Feuchtigkeit in Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses – fristlose Kündigung des Mietvertrages

1. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.460,00 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem 06.03.2023 zu zahlen.

2. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2.460,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung der Mieten für die Monate Januar und Februar 2023 aus dem seit dem 01.09.2022 bestehenden Mietverhältnis über eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 98,57 m², gelegen … Straße 47 in 14… B….

Die Beklagten haben von dem Kläger aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 29.07.2022 – Anlage K1 (Blatt 22 bis 27 der Akte) – diese Wohnung, gelegen im 2. Obergeschoss eines (unstreitig bereits im Jahre 1896 errichteten) Hauses, gelegen … Straße 47 in 14… B…, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Korridor und einem Kellerabteil, zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete in Höhe von 950,00 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von zunächst 280,00 Euro/Monat angemietet, so dass der in dem hier streitigen Zeitraum vom 01.01.2022 bis Ende Februar 2022 vereinbarte Brutto-Mietzins insgesamt 1.230,00 Euro pro Monat betrug.

Unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 29.07.2022 – Anlage K1 (Blatt 22 bis 27 der Akte) – vereinbarten die Parteien:

„Der Mieter trägt selbst dafür Sorge, dass die von ihm im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden kennen. Der Vermieter weist darauf hin, dass solche Schäden nicht durch die Gebäude- bzw. Haftpflichtversicherung getragen werden.“

Diese Wohnung wurde den Beklagten ausweislich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 29.07.2022 – Anlage K 2 (Blatt 28 bis 37 der Akte) – dann bereits am 29.07.2022 zur Nutzung überlassen. Hinsichtlich der „Beschaffenheit“ des Kellers wurde unter Nr. 10 mit einem „X“ vermerkt, dass dieser „in Ordnung“ sei.

Mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 03.11.2022 – Anlage K 3 (Blatt 38 bis 39 der Akte) – teilten die Beklagten dem Kläger mit, dass sie nunmehr feststellen mussten, dass der Keller stark durchfeuchtet sei. Dieser sei praktisch nicht nutzbar. Da die von ihnen – den Beklagten – durchgeführte Feuchtigkeitsmessung eklatant hohe Werte ergeben habe, würden sie den Kläger daher auffordern, den Keller trockenzulegen und zwar so, dass dieser durch sie – die Beklagten – entsprechend genutzt werden könne, weil dies derzeit nicht möglich sei. Hierzu setzten die Beklagten dem Kläger mit diesem Schreiben vom 03.11.2022 eine Frist bis zum 24.11.2022.

Die Hausverwaltung des Klägers antwortete hierauf im Namen des Klägers mit E-Mail vom 09.11.2022 – Anlage K 4 (Blatt 40 der Akte) – und verwies insofern die Beklagten auf den Mietvertrag vom 29.07.2022. Die Mietsache würde sich insofern noch immer in dem Zustand wie bei Vertragsabschluss befinden. Unter § 1 Abs. 6 des Mietvertrages hätten die Beklagten auch bestätigt, alle im Mietvertrag aufgeführten Räume umfassend besichtigt zu haben. Wegen der bekannten Feuchtigkeit im Keller hätten die Vertragsparteien unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des Mietvertrags eine klare Vereinbarung getroffen. Der Zustand des Kellers habe sich seither nicht geändert. Der Vortrag der Beklagten, sie könnten im Keller wegen der Feuchtigkeit keine Sachen lagern, gehe somit ins Leere. Insofern wies die Hausverwaltung des Klägers in dessen Namen die in dem Schreiben des nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 03.11.2022 – Anlage K 3 (Blatt 38 bis 39 der Akte) – genannte Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und die dort angekündigte Mietzinsminderung als unbegründet zurück.

Mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 30.11.2022 – Anlage K 5 (Blatt 41 bis 42 der Akte) – kündigten die Beklagten das Mietverhältnis fristlos auf der Grundlage des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB und begründeten dies mit dem Fehlen einer Horizontalsperre und Außenabdichtung des Kellermauerwerks, sowie der Ungeeignetheit des Kellers zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbel. Gleichzeitig erklärten sie, die Wohnung zum 31.12.2022 zurückgeben zu wollen.

Mit Schreiben vom 22.12.2022 – Anlage K 6 (Blatt 43 bis 44 der Akte) – ließ hiernach der Kläger durch seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten gegenüber der Beklagtenseite erklären, dass ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung in Ermangelung eines Mangels der Mietsache nicht begründet sei, er – der Kläger – auf die ungekündigte Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 30.11.2022 (Zugang der Kündigungserklärung) hinaus bestehe und deshalb auch keine Veranlassung sehe, die Mietsache zum 31.12.2022 zurückzunehmen.

Die Beklagten wurden dann durch den jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers mit Schreiben vom 09.01.2023 nochmals aufgefordert, ihre vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag zu erfüllen.

Die zwischen den Prozessparteien vereinbarte Miete für Januar 2023 und Februar 2023 wurde dann unstreitig nicht mehr von den Beklagten entrichtet.

Der Kläger trägt vor, dass der von ihm hier geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete begründet sei. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagten sei nämlich unbegründet, da ein Mangel der Mietsache nicht vorlag und auch nicht vorliegt.

Ein Mangel im Mietrecht liegt nämlich nur vor, wenn die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) abweiche. Zu der Frage, ob Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstelle, sei somit zunächst auf die vereinbarte Beschaffenheit der Mietparteien bezüglich der Kellernutzung und des Zustandes des Kellers abzustellen. Ausweislich des Mietvertrages seien die Beklagten auf das Problem der Feuchtigkeit im Keller aber ausdrücklich hingewiesen worden.

In Kenntnis dieser Problematik hätten die Beklagten auch das Wohnungsübergabeprotokoll vom 29.07.2022 zur Beschaffenheit/Mängel bezüglich des Kellers mit ihrer Unterschrift bestätigt, dass der allgemeine Zustand des Kellers „in Ordnung“ sei (vgl. Anlage K 2, Nr. 10 Keller/Abstellraum). Auch hätten sich die Beklagten keine weiteren Rechte aus dem Vorliegen einer etwaigen Feuchtigkeit gem. § 536b BGB vorbehalten. Die Beklagten hätten damit die Soll-Beschaffenheit (Feuchtigkeit im Keller) als vertragsgemäß bestätigt und anerkannt. Insofern sei hier also eine Abweichung der Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit nicht festzustellen, so dass folglich ein Mangel an der Mietsache auch insofern nicht vorliegt.

Eine weitergehende Abrede der Parteien zur Beschaffenheit der Mietsache sei dem Vertrag nicht zu entnehmen und hätten die Parteien auch nicht getroffen.

Eine nicht vorhandene Horizontalsperre stehe im Übrigen auch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1896 maßgeblichen Normen. Das Haus sei insoweit nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Das Fehlen der Horizontalsperre sei für sich genommen daher noch kein Mangel der Mietsache, weil solche Abdichtungsmaßnahmen selbst bei einem um 1900 errichteten Haus nicht erwartet werden könnten. Ein Fehlen der Abdichtungsmaßnahmen (auch des Kellermauerwerks) würde daher keinen Mangel der Mietsache begründen. Es sei daher nicht erkennbar, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Zustand des Kellers entzogen worden sei.

Aufgrund der Unwirksamkeit der Kündigung der Beklagten hätten diese somit auch ihre vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag – hier die Zahlung der vereinbarten Miete – weiterhin zu erfüllen.

Vorsorglich würde er darauf hinweisen, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung gegenseitig für ein Jahr bis zum 31.08.2023 ausgeschlossen hätten.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn – den Kläger – 2.460,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem 06.03.2023 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) behaupten, dass ihnen zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Feuchtigkeit im Keller nicht bekannt gewesen sei. Die Feuchtigkeitsbelastungen bzw. -schäden hätten sie nicht gesehen und hätten diese auch nicht erkennen können, selbst wenn nach ihrem eigenen Vortrag ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses gezogen sei, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen werde.

Folgerichtig seien auch im Wohnungsübergabeprotokoll vom 29.07.2022 – Anlage K 2 (Blatt 28 bis 37 der Akte) – keinerlei Feuchtigkeitsschäden aufgeführt worden.

Eine konkrete Kenntnis ihrerseits von den Feuchtigkeitsschäden im Keller sei ihnen ihrer Meinung nach auch nicht durch die Vereinbarung unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 29.07.2022 – Anlage K1 (Blatt 22 bis 27 der Akte) – vermittelt worden. Insoweit stelle diese Vereinbarung lediglich eine Haftungsbegrenzung dar. Keinesfalls könne ein durchschnittlicher Mieter hieraus entnehmen, dass im Keller auch tatsächlich Feuchtigkeit existierte.

Die vorliegenden Feuchtigkeitsschäden im Keller stellten auch einen Mangel dar. Insoweit gehe es auch keineswegs darum, dass sie hier den Zustand eines Neubaus des Jahres 2022 erwartet hätten. Es gehe auch nicht darum, dass die Horizontalsperre fehle oder ähnliches. Ein Sachmangel liege nämlich ihrer Ansicht bereits im Allgemeinen vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses ziehe, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen werde.

Sie – die Beklagten – hätten bereits vorprozessual einen Sachverständigen mit der Begutachtung beauftragt. Dieser habe in seinem Gutachten – Anlag B 2 (Blatt 63 bis 72 der Akte) – bei der straßenseitigen Kelleraußenwand eine Wandfeuchte von 98 Digits und bei den Kellertrennwänden des Mietkellers eine Wandfeuchte von 87 Digits festgestellt, wobei Messwerte bis 50 Digits als „trocken“ zu bewerten seien. Der Sachverständige sei insofern zu dem Ergebnis gekommen, dass die Nutzung des Kellers zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbel im vorbeschriebenen Zustand nicht geeignet sei.

Sie – die Beklagten – seien daher berechtigt gewesen den Mietvertrag fristlos aufzukündigen.

Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 05.12.2023 Beweis erhoben. Hinsichtlich der Vernehmung des Zeugen M… W… wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 05.12.2023 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend verwiesen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf den Inhalt der Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 2.460,00 Euro zu (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 556b BGB unter Beachtung von § 536 Abs. 1 BGB und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB).

Der Begriff des Mietmangels (§ 536 Abs. 1 BGB) ist an der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (der Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (der Soll-Beschaffenheit, BGH, WuM 2004, Seite 715; BGH, ZMR 2009, Seite 269; OLG Frankfurt/Main, NZM 2007, Seiten 330 f.). Ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, ist im Übrigen losgelöst davon zu beurteilen, in wessen Risikobereich er fällt und wer dafür haftet.

Für die Beantwortung der Frage, ob Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstellen, ist insofern zunächst auf eine etwaig erfolgte vereinbarte Beschaffenheit der Mietparteien bezüglich der Kellernutzung und des Zustandes des Kellers abzustellen. Eine solche Vereinbarung ist dem hiesigen Mietvertrag jedoch nicht zu entnehmen.

Wenn aber Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, ist nur die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung jedoch grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes – hier unstreitig im Jahre 1896 – geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 67/18; BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17; BGH, Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12; BGH, Urteil vom 01.06.2012, Az.: V ZR 195/11; BGH, Urteil vom 07.07.2010, Az.: VIII ZR 85/09; BGH, Urteil vom 17.06.2009, Az.: VIII ZR 131/08; BGH, Urteil vom 06.10.2004, Az.: VIII ZR 355/03; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22; AG Ansbach, Urteil vom 05.02.2013, Az.: 2 C 2268/11, u.a. in: BeckRS 2013, 15017; AG Freising, Urteil vom 27.05.2010, Az.: 7 C 848/09).

Da dieses Gebäude – in dem sich die streitbefangene Wohnung mit dem Keller befindet – somit bereits im Jahre 1896 erbaut wurde, kommt es somit hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 67/18; BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17; BGH, Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2020, Az.: 2-11 S 154/19; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22; AG Ansbach, Urteil vom 05.02.2013, Az.: 2 C 2268/11, u.a. in: BeckRS 2013, 15017; AG Freising, Urteil vom 27.05.2010, Az.: 7 C 848/09).

Nach den Feststellungen des Gerichts steht die in dem streitbefangenen Keller dieses im Jahre 1896 errichteten Gebäudes unstreitig nicht vorhandenen Horizontal-Sperre und fehlende Außenabdichtung der Kellerwände jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung dieses Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäude wohl auch nach den damaligen Regeln der Baukunst – soweit diese überhaupt verbindlich festgelegt waren – errichtet worden (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 67/18; BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2020, Az.: 2-11 S 154/19; LG Lübeck, Beschluss vom 20.06.2019, Az.: 14 S 17/18; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22).

Zum Zeitpunkt der – im Jahr 1896 erfolgten – Errichtung des Gebäudes, in dem sich die hier streitbefangene Mietwohnung mit dem Keller befindet, bestand nämlich noch keine gesetzliche Verpflichtung, Gebäude mit einer Horizontal-Sperre auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Feuchtigkeit im Kellerbereich ein allgemein üblicher Bauzustand. Um keine unerwünschte Feuchtigkeit in die Gemäuer zu bekommen, wurden im 19. Jahrhundert zwar schon Bauwerke im erdberührten Bereich mit sehr dichten Naturbaustoffen aus der jeweiligen Region errichtet, wie zum Beispiel Granitmauerwerk. Derartigen Granit gibt es in der hiesigen Region (in der so genannten „Sandstreubüchse“ der Mark Brandenburg) aber nicht. Zudem war selbst noch im 19. Jahrhundert ein gewisser Anteil an Feuchtigkeit in dem Kellermauerwerk sogar unstreitig geduldet bzw. gewollt, damit eingelagertes Gemüse, Obst und Kartoffeln möglichst lange haltbar blieben.

Da sich früher die gesamte Bauweise der Gebäude grundlegend von der der modernen Bauten unterscheidet, bestand damals weder der Anspruch noch die Notwendigkeit, die Böden und Wände des Kellers trocken zu halten. Der Keller konnte zum Beispiel als reiner Lehmkeller konzipiert sein, ausgekleidet mit Lehm, wodurch ganzjährig eine nahezu konstante Atmosphäre gehalten werden konnte. Ein solcher Naturkeller ohne richtige Kellerabdichtung war und ist natürlich nur eingeschränkt nutzbar, bevorzugt zur Lagerung von Lebensmitteln oder auch Wein.

Damit die vorhandene Restfeuchte nicht in die oberen Etagen aufsteigen konnte, wurden zwar ab dem 19. Jahrhundert zunehmend auch waagerechte Abdichtungen in Häusern direkt unterhalb der Keller-Decken (d.h. unter den Fußböden der Wohnungen im Erdgeschoss) in der Mark Brandenburg eingebaut, jedoch noch nicht hinsichtlich der Kellerwände und des Kellerfußbodens. So hatte z.B. auch ein an einem Modellprojekt beteiligtes Gründerzeithaus in Bad Belzig vor seiner Sanierung stets einen nassen Keller (https://www.bauhandwerk.de/artikel/bhw_Modellprojekt_gegen_den_Verfall-3171384.html). Ab etwa 1890 erfolgte sogar erst der Einbau von „Preußischen Kappendecken“ über einem Keller (https://www.fotografie-architektur.de/dorfentwicklung_in_brandenburg_4.html). Zudem gibt es in der Stadt Brandenburg an der Havel auch Kelleranlagen, die oft wesentlich älter sind als sie darüber stehenden Häuser, da die Häuser manchmal einfach auf den alten Keller errichtet wurden (selbst noch nach 1945), so dass ggf. auch der hiesige Keller sogar noch älter sein kann, als das auf ihn errichtete Gebäude.

Das Fehlen einer Horizontal- und/oder Vertikal-Sperre im Kellerbereich ist für sich genommen somit noch kein Mangel der Mietsache in der Mark Brandenburg, weil solche Abdichtungsmaßnahmen selbst bei einem um 1920 errichteten Haus – geschweige denn bei dem hier bereits im Jahr 1896 errichten Gebäude – nicht unbedingt erwartet werden können. Auch wenn diese Abdichtungsmaßnahmen ggf. hätten später dann vorgenommen werden können, hätte es sich um eine Modernisierung gehandelt. Das Fehlen dieser Abdichtungsmaßnahmen begründet damit hier schon keinen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB (OLG Brandenburg, Urteil vom 08.08.2013, Az.: 5 U 75/12; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22).

Zudem hat das Gericht hier die Überzeugung gewonnen, dass die Beklagten bereits bei Abschluss des Mietvertrages wussten, dass der mit der Wohnung mitvermietete Keller feucht ist.

