Fristlose Mietvertragskündigung bei Gewaltanwendung und Sachbeschädigung

LG Hamburg, Aktenzeichen: 311 O 27/14, Urteil vom 25.04.2014

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück . Straße …, … ., belegene Gewerbefläche im 1. OG geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wegen der Kosten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Räumungsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 13.000,00 abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf € 21.420,00 festgesetzt (§ 41 Abs. 1 GKG: Jahresnettokaltmiete zzgl. 19% MwSt.)

Tatbestand

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19.4.2011 vermietete der Kläger die in der Entscheidungsformel Ziff. 1 genannte Gewerbefläche an die Beklagte zu 1) zum Betrieb eines Büros. Mietbeginn war der 1.11.2011. Ausweislich § 4 des Mietvertrags sollte das Mietverhältnis auf eine Laufzeit von 3 Jahren ab Übergabe fest abgeschlossen sein.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Beklagten zu 1) anlässlich des Mietvertragsschlusses erlaubt wurde, die Mietfläche als „Wohnbüro“ für Mitarbeiter zu nutzen. Jedenfalls wurden die Räumlichkeiten nachfolgend auch zu Wohnzwecken genutzt, und zwar vom Beklagten zu 2), der dort zunächst mit T.M. (später: W.) und später mit anderen Mitbewohnerinnen wohnte.

Der Kläger stritt mit der Beklagten zu 1) in der Folgezeit um die Gestellung einer Mietsicherheit. Zur Beilegung dieser Streitigkeit schlossen die Mietparteien am 19.11.2012 einen außergerichtlichen Vergleich, demzufolge die Beklagte zu 1) dem Kläger eine Mietkautionsbürgschaft in Höhe von € 6.426,00 zu übergeben hatte. In Ziffer 4 des Vergleichs heißt es sodann: „Der bestehende Mietvertrag zwischen den Parteien wird um weitere 2 Jahre verlängert“. Der Vergleich ist mit den Mietvertragsausfertigungen in der Folgezeit nicht fest verbunden worden.

Mit Schreiben vom 16.1.2013 mahnte der Kläger die Beklagte zu 1) wegen nächtlicher Lärmstörungen ab, und weil die Mietfläche – wie sich aus einem im Hause verteilten Werbeflyer einer Prostituierten ergebe (Anlage K7) – als Bordell genutzt werde. Mit Schreiben vom 23.1.2013 entschuldigte sich die Beklagte zu 1) wegen der nächtlichen Lärmstörungen, nahm aber die Nutzung als Bordell in Abrede.

In der Nacht vom 18. auf den 19.11.2013 kam es in den streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten zwischen dem Beklagten zu 2) und einer Frau – wohl eine Frau L. – zu einer gewalttätigen Auseinandersetzung, im Zuge derer der Beklagte zu 2) mit einem „Kuhfuß“ auf die Frau losging; diese flüchtete aus den Räumlichkeiten und schrie laut um Hilfe, bzw. sie solle umgebracht werden. Zudem zertrümmerte der Beklagte zu 2) mit dem „Kuhfuß“ Schränke und Türen in der Mietung; wegen des Zustands der in Mitleidenschaft gezogenen Sachen wird auf die Fotografien Anlagenkonvolut K6 Bezug genommen. Die Nachbarn zogen die Polizei hinzu. Gegen den Beklagten zu 2) wurde Strafanzeige wegen Bedrohung erstattet.

Der Kläger kündigte das Mietverhältnis daraufhin mit Schreiben vom 11.12.2013 fristlos und hilfsweise ordentlich, und begründete dies mit dem Vorfall in der Nacht vom 18./19.11.2013 sowie mit der angeblichen Nutzung der Mieträumlichkeiten als Bordell.

Mit Schriftsatz vom 29.1.2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos und hilfsweise ordentlich wegen unerlaubter Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken, und mit weiterem Schriftsatz vom 12.3.2014, weil die Beklagte zu 1) Teile der streitgegenständlichen Mieträume auf den Internetseiten von i….de zur Untermiete anbiete. Schließlich kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit weiterem Schriftsatz vom 4.4.2014, weil die Beklagte zu 1) es trotz Aufforderung in der Klagschrift vom 29.1.2014 versäumt habe, Auskunft darüber zu erteilen, ob Frau T.W. noch in der Mietung wohne.

Der Kläger ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei infolge der Kündigungen beendet. Er behauptet, die Mieträumlichkeiten würden trotz Abmahnung weiterhin zu Bordellzwecken genutzt worden. Im Übrigen ist der Kläger der Auffassung, das Mietverhältnis müsse gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten, da die Schriftform infolge des Vergleichs vom 19.11.2012 und der darin enthaltenen Änderung der Laufzeitregelung nicht mehr gewahrt sei. Infolgedessen sei das Mietverhältnis ordentlich kündbar.

