Gewerberaummietvertrag – Unterbrechung der Wasserversorgung während Räumungsprozess

In Hamburg tobte ein erbitterter Kampf zwischen einem Vermieter und seinem Gewerbemieter, der nun vor Gericht landete. Mitten im Räumungsstreit kappte der Vermieter die Wasserzufuhr, doch das Gericht stellte sich auf die Seite des Mieters. Werden nun die Rechte der Gewerbemieter gestärkt und Vermieter in die Schranken gewiesen?

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
- Wasserversorgung im Gewerbemietstreit: OLG Hamburg stärkt Mieterrechte während Räumungsverfahren
Die Schlüsselerkenntnisse
Benötigen Sie Hilfe?
- Rechtssicherheit in Konflikten um die Wasserversorgung im Gewerbemietstreit
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- OLG Hamburg – Az.: 4 U 95/24 – Urteil vom 05.02.2025

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: OLG Hamburg
Datum: 05.02.2025
Aktenzeichen: 4 U 95/24
Verfahrensart: Berufungsverfahren im Zusammenhang mit dem Erlass einer einstweiligen Verfügung
Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
Verfügungsklägerin: Sie begehrt die Wiederherstellung der Wasserversorgung in einem Hamburger Mietobjekt und beruft sich unter anderem auf vertraglich vereinbarte Verlängerungsoptionen des Mietvertrags.
Verfügungsbeklagte: Sie erklärte die Ordentliche Kündigung des Mietvertrags und machte behauptete Vertragsverstöße geltend; ihre Berufung gegen das Urteil wurde zurückgewiesen.
Um was ging es?
Sachverhalt: Die Verfügungsklägerin verlangte die Wiederherstellung der Wasserversorgung in einem Mietobjekt. Der Mietvertrag war bis zum 30.04.2020 befristet und enthielt Verlängerungsoptionen – eine 4-Jahres-Option, die wirksam ausgeübt wurde, sowie eine 5-Jahres-Option, über deren wirksame Ausübung strittig ist. Gleichzeitig erklärte die Verfügungsbeklagte die ordentliche Kündigung und brachte Vertragsverstöße vor.
Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Wiederherstellung der Wasserversorgung unter den strittigen mietvertraglichen Bedingungen zulässig und begründet ist.
Was wurde entschieden?
Entscheidung: Die Berufung der Verfügungsbeklagten wurde zurückgewiesen. Das Urteil des Landgerichts Hamburg, wonach der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zulässig und begründet war, wurde bestätigt. Mit der Besitzaufgabe am 06.12.2024 ist das Verfahren im Zusammenhang mit dem einstweiligen Verfügungsverfahren erledigt, und der Streitwert wurde auf 24.312,00 Euro festgesetzt.
Folgen: Die Verfügungsbeklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Einstweilige Verfügung bleibt bis zur Besitzaufgabe bestehen, und durch die Festsetzung des Streitwerts wird die Praxis im Verfahren bestätigt. Da keine weiteren Rechtsmittel eingelegt wurden, ist das Urteil endgültig.

Der Fall vor Gericht

Wasserversorgung im Gewerbemietstreit: OLG Hamburg stärkt Mieterrechte während Räumungsverfahren

Vermieter schließt Wasserzufuhr in Gewerbeeinheit; Mieter sieht frustriert zu. — Wasserversorgung im Gewerbemietstreit während Räumungsprozess | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg entschied am 05. Februar 2025 im Fall Az. 4 U 95/24 zugunsten eines Gewerbemieters und bestätigte dessen Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung. Das Gericht wies die Berufung des Vermieters zurück und untermauerte damit die Rechte von Mietern auf ungestörten Besitz und die Aufrechterhaltung wesentlicher Versorgungsleistungen – selbst während eines laufenden Räumungsstreits. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die Konfliktlinien zwischen Vermietern und Mietern von Gewerbeimmobilien und die Grenzen zulässigen Vermieterhandelns.

Hintergrund des Rechtsstreits: Gekündigter Gewerbemietvertrag und parallele Gerichtsverfahren

Dem Urteil vorausgegangen war ein Streit zwischen einer Vermieterin (Verfügungsbeklagte) und einer Gewerbemieterin (Verfügungsklägerin) über ein Objekt in Hamburg. Kern des Konflikts war die Beendigung eines Gewerbemietvertrages. Die Vermieterin hatte den Mietvertrag mehrfach gekündigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich, und die Räumung des Objekts gefordert. Die Mieterin hingegen bestritt die Wirksamkeit der Kündigungen und pochte auf eine wirksame Verlängerung des Mietvertrages.

Streitpunkt Mietvertragsverlängerung: Formelle und inhaltliche Auseinandersetzung

Ein zentraler Punkt des Streits war die Frage, ob eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsoption durch die Mieterin wirksam ausgeübt wurde. Dabei ging es um formelle Aspekte der Ausübungserklärung, insbesondere die Übermittlung per beA (besonderes elektronisches Anwaltspostfach), sowie um inhaltliche Fragen der Vertragsauslegung. Parallel zu dem Verfahren um die Wasserversorgung liefen bereits andere Gerichtsverfahren zwischen den Parteien, in denen es um die Wirksamkeit der Kündigungen und die Räumung des Objekts ging.

Eskalation durch Wasserabsperrung: Vermieterin kappt Versorgung während laufendem Rechtsstreit

Die Situation eskalierte, als die Vermieterin am 11. Juli 2024 die Wasserversorgung des Mietobjekts unterbrach. Als Begründung gab sie an, im Keller des Gebäudes eine Wasserpfütze entdeckt zu haben. Die Mieterin forderte daraufhin umgehend die Wiederherstellung der Wasserversorgung und setzte der Vermieterin eine Frist. Da die Vermieterin dieser Aufforderung nicht nachkam, beantragte die Mieterin beim Landgericht Hamburg eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Wasserversorgung.

Eilentscheidung des Landgerichts: Verpflichtung zur sofortigen Wasserversorgung

Das Landgericht Hamburg gab dem Antrag der Mieterin statt und erließ am 22. Juli 2024 eine einstweilige Verfügung. Diese verpflichtete die Vermieterin, die Wasserversorgung des Mietobjekts unverzüglich wiederherzustellen und es zu unterlassen, diese erneut zu unterbrechen. Das Landgericht argumentierte, dass der Anspruch der Mieterin auf Wasserversorgung aus dem bestehenden Mietvertrag folge und dieser Vertrag nicht offensichtlich beendet sei. Die Beweislast für die Beendigung des Mietvertrages liege beim Vermieter, und die unklare Beweislage im Eilverfahren gehe zu dessen Lasten.

Berufung der Vermieterin: Vergebliche Anfechtung der Eilentscheidung

Gegen diese Entscheidung des Landgerichts legte die Vermieterin Berufung beim Oberlandesgericht Hamburg ein. Sie versuchte, die einstweilige Verfügung aufheben zu lassen und argumentierte, dass die Wasserabsperrung aufgrund eines möglichen Wasserschadens notwendig gewesen sei und die Mieterin keinen Anspruch auf die Wiederherstellung habe. Das OLG Hamburg wies die Berufung der Vermieterin jedoch vollumfänglich zurück und bestätigte das Urteil des Landgerichts.

Urteil des OLG Hamburg: Bestätigung des Anspruchs auf ungestörten Mietgebrauch

Das OLG Hamburg bestätigte die Auffassung des Landgerichts und stellte klar, dass die Mieterin auch während eines laufenden Räumungsstreits einen Anspruch auf die Aufrechterhaltung der Wasserversorgung hat. Das Gericht betonte, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Wasserabsperrung nicht offensichtlich beendet war und die Vermieterin die Beweislast für eine wirksame Kündigung trägt. Solange die Wirksamkeit der Kündigung nicht rechtskräftig festgestellt ist, bleibt der Vermieter zur Gewährleistung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache verpflichtet, wozu auch die Wasserversorgung gehört.

Begründung des OLG: Mietvertragliche Pflichten und Schutz des Besitzstandes

Das OLG Hamburg führte aus, dass der Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung sich aus dem Mietvertrag ergibt. Die Vermieterin sei verpflichtet, der Mieterin den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung der notwendigen Versorgungseinrichtungen, wie beispielsweise die Wasserversorgung. Das Gericht wies darauf hin, dass im Eilverfahren nur eine summarische Prüfung der Sach- und Rechtslage möglich sei und die Beweislast für die Beendigung des Mietvertrages bei der Vermieterin liege. Da die Vermieterin im Eilverfahren keine ausreichenden Beweise für eine wirksame Kündigung vorgelegt hatte, ging das Gericht von einem fortbestehenden Mietverhältnis aus.

Kein Recht zur Selbsthilfe: Vermieter darf Versorgung nicht willkürlich unterbrechen

Das Urteil des OLG Hamburg macht deutlich, dass Vermieter auch in streitigen Mietverhältnissen nicht zur Selbsthilfe greifen dürfen. Die eigenmächtige Unterbrechung der Wasserversorgung, um Druck auf den Mieter auszuüben oder eine Räumung zu erzwingen, ist unzulässig. Vermieter müssen den Rechtsweg beschreiten und dürfen nicht eigenmächtig in die Besitzrechte des Mieters eingreifen, solange das Mietverhältnis nicht rechtskräftig beendet ist. Das Gericht stellte klar, dass die Behauptung eines Wasserschadens im Keller nicht ausreicht, um die Wasserversorgung ohne Weiteres zu unterbrechen, insbesondere wenn keine unmittelbare Gefahr für das Gebäude oder Dritte besteht.

Bedeutung für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und Grenzen des Vermieterhandelns

Das Urteil des OLG Hamburg hat erhebliche Bedeutung für Gewerbemieter und Vermieter. Es stärkt die Rechte von Mietern in streitigen Situationen und setzt Vermietern klare Grenzen. Gerade in Räumungsprozessen, die sich oft über längere Zeit hinziehen, dürfen Vermieter nicht versuchen, Mieter durch die Unterbrechung wesentlicher Versorgungsleistungen zur Aufgabe zu zwingen. Das Urteil unterstreicht, dass der Anspruch auf ungestörten Mietgebrauch und die Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit des Gewerbebetriebs auch während eines Räumungsstreits Bestand hat. Für Mieter bedeutet dies eine größere Rechtssicherheit und die Möglichkeit, sich gegen unzulässige Druckmittel von Vermieterseite zur Wehr zu setzen. Vermieter hingegen müssen sich bewusst sein, dass Selbsthilfeaktionen wie die eigenmächtige Unterbrechung der Wasserversorgung rechtliche Konsequenzen haben können und in der Regel erfolglos bleiben werden. Sie sind angehalten, den Rechtsweg zu beschreiten und die Rechte ihrer Mieter zu respektieren, solange das Mietverhältnis nicht rechtskräftig beendet ist.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter essentielle Versorgungsleistungen wie Wasser nicht eigenmächtig abstellen dürfen, selbst wenn sie das Mietverhältnis für beendet halten. Ein Mieter kann im Wege einer einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung solcher Versorgungsleistungen durchsetzen, wobei in einem solchen Eilverfahren Unklarheiten (wie technische Gründe gegen die Wiederherstellung oder Streit über die Wirksamkeit des Mietvertrags) zulasten des Vermieters gehen. Die Entscheidung zeigt, dass selbst bei laufenden Räumungsverfahren der Vermieter nicht zu Selbsthilfemaßnahmen greifen darf, sondern den rechtmäßigen Weg der gerichtlichen Durchsetzung seiner Ansprüche wählen muss.

Benötigen Sie Hilfe?

Rechtssicherheit in Konflikten um die Wasserversorgung im Gewerbemietstreit

In Situationen, in denen die Wasserversorgung plötzlich unterbrochen wird und sich ein Räumungsprozess im Hintergrund abspielt, ergeben sich häufig komplexe Fragestellungen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit von Maßnahmen und der Wahrung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Solche Umstände erfordern eine sorgfältige Prüfung der vertraglichen Verpflichtungen und der damit verbundenen Rechte, um inmitten eines bestehenden Rechtsstreits Klarheit zu schaffen.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, Ihre rechtliche Situation präzise zu analysieren und sachliche Lösungen zu erarbeiten. Vertrauen Sie auf eine fundierte Beratung, die Ihnen dabei hilft, Ihre Optionen systematisch zu prüfen und Ihren Anspruch auf ungestörten Gewerbebetrieb abzusichern.

Ersteinschätzung anfragen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Darf ein Vermieter die Wasserversorgung in Gewerberäumen während eines laufenden Räumungsverfahrens einfach abstellen?

Die Frage, ob ein Vermieter die Wasserversorgung in Gewerberäumen während eines laufenden Räumungsverfahrens abstellen darf, hängt von mehreren Faktoren ab.

Grundsätzliche Rechtslage

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 6. Mai 2009 klargestellt, dass ein Vermieter von Gewerberäumen unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt sein kann, Versorgungsleistungen wie Wasser, Heizung oder Strom einzustellen. Dies gilt jedoch nur nach Beendigung des Mietverhältnisses und nicht während eines noch bestehenden Mietverhältnisses.

Entscheidende Voraussetzungen

Für die Zulässigkeit einer Versorgungssperre müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Das Mietverhältnis muss wirksam beendet sein – etwa durch eine rechtmäßige fristlose Kündigung wegen erheblicher Zahlungsrückstände.
Der Vermieter muss selbst Vertragspartner des Versorgungsunternehmens sein und die Versorgungsleistungen an den Mieter weiterleiten. Hat der Mieter eigene Verträge mit dem Versorgungsunternehmen abgeschlossen, ist eine Unterbrechung durch den Vermieter stets rechtswidrig.
Eine Interessenabwägung muss zugunsten des Vermieters ausfallen. Dabei werden finanzielle Schäden für den Vermieter gegen die Nutzungsbeeinträchtigung für den Mieter abgewogen.

Unterschied zur Wohnraummiete

Wichtig ist: Diese Rechtsprechung gilt speziell für Gewerberaummietverhältnisse. Im Wohnraummietrecht gelten strengere Regeln zum Schutz des Mieters. Die BGH-Entscheidung ist nicht ohne Weiteres auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar.

Risiken für den Vermieter

Wenn Sie als Vermieter erwägen, die Wasserversorgung zu unterbrechen, sollten Sie die rechtlichen Risiken bedenken:

Verbotene Eigenmacht: Eine eigenmächtige Räumung durch Abstellen der Versorgung kann als verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB gewertet werden.
Wiedereinräumung des Besitzes: Der Mieter könnte über ein einstweiliges Verfügungsverfahren die Wiederherstellung der Versorgung erreichen.
Strafrechtliche Konsequenzen: Im Extremfall droht der Vorwurf des Hausfriedensbruchs.

Fallbeispiele aus der Rechtsprechung

Die Rechtsprechung zeigt unterschiedliche Bewertungen je nach Einzelfall:

Das Kammergericht Berlin entschied in einem Fall, dass ein Friseur auch nach Beendigung des Mietverhältnisses Anrecht auf Wasserversorgung hatte, da ihm ohne Wasser die Geschäftstätigkeit unmöglich war und dem Vermieter keine zusätzlichen Kosten entstanden.
In einem anderen Fall durfte ein Vermieter die Versorgung einer Gaststätte einstellen, deren Betreiber seit Monaten weder Miete noch Nebenkosten gezahlt hatte und erklärt hatte, keine Zahlungen mehr leisten zu können.

Alternativen zum Abstellen der Versorgung

Statt zur „Sibirischen Methode“ zu greifen, sollten Sie als Vermieter rechtssichere Wege zur Durchsetzung Ihres Räumungsanspruchs in Betracht ziehen:

Beschleunigung des Räumungsklageverfahrens: Beschränken Sie die Klage zunächst ausschließlich auf den Räumungsanspruch, ohne weitere Forderungen geltend zu machen, um das Verfahren zu beschleunigen.
Vollstreckungsunterwerfung im Mietvertrag: Bei entsprechender notarieller Beurkundung kann auf ein Räumungsklageverfahren verzichtet werden, was die Zwangsräumung erheblich beschleunigt.

Die Entscheidung, ob eine Versorgungssperre zulässig ist, hängt letztlich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab und erfordert eine sorgfältige Abwägung der Interessen beider Parteien.

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Welche Sofortmaßnahmen kann ein Gewerbemieter ergreifen, wenn der Vermieter die Wasserversorgung unterbricht?

Als Gewerbemieter können Sie bei einer unberechtigt unterbrochenen Wasserversorgung folgende Sofortmaßnahmen ergreifen:

Einstweilige Verfügung beantragen

Die schnellste und effektivste Maßnahme ist die Beantragung einer einstweiligen Verfügung beim zuständigen Gericht. Gerichte treffen bei Versorgungsunterbrechungen, besonders bei essentiellen Medien wie Wasser, schnelle Entscheidungen. In einem dokumentierten Fall wurde bereits am selben Tag angeordnet, dass die Wasserversorgung für Gewerberäume wieder herzustellen sei.

Die einstweilige Verfügung kann dem Vermieter untersagen, die Wasser- und ggf. auch die Stromversorgung zu beeinträchtigen. Dies ist besonders wichtig, wenn Ihre Geschäftstätigkeit ohne Wasser nicht möglich ist, wie beispielsweise bei einem Friseurgeschäft oder bei Lebensmittelverarbeitung.

Dokumentation des Schadens

Dokumentieren Sie umgehend alle durch die Versorgungsunterbrechung entstehenden Schäden. Dazu gehören:

Produktionsausfälle
Verdorbene Waren (z.B. in Kühlräumen gelagertes Fleisch bei gleichzeitiger Stromunterbrechung)
Kosten für Ausweichlösungen
Umsatzeinbußen

Diese Dokumentation ist wichtig für spätere Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter.

Schriftliche Aufforderung an den Vermieter

Fordern Sie den Vermieter schriftlich (idealerweise per Einschreiben mit Rückschein) auf, die Wasserversorgung umgehend wiederherzustellen. Setzen Sie eine kurze Frist und weisen Sie auf die rechtlichen Konsequenzen hin. Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens auf.

Rechtliche Grundlage für Ihr Vorgehen

Die Rechtsprechung ist in diesem Punkt eindeutig: Der Vermieter darf die Versorgung mit Wasser nicht eigenmächtig unterbrechen. Dies gilt selbst dann, wenn Zahlungsrückstände bestehen oder der Mietvertrag bereits gekündigt wurde. Eine solche Maßnahme stellt eine unzulässige Besitzstörung und verbotene Eigenmacht dar.

Selbst nach Beendigung des Mietvertrages kann ein gewerblicher Mieter noch Anrecht auf Versorgung mit Wasser haben, wie das Berliner Kammergericht entschieden hat. Dabei wird das Interesse des Mieters an der Versorgung gegen das Interesse des Vermieters abgewogen.

Ausnahmefall: Langfristige Zahlungsrückstände

In sehr speziellen Fällen kann eine Versorgungssperre zulässig sein: Der BGH hat in einem Urteil vom 6. Mai 2009 (XII ZR 137/07) entschieden, dass bei monatelangen Mietzahlungsrückständen, rechtmäßiger fristloser Kündigung und bereits eingereichter Räumungsklage der Vermieter unter Umständen Wasser und Heizung abstellen darf – allerdings nur, wenn er selbst der Lieferant dieser Energien ist. Diese Ausnahme greift jedoch selten und nur unter sehr spezifischen Bedingungen.

Wenn Sie als Gewerbemieter mit einer Versorgungsunterbrechung konfrontiert sind, ist schnelles Handeln entscheidend, um Ihre Geschäftstätigkeit zu schützen und weitere Schäden zu vermeiden.

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Welche Rolle spielt die Begründung des Vermieters für die Unterbrechung der Wasserversorgung?

Die Begründung des Vermieters für eine Unterbrechung der Wasserversorgung spielt eine entscheidende rechtliche Rolle, da nur in sehr wenigen, klar definierten Ausnahmefällen eine solche Maßnahme überhaupt zulässig ist.

Grundsätzlich unzulässige Unterbrechung der Wasserversorgung

Im Wohnraummietrecht ist die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter grundsätzlich unzulässig und stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Die Versorgung mit Frischwasser gehört zur normalen Leistungspflicht des Vermieters und ist wesentlicher Bestandteil des ordnungsgemäßen Mietgebrauchs. Eine eigenmächtige Unterbrechung kann sogar strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.

Zulässige Begründungen für eine Unterbrechung

Nur in folgenden Ausnahmefällen kann eine Unterbrechung der Wasserversorgung rechtmäßig sein:

Durchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen: Reparaturen oder Erneuerungen an der Wasserversorgung müssen dem Mieter jedoch rechtzeitig angekündigt werden, es sei denn, es handelt sich um unerhebliche Einwirkungen oder die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich (§ 555a Abs. 2 BGB).
Im Gewerbemietrecht nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses: Der BGH hat in seinem Urteil vom 6. Mai 2009 (Az. XII ZR 137/07) klargestellt, dass eine Versorgungssperre unter bestimmten Umständen im Gewerbemietrecht zulässig sein kann. Voraussetzung ist, dass der Mieter seit Monaten keine Miete mehr gezahlt hat, der Vermieter rechtmäßig fristlos gekündigt hat und bereits Räumungsklage eingereicht wurde.

Unzulässige Begründungen

Folgende Begründungen rechtfertigen keine Unterbrechung der Wasserversorgung:

Zahlungsrückstände bei Betriebskosten: Selbst wenn der Mieter mit Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug ist, darf der Vermieter die Wasserversorgung nicht unterbrechen. Dem Vermieter steht kein Zurückbehaltungsrecht zu.
Streit über Betriebskostenabrechnungen: Auch bei Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen oder angedrohten Mietminderungen darf der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen und die Wasserzufuhr kappen.
Druck auf den Mieter ausüben: Die Unterbrechung der Wasserversorgung als Druckmittel, um den Mieter zur Kündigung zu bewegen, ist rechtswidrig.

Beweislast und rechtliche Konsequenzen

Wenn ein Vermieter die Wasserversorgung unterbricht, trägt er die Beweislast für die Rechtmäßigkeit seiner Handlung. Bei unberechtigter Unterbrechung der Wasserversorgung kann der Mieter:

Eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Wasserversorgung beantragen
Mietminderung geltend machen (bei kurzfristigen Unterbrechungen von wenigen Stunden jedoch in der Regel nicht)
Schadensersatzansprüche geltend machen, z.B. für Kosten einer Ersatzunterkunft oder auswärtiger Verpflegung

Wenn Sie als Mieter von einer Unterbrechung der Wasserversorgung betroffen sind, sollten Sie die vom Vermieter angeführte Begründung genau prüfen. Im Gewerbemietrecht gelten teilweise andere Regeln als im Wohnraummietrecht, insbesondere wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde und ein Räumungsprozess läuft.

Besonderheit bei Untermietverhältnissen

Bei Untermietverhältnissen ist zu beachten, dass Untermieter laut einer Entscheidung des Amtsgerichts Zossen keinen direkten Anspruch auf Versorgungsleistungen gegen den Hauptmieter oder Vermieter haben, sofern keine vertraglichen Ansprüche bestehen. Dies stellt eine besondere Konstellation dar, die von der allgemeinen Rechtslage abweicht.

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Welche Unterschiede bestehen zwischen den Rechten von Wohnraummietern und Gewerbemietern bezüglich der Wasserversorgung?

Im Gewerbemietrecht gelten deutlich andere Regeln für die Wasserversorgung als im Wohnraummietrecht. Die Unterschiede betreffen vor allem den Umfang des Mieterschutzes, die Umlegung von Betriebskosten und die Möglichkeiten des Vermieters, die Versorgung einzustellen.

Grundlegende Unterschiede im Schutzniveau

Im Gewerbemietrecht herrscht weitgehend Vertragsfreiheit, da der Gesetzgeber gewerbliche Mieter nicht als schutzbedürftige Partei ansieht. Bei Gewerbemietverträgen stehen sich Mieter und Vermieter als gleichstarke Vertragspartner gegenüber. Dies führt zu einem geringeren gesetzlichen Schutz für Gewerbemieter im Vergleich zu Wohnraummietern.

Während bei Wohnraummietern die Versorgung mit Wasser als elementarer Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs gilt und kaum eingeschränkt werden darf, kann im Gewerbemietrecht unter bestimmten Umständen die Wasserversorgung durch den Vermieter eingestellt werden. Der BGH hat in einer Entscheidung klargestellt, dass eine Versorgungssperre bei Gewerbemietern unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein kann.

Umlegung von Wasserkosten

Bei der Umlegung von Wasserkosten bestehen erhebliche Unterschiede:

Im Wohnraummietrecht dürfen nur die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgezählten Kosten auf den Mieter übertragen werden. Die Umlegung ist streng reguliert und muss transparent erfolgen. Für die Wasserversorgung bedeutet dies, dass nur bestimmte Kosten wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete und Wartungskosten umgelegt werden dürfen.

Im Gewerbemietrecht können die Betriebskosten erheblich ausgeweitet werden. Die Parteien können weitgehend frei vereinbaren, welche Kosten der Mieter zu tragen hat. Allerdings müssen diese bei Vertragsschluss so genau und transparent vereinbart werden, dass der Mieter ein genaues Bild von den entstehenden Kosten hat.