Der Zeuge M… W… hat entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nullhypothese nämlich subjektiv aus seiner Sicht widerspruchsfrei und konstant – insbesondere in Bezug auf das Kerngeschehen -, im freien Bericht, homogen, in logischer Konsistenz, quantitativ detailreich und individuell, jedoch auch unter Einräumung von unverstandenen Handlungen sowie gewissen Erinnerungslücken und Unsicherheiten sowie Schilderungen von nebensächlichen und ungewöhnliche bzw. überflüssigen Details, mit gewissen Gedankensprüngen in ungeordneter Erzählweise mit spontanen Verbesserungen, unter Verknüpfung von räumlichen und zeitlichen Bedingungen, mit Querverbindungen zu ähnlichen Vorgängen sowie dem Bericht von Handlungen als Wechselwirkung und der Schilderung eigener und fremder psychischer Vorgängen sowie inhaltlichen Verflechtungen unter Berücksichtigung seiner allgemeinen und sprachlichen intellektuellen Leistungsfähigkeit und seiner Kenntnisse in Bezug auf diesen Bereich auch unter Beachtung von etwaigen Motivationen erlebnisbezogen sowie sachgerecht, ohne Neigung zu einer Dramatisierung, frei von inneren Widersprüchen (sog. Realitätskriterien) sowie wohl auch frei von Wahrnehmungsfehlern unter Beachtung von Warnsignalen, und insoweit für das erkennende Gericht glaubhaft – ohne dass dabei eine „Mathematisierung“ der Glaubhaftigkeitsbeurteilung vorzunehmen ist – (BGH, NJW 1999, Seiten 2746 ff.; BGH, NStZ-RR 2002, Seite 308; BGH, NJW 2003, Seiten 2527 ff.; BGH, NStZ 2008, Seiten 116 f.; OLG Stuttgart, NJW 2006, Seiten 3506 f.; OLG Koblenz, NJW-RR 2004, Seiten 1318 ff.) ausgesagt, dass das Wohnungsübergabeprotokoll mit Datum vom 29.07.2022 erst von den Beklagten unterzeichnet wurde, nachdem sie die Wohnungsbesichtigung durchgeführt hätten. Bei dieser Wohnungsbesichtigung – d.h. noch vor der Unterzeichnung des Wohnungsübergabeprotokolls – sei auch der Keller von einem der Beklagten in Augenschein genommen worden. Erst als er dann mit dem einen der beiden Beklagten vom Keller wieder hoch gekommen sei, habe er den Passus hinsichtlich des Kellers beim Wohnungsübergabeprotokoll (dort Nr. 10) handschriftlich ausgefüllt und hätten erst hiernach dann beide Beklagten dieses Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet. Nachdem er noch gefragt habe, ob es noch Fragen gibt oder Ergänzungswünsche hätten beide Beklagten ihm weder Fragen gestellt noch Wünsche zur Ergänzung geäußert, so dass daraufhin er und Frau S… dieses Wohnungsübergabeprotokoll auch unterzeichnet hätten.

Zudem tragen die Beklagten selbst vor, dass ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses gezogen sei, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen werde.

Der Zeuge M… W… erklärte insofern ebenso, dass wenn man durch die Hauseingangstür geht, man schon am Geruch merke, dass der Keller wohl feucht sei. Auch als er mit einer Beklagtenpartei am 29.07.2022 im Keller gewesen sei, sei es durchaus wahrnehmbar gewesen, dass es dort klamm bzw. feucht war.

Zwar gelten für das erkennende Gericht nicht die strikten methodischen Vorgaben, die für den aussagepsychologischen Sachverständigen und seine hypothesengeleitete Begutachtung als Standard gelten, sondern nur der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 286 ZPO; BGH, BGHSt Band 45, Seite 164; BGH, NStZ-RR 2003, Seiten 206 ff.). Mitbestimmend hierfür sind indes aber auch die in der Rechtsprechung entwickelten allgemeinen Anforderungen, dass insbesondere die Beweiswürdigung auch insoweit je nach der Beweislage erschöpfend zu sein hat, so dass sie nicht den anerkannten Erfahrungssätzen der Aussagepsychologie widerstreiten darf. Entsprechend diesen Rechtsgrundsätzen hat das Gericht hier aber den persönlichen Eindruck gewonnen, dass der Zeuge M… W… über ein unmittelbar erlebtes Geschehen berichtet hat. So wie dieser Zeuge anlässlich seiner Vernehmung wirkte, hält das Gericht es für nahezu ausgeschlossen, dass sich der Zeuge dies alles nur zu Gunsten des Klägers ausgedacht und/oder die Unwahrheit gesagt hat. Seine Aussage war in sich schlüssig und nachvollziehbar und entspricht im Übrigen teilweise sogar dem, was die Beklagten hier selbst vortragen. Bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände genügt diese Aussage des Zeugen dementsprechend, um das Gericht von der Wahrheit der Behauptung des Klägers zu überzeugen, dass die Beklagten auf das Problem der Feuchtigkeit im Keller bereits bei der Wohnungsübergabe am 29.07.2022 ausdrücklich durch die vom Kläger beauftragten Mitarbeiter der Hausverwaltung hingewiesen wurden.

Wohl auch nur aus diesem Grunde wurde dann auch unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 29.07.2022 – Anlage K 1 (Blatt 22 bis 27 der Akte) – zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbarten, dass die Beklagten/Mieter selbst dafür Sorge zu tragen hatten, dass die von ihnen im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden können.

Kennen jedoch die Mieter bei Vertragsschluss den vermeintlichen „Mangel“ der Mietsache und nehmen die Mieter diese mangelhafte Mietsache in diesem Zustand an, obwohl sie den Mangel kennen, so können diese Mieter gemäß § 536b BGB die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nur dann geltend machen, wenn sie sich ihre Rechte zum Zeitpunkt der Annahme der Mietsache (hier der Abschluss des Wohnungsmietvertrages vom 29.07.2022) auch vorbehalten haben.

Zwar hätte hier eine Kenntnis der Beklagten/Mieter im Sinne von § 536b BGB dann nicht vorgelegen, wenn sie lediglich die tatsächlichen örtlichen Verhältnisse bei Abschluss des Wohnungsmietvertrages gekannt hätten (BGH, Urteil vom 07.11.1962, Az.: VIII ZR 190/61, u.a. in: BB 1962, Seite 1392). Erforderlich ist insofern nämlich positive Kenntnis der Mieter von dem fraglichen konkreten Mangel im Augenblick des Vertragsabschlusses. Jedoch kommt es hierbei lediglich auf die Kenntnis der den Mangel begründenden Tatsachen an, während die Kenntnis der sich daraus wiederum aufgrund des § 536b BGB ergebenden Rechtsfolgen nicht zusätzlich erforderlich ist (LG Krefeld, NZM 2012, Seiten 858 f. = WuM 2012, Seite 674; Emmerich, in: Staudinger BGB-Kommentar, Aufl. 2014, § 536b BGB, Rn. 9).

So wurde es z.B. für die Anwendung des § 536b BGB durch die Rechtsprechung als ausreichend angesehen, wenn der Mieter eine Wohnung in Kenntnis des Umstandes mietet, dass sich in der Nähe eine Großbaustelle befindet (LG Mannheim, WuM 2000, Seiten 185 f.) oder ein Universitätsklinikum entsteht, so dass jederzeit mit Hubschrauberflügen zu rechnen sei (LG Frankfurt/Main, ZMR 2010, Seite 362) oder dass die Wohnung über einem Lebensmittelgeschäft oder an einer Bahnstrecke liegt, von der allgemein bekannt ist, dass sie als ICE-Strecke ausgebaut werden soll (LG Berlin, Grundeigentum 2009, Seite 53; AG Frankfurt/Main, ZMR 1999, Seite 718).

Hier wurde insofern aber sogar ausdrücklich unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 29.07.2022 – Anlage K 1 (Blatt 22 bis 27 der Akte) – vereinbart, dass die Beklagten als Mieter selbst dafür Sorge zu tragen hatten, dass die von ihnen im Mieterkelter gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden, so dass die Beklagten hier auch nicht berechtigt waren aufgrund der damit im Zusammenhang stehenden „Beeinträchtigungen“ bezüglich des feuchten Kellers eine Mietminderung gegenüber dem Kläger/Vermieter geltend zu machen, da auf jeden Fall der § 536b BGB dann angewandt wird, wenn den Mietern die den Mangel begründenden Tatsachen – so wie hier die Beklagten – bekannt waren (BGH, BB 1979, Seite 292 = WuM 1979, Seite 276; OLG Nürnberg, ZMR 1960, Seite 300; LG Düsseldorf, WuM 1992, Seite 368; LG Stendal, WuM 1994, Seiten 525 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 55 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22; AG Prüm, WuM 2002, Seite 264; Emmerich, in: Staudinger BGB-Kommentar, Aufl. 2014, § 536b BGB, Rn. 9).

Soweit die Beklagten nunmehr die Feuchtigkeitsbildungen im Keller rügen, fehlen im Übrigen aber auch jegliche, nähere Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß. Die Angabe, dass die Nutzbarkeit des Kellers aufgrund der Feuchtigkeit derart eingeschränkt sei, dass die Nutzung des Kellers zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbeln nicht geeignet sei erlaubt nämlich noch keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung und der Beantwortung der Frage, ob hierbei die Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschritten worden ist. Die Beklagten behaupten nämlich noch nicht mal selbst, dass sie ihren Hausrat und/oder Möbeln in dem Keller lagern wollten. Dass der Keller aber z.B. nicht geeignet sei dort Fahrräder und/oder Werkzeug unterzustellen, behauten noch nicht einmal die Beklagten. Der pauschale Vortrag der Beklagten zu der Kellerfeuchtigkeit genügt somit für ein substantiiertes Vorbringen in diesem Rechtsstreit auch nicht (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2007, Az.: 63 S 186/07).

Die Beklagten/Mieter konnten hier aufgrund der Kenntnis dieses vermeintlichen „Mangels“ bei Vertragsschluss dann aber auch nicht gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erklären. Ausgeschlossen ist eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nämlich nach § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB, wenn dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte wegen Kenntnis des vermeintlichen Mangels im Sinne von § 536b BGB nicht zustehen (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 88).

Hier haben die Beklagten/Mieter die ihnen zum Gebrauch überlassene Wohnung mit samt dem „feuchten“ Keller – entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme – aber als Erfüllung angenommen, so dass sie auch eine dessen ungeachtet bestehende Mangelhaftigkeit des Mietobjekts beweisen mussten, wenn sie deshalb den Mietvertrag aufgekündigt haben (BGH, Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seite 2328; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2011, Az.: 24 U 45/11).

Macht der Mieter einen Mangel hinsichtlich der Bausubstanz geltend, ist im Übrigen auch darauf abzustellen, welche baulichen Anforderungen er bei Vertragsschluss erwarten darf, wobei grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich ist (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 67/18; BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17; BGH, Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2020, Az.: 2-11 S 154/19; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22; AG Ansbach, Urteil vom 05.02.2013, Az.: 2 C 2268/11, u.a. in: BeckRS 2013, 15017; AG Freising, Urteil vom 27.05.2010, Az.: 7 C 848/09), wie bereits oben näher ausgeführt. Ein Mieter einer Altbauwohnung kann nämlich nicht ohne weiteres erwarten, dass der zur Wohnung gehörende Keller eines alten Hauses trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist.

Eine Entstehung von Feuchtigkeit im Keller ist bezogen auf das Baujahr des hiesigen Hauses somit auch nichts Ungewöhnliches. Bezogen auf die damals geltenden Normen, liegt insoweit also ein baulicher Mangel nicht vor (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.03.2023, Az.: 31 C 24/22; AG Ansbach, Urteil vom 05.02.2013, Az.: 2 C 2268/11, u.a. in: BeckRS 2013, 15017; AG Freising, Urteil vom 27.05.2010, Az.: 7 C 848/09).

Ob Feuchtigkeit in Räumen zudem auch eine Gesundheitsgefährdung darstellt, lässt sich im Übrigen nicht allgemein beantworten. Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich zunächst nach objektiven Maßstäben und nach dem Stand der medizinischen Erkenntnis. Die Gesundheitsgefährdung muss insofern erheblich sein, das heißt, es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen. Bei der Gesundheitsgefährdung durch Feuchtigkeit und evtl. Schimmel ist es somit maßgeblich, wie nachhaltig die Gefährdung ist. Es reicht insofern aber noch nicht aus, wenn eine Feuchtigkeits- und Gesundheitsbeeinträchtigung nur nicht ausgeschlossen werden kann. Es muss vielmehr ein gewisser Grad der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Mangels bzw. einer Gesundheitsbeeinträchtigung festgestellt werden können. Eine solche Feststellung setzt aber voraus, dass die Luftfeuchtigkeitswerte über 70 % liegen und/oder eine Konzentration der Schimmelsporen in der Luft der jeweiligen Räume bekannt ist, sowie darüber hinaus, bei welcher Aufenthaltsdauer bei den Mietern oder einer (allgemein) bestimmten Personengruppe (etwa Allergiker) mit einer Gesundheitsbeeinträchtigung zu rechnen ist. Es kommt somit auf die Luftfeuchtigkeitswerte und die evtl. Konzentration der Pilzsporen in der Raumluft an und nicht auf die Feuchte der Wände, da Pilzsporen ubiquitär und auch ohne sichtbare Schimmelpilzbildung und erhöhte Feuchtigkeit schon in „normal belasteten“ Wohnräumen stets und immer zu erwarten sind (LG Kiel, Beschluss vom 20.01.2005, Az.: 1 S 100/04), wenn auch nicht in gesundheitsgefährlichen Konzentrationen. Denn die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten haben einen erhöhten Luftfeuchtigkeitswert bzw. eine Gesundheitsgefährdung und insofern auch einen Mangel im Sinne des Gesetzes nach Überzeugung des Gerichts hier aber auch nicht zu beweisen vermocht.