Der Kläger beantragt, – wie erkannt -.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie halten die Kündigungen für unwirksam. Sie behaupten, der bei Mietvertragsschluss für den Kläger handelnde F.M. sei mit einer Nutzung der Mieträumlichkeiten als Wohnbüro einverstanden gewesen; er habe sogar das Halten eines großen Hundes genehmigt. Für etwaige Lärmbeschwerden habe sich die Beklagte entschuldigt; ohnehin sei die G. Straße eine laute Durchgangsstraße mit erheblicher Musikbeschallung. Wegen des Vorfalls vom 18./19.11.2013 seien die Beklagten zur Schadensbeseitigung bereit.

Wegen des weiteren Sachvortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 15.4.2014 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und auch in der Sache begründet.

I.

Der Kläger kann von den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB die geräumte Herausgabe der Mietfläche verlangen, denn das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung des Klägers vom 11.12.2013 beendet.

1. Wirksam ist bereits die dort vorrangig erklärte fristlose Kündigung. Dem Kläger steht ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB zur Seite. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach ständiger Rechtsprechung liegen solche Umstände regelmäßig bei Gewaltanwendung und Tätlichkeiten vor (vgl. die Nachweise bei Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., Rn. 191 zu § 543 BGB). So liegt es hier. Nach dem Vortrag des Klägers, den die Beklagten nicht bestritten haben, ist der Beklagte zu 2) in der Nacht vom 18. auf den 19.11.2013 in den Mieträumlichkeiten mit einem „Kuhfuß“ – wobei es sich gerichtsbekanntermaßen um eine brechstangenähnliche Eisenstange handelt – auf eine Frau losgegangen, bei der es sich nach dem Vortrag der Beklagten wohl um Frau L. gehandelt hat; dies hatte immerhin zur Folge, dass diese Frau sich offenkundig in Lebensgefahr sah und um Hilfe schreiend aus der Wohnung floh. Zudem hat der Beklagte zu 2) mit ebendiesem Kuhfuß Schranktüren und Türen der Wohnung zerstört. Vorsätzliche Gewalttätigkeiten dieses Ausmaßes berechtigen den Vermieter ohne weiteres zur fristlosen Kündigung.

Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass die Auswirkungen des „Ausbruchs“ auf den räumlichen Bereich der Wohnung beschränkt blieben und somit nicht die Interessen des Vermieters tangieren. Denn immerhin wurden Wohnungstüren, und damit Vermietereigentum vorsätzlich beschädigt. Zudem wirkte der Vorfall auch deswegen über den engen Kreis der Mieträumlichkeiten hinaus, weil sich die Nachbarn in folge des Lärms und der um Hilfe schreienden, flüchtenden Frau genötigt sahen, die Polizei zu rufen.

2. Das Mietverhältnis wurde aber auch durch die ebenfalls mit Schreiben vom 11.12.2013 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beendet.

Dem steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis zunächst auf bestimmte Zeit, nämlich einer Befristung auf 3 Jahre – später verlängert um weitere 2 Jahre – abgeschlossen wurde. Denn diese Befristung ist unwirksam, zumal die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht gewahrt ist. Mit der Vereinbarung vom 19.11.2012 haben die Mietvertragsparteien die Laufzeitregelung des ursprünglichen Vertrags abgeändert. Bei einer Änderung der Laufzeitregelung handelt es sich nach ständiger Rechtsprechung um eine wesentliche Änderung, die ihrerseits der Einhaltung der Schriftform bedarf (vgl. die Nachweise bei Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., Rn. 42 zu § 550 BGB).

Diese ist hier nicht gewahrt. Insoweit gilt in ständiger Rechtsprechung, dass sich die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen in einer einheitlichen Urkunde wiederfinden müssen; wird der ursprünglich geschlossene Mietvertrag später durch Nachträge geändert, so reicht es nicht aus, wenn der ursprüngliche Mietvertrag und die Nachtragsvereinbarung jeweils separat die Schriftform wahren. Zusätzlich erforderlich ist vielmehr, dass sich aus beiden Urkunden ergibt, dass nunmehr beide zusammengenommen „den Mietvertrag“, also dieselbe Urkunde i.S.d. § 126 BGB verkörpern. Hierzu müssen die Urkunden entweder körperlich fest miteinander verbunden werden, oder die Verbindung zu einer gedanklichen Einheit muss durch eine wechselseitige Bezugnahme oder durch andere, eine zweifelsfreie Zuordnung ermöglichende äußere oder inhaltliche Merkmale gewährleistet sein. Das ist vorliegend nicht der Fall; weder ist der Vergleich vom 19.11.2011 fest mit der Mietvertragsurkunde vom 14.9.2011 verbunden worden, noch enthält die eine oder die andere Urkunde eine eindeutige Bezugnahme auf die jeweils andere.

Fehlt es damit an der Schriftform, so gilt das Mietverhältnis gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so dass es gem. § 542 Abs. 1 BGB jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündbar war. Dementsprechend konnte der Kläger das Mietverhältnis mit der in § 580a Abs. 2 BGB bestimmten Frist von 3 Monaten zum Quartalsende kündigen, mit der Folge, dass die Kündigung des Klägers vom 11.12.2013 das Mietverhältnis – so es nicht durch die fristlose Kündigung schon zu einem früheren Zeitpunkt beendet wurde – jedenfalls zum 31.3.2014 beendet hat.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO.