben und zwar in einem Umfang, der die Bewohnbarkeit der Wohnung in Frage stellt, so ist es einer Vermieterin unbenommen, bereits vor dem Vorliegen einer Baugenehmigung eine Kündigung auszusprechen (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 Rn. 82 unter Hinweis auf OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.6.21992, NJW 1992, 2300).

Nach Ansicht des Gerichts folgt daraus, dass Angaben über die Art und den Umfang von beabsichtigten Umbaumaßnehmen in der Kündigung nicht erforderlich sind, da diese wegen der noch offenen Genehmigung notwendigerweise nur vage sein können.

Unerheblich ist, dass sich die Umbauarbeiten über einen langen Zeitraum hingezogen haben. Das Gericht hat von erheblichen Verzögerungen der Bautätigkeiten auszugehen. Diese sind von der Beklagten im Schriftsatz vom 22.6.2022 detailliert dargestellt worden. Die Kläger haben diesen Vortrag nur pauschal bestritten, zugleich jedoch zur Begründung ihrer Ansicht, es handele sich um eine Vorratskündigung, vorgetragen, dass es umfangreiche Bautätigkeiten gegeben habe und hierzu auch Lichtbilder vorgelegt und damit ihr eigenes Bestreiten nachhaltig widerlegt bzw. entwertet. Das Gericht hat daher den im Schriftsatz vom 22.6.2022 geschilderten Ablauf zugrunde zu legen.

Die Zeugin C. ist erst im Frühsommer 2022 in die Wohnung eingezogen, d.h. ca. zweieinhalb Jahre nachdem sie nach dem Inhalt der Kündigung in die Wohnung hätte einziehen sollen. Der BGH (NJW 2005, 2395) hat (in einem Fall mit ebenfalls einer zweieinhalbjährigen Sanierung) entschieden, dass eine Sanierung dem Eigenbedarf nicht entgegenstehe, auch wenn der Zeitraum die normalerweise erforderliche Dauer überschreitet. Es könne jedoch aus der Dauer der Sanierungsarbeiten – gegebenenfalls in Verbindung mit weiteren Umständen – im Rahmen der richterlichen Beweiswürdigung auf eine von vornherein fehlende Ernsthaftigkeit der behaupteten Nutzungsabsicht geschlossen werden.

Ein derartiger Schluss ist im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt. Die Verzögerungen beruhten allein auf technischen bzw. denkmalschutzrechtlichen Gegebenheiten, dazu noch auf Erschwernisse durch die Coronasituation.

Auch das Landgericht Hamburg hat im Beschluss vom 24.2.2021 im Berufungsverfahren des Klägers zu 1) (316 S 61/20) den Eigennutzungswunsch der Zeugin C. als hinreichend „verdichtet“ bezeichnet.

3.

Unabhängig davon, dass der Eigenbedarf nicht vorgeschoben gewesen ist, dies weder „grundsätzlich“, noch in Form einer Vorratskündigung, kann nicht angenommen werden, dass im Urteil vom 27.8.2020 zwingend anders hätte entschieden werden müssen, wenn die Beklagte den kurz zuvor gestellten Bauantrag und Einzelheiten hieraus erwähnt hätten, insbesondere zu den in der Dachgeschosswohnung beabsichtigten Umbauten. Die Beklagte hat in ihrer Anhörung im Übrigen durchaus bekundet, es sei noch nicht klar, ob ein Aufzug eventuell bis ins Dachgeschoss reichen werde. Auch wenn wohl davon ausgegangen werden kann, dass die Beklagte den Inhalt des Bauantrages vom 17.7.2020 kannte, der über den Aufzugeinbau auch weitere Umbauten der Dachgeschosswohnung enthielt, so befanden sich die Umbauten eben erst in einem Antragsstadium.

Entgegen der Ansicht der Kläger hat die Beklagte in ihrer Anhörung vom 6.8.2020 zwar keinen genauen Angaben gemacht hat, insbesondere den Bauantrag vom 17.7.2020 nicht erwähnt, jedoch keine wahrheitswidrigen Angaben gemacht hat. Sie hat die Umbaupläne geschildert und erklärt, mit Architekten im Gespräch zu sein.

Im Räumungsprozess war für dies für das Gericht und offenkundig auch für den Kläger zu 1) obgleich in der vorliegenden Klagebegründung ausgeführt wird, er sei sich sicher gewesen, dass die ausgesprochene Kündigung vorgetäuscht gewesen sei bzw. es sich um eine Vorratskündigung gehandelt habe, kein Anlass weiter nachzufragen. Dies, d.h. die Entbehrlichkeit weiterer Nachfragen, beruhte auf der zutreffenden rechtlichen Einschätzung der Vorsitzenden zu der zuvor von der Beklagten erfolgten Schilderung (S. 7 des Protokolls vom 6.8.2020) zu den Umbauplänen, dass diese – obgleich offenkundig nicht geringfügig – einem Eigenbedarf in Form einer Vorratskündigung nicht entgegenstehen.

Selbst wenn die Beklagte die im Bauantrag dargestellte Vergrößerung des Schlafzimmers und die Verlegung der Küche in ihrer Anhörung mitgeteilt hätte, und sich hierdurch Zweifel an einem nach Auszug der Kläger sofort möglichen Einzug der Zeugin C. hätten ergeben müssen, so hätte dies keine Klageabweisung zur Folge haben müssen. Es hätte sich nämlich auch für diesen Fall die Kündigung nicht als Vorratskündigung dargestellt. Eine Eigenbedarfskündigung kann wirksam auch dann erfolgen, wenn die Realisierung des Eigenbedarfs erst nach Umbauten möglich ist.

Im Übrigen hat auch die Zeugin C. im Termin am 6.8.2020 Umbauarbeiten erwähnt. Sie hat zutreffend den geplanten Umbau genannt und auch von dem gewünschten Aufzug und einer eventuellen Verlegung der Küche berichtet. Es kommt zwar für einen etwaigen Schadenersatzanspruch der Kläger nicht auf die Erklärungen der Zeugin an, da diese allenfalls deliktisch haften könnte, die im Übrigen aber nicht Partei des Mietverhältnisses gewesen ist. Ihre Aussage ist im Übrigen vor der Genehmigung des zweiten Bauantrages erfolgt, so dass es nachvollziehbar ist, wenn sie mit einer gewissen Unbestimmtheit von Planungen gesprochen hat. Zu Unrecht beanstanden die Kläger, dass die Zeugin am 6.8.2020 bekundet hat, laufende Umbauarbeiten seien für sie kein Problem. Dass dies doch der Fall gewesen ist, bzw. sie sogar aufgrund der Umbauarbeiten lange Zeit nicht eingezogen ist, hat die Zeugin im vorliegenden Verfahren damit erklärt, dass für sie überraschend die Wasserversorgung habe eingestellt werden müssen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.