Auch wenn hier eine gewisse Feuchtigkeitsbildung in den Kellerräumen des alten Hauses unstreitig ist, liegt aber ebenso unstreitig doch noch nicht eine Gesundheitsgefährdung etwaiger Mieter der Wohnungen dieses Hauses hier vor (KG Berlin, ZMR 2004, Seiten 513 ff.; KG Berlin, KG-Report 2004, Seite 81; OLG Brandenburg, Urteil vom 02.07.2008, Az.: 3 U 156/07; LG Duisburg, NZM 2002, Seite 214; LG Oldenburg, ZMR 2000, Seiten 100 f.; LG Düsseldorf, WuM 1989, Seite 13; LG Mannheim, WuM 1988, Seiten 360 f.; LG München, NJW-RR 1991, Seiten 975 f.; LG Saarbrücken, WuM 1982, Seiten 187 f.; LG Mannheim, WuM 1977, Seiten 140 f.; AG Köln, WuM 1997, Seiten 261 f.; AG Köln, WuM 1986, Seite 94; AG Osnabrück, WuM 1984, Seite 199).

Nach der Auffassung des OLG Brandenburg (Urteil vom 02.07.2008, Az.: 3 U 156/07, u.a. in: BeckRS 2008, 14657) und der weiteren Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2004, Az.: 63 S 174/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seite 57; AG Starnberg, Urteil vom 11.01.2006, Az.: 1 C 2028/05), die überzeugend erscheint und der sich das hier nunmehr erkennende Gericht anschließt, ist in diesem Zusammenhang auch eine funktionale Betrachtung vorzunehmen und die erhebliche Beeinträchtigung des gesamten Mietgebrauchs regelmäßig nur dann zu bejahen, wenn nicht nur bloße Nebenräume – wie Keller oder Abstellkammern – nicht bzw. nur bedingt benutzbar sind, sondern die so genannten Haupträume, die zur Deckung der unmittelbaren Wohnbedürfnisse dienen.

Es kommt dabei weniger auf die Größe und den Mietwert des unmittelbar betroffenen Teils der Mietfläche an, als auf dessen Funktion für den Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs und die diesem zur Verfügung stehenden angemessenen Ausweichmöglichkeiten („funktionale Betrachtungsweise“). Unstreitig ist der hiesige Kellerraum aber gerade nicht als Wohn- bzw. Aufenthaltsraum zu klassifizieren.

Ein Mieterrecht zur fristlosen Kündigung wegen Feuchtigkeitserscheinungen kommt aber nur dann in Betracht, wenn die Nutzung der Wohnung im Ganzen hierdurch beeinträchtigt ist; es reicht also nicht aus, wenn sich (hier) Feuchtigkeit allein nur in dem Kellerraum gebildet hat (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2004, Az.: 63 S 174/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seite 57).

Die Beklagten tragen im Übrigen auch nur vor, dass lediglich der Keller (als Nebenraum) angeblich nicht zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbeln benutzbar gewesen sei. Etwaige gesundheitliche Beeinträchtigungen oder Wohnbeeinträchtigungen werden insofern also selbst von der Beklagtenseite hier nicht behauptet.

Mithin ist der Vortrag der Beklagten hier auch nicht geeignet, einen Mangel zu beweisen (KG Berlin, ZMR 2004, Seiten 513 ff.), so dass den Beklagten insofern auch ein Anspruch auf fristlose Kündigung des Mietvertrages in der hiesigen Sache nicht zur Seite stand.

Dass die hier streitige Miete für die Monate Januar und Februar 2023 von den Beklagten an den Kläger bezahlt wurde und damit vollständig erloschen sei, behaupten im Übrigen noch nicht einmal die Beklagten selbst. Dieser Anspruch des Klägers aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 556b BGB auf Zahlung der vereinbarten Miete ist somit auch nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen, so dass der hiesigen Klage nunmehr in vollem Umfang stattzugeben ist.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 und § 100 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht festzusetzen gewesen.