Versorgungssperren und Einstellung der Wasserversorgung

Ein besonders gravierender Unterschied betrifft die Möglichkeit zur Einstellung der Wasserversorgung:

Bei Wohnraummietern ist die Einstellung der Wasserversorgung durch den Vermieter praktisch ausgeschlossen, da dies als unzulässige Selbsthilfe gewertet wird und gegen elementare Wohnbedürfnisse verstößt.

Bei Gewerbemietern kann unter bestimmten Umständen die Wasserversorgung eingestellt werden. Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter, dessen Gewerbemieter seit Monaten keine Miete mehr zahlt und dem rechtmäßig fristlos gekündigt wurde, die Versorgung mit Wasser und Heizung einstellen darf, sofern er selbst Lieferant dieser Energien ist. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter bereits Räumungsklage eingereicht hat und die Versorgung direkt durch ihn erfolgt, nicht bei direkten Verträgen des Mieters mit dem Versorger.

Bedeutung für den Geschäftsbetrieb

Die Wasserversorgung kann für Gewerbemieter geschäftskritisch sein. Wenn Sie beispielsweise einen Friseursalon oder ein Restaurant betreiben, ist Wasser für Ihren Geschäftsbetrieb unerlässlich. In einem vom Berliner Kammergericht entschiedenen Fall wurde einem Friseur, dessen Mietvertrag bereits gekündigt war, der aber weiterhin Miete zahlte, die Wasserzufuhr gesperrt. Das Gericht entschied, dass der Vermieter die Wasserversorgung weiter gewährleisten musste, da dem Friseur ohne Wasser die Geschäftstätigkeit unmöglich war und dem Vermieter durch die Fortsetzung der Wasserzufuhr keine zusätzlichen Kosten entstanden.

Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten

Im Gewerbemietrecht haben die vertraglichen Vereinbarungen eine deutlich größere Bedeutung als im Wohnraummietrecht:

Bei Gewerbemietverträgen können Sie detaillierte Regelungen zur Wasserversorgung, deren Kosten und Umlegung treffen. Es ist ratsam, genau festzulegen, welche Kosten der Wasserversorgung wie umgelegt werden und welche Pflichten Vermieter und Mieter haben.

Besonders wichtig ist die Regelung, wie mit Fixkosten der Wasserversorgung (Grundgebühren, Zählermiete) bei Leerstand umgegangen wird. Im Wohnraummietrecht hat der BGH eine Klausel für unwirksam erklärt, die die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauch zwingend anordnet, ohne eine Ausnahme für erheblichen Wohnungsleerstand vorzusehen. Im Gewerbemietrecht können solche Regelungen grundsätzlich vereinbart werden, sollten aber fair und transparent gestaltet sein.

Besonderheiten bei Mischnutzung

Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung (Wohnungen und Gewerbe) gelten besondere Regeln für die Wasserversorgung. Der BGH hat entschieden, dass es zulässig ist, den Wasserverbrauch einer Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler zu messen und diesen vom Zählerstand des Hauptzählers abzuziehen, um den Verbrauch der Wohneinheiten zu errechnen (Differenzmethode). Eine gesonderte Erfassung und Abrechnung der Frischwasser- und Abwasserkosten ist immer dann erforderlich, wenn durch die Gewerbeeinheiten ein Mehrverbrauch entsteht, wie etwa bei Gaststätten, Restaurants, Saunen, Wäschereien, Zahnarztpraxen oder Friseursalons.

Wenn Sie als Gewerbemieter tätig sind, sollten Sie daher besonderes Augenmerk auf die vertraglichen Vereinbarungen zur Wasserversorgung legen und im Zweifelsfall fachkundigen Rat einholen, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu kennen.

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Kann ein Gewerbemieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die Wasserversorgung unrechtmäßig unterbrochen wurde?

Ja, ein Gewerbemieter kann bei unrechtmäßiger Unterbrechung der Wasserversorgung Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Versorgung mit Frischwasser gehört zu den Grundanforderungen einer Gewerbeimmobilie und zu den wesentlichen Pflichten des Vermieters.

Rechtliche Grundlagen für Schadensersatzansprüche

Bei einer unrechtmäßigen Unterbrechung der Wasserversorgung liegt ein Mangel der Mietsache vor. Gemäß § 536a BGB kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn:

ein Mangel bei Vertragsschluss bereits vorhanden war, oder
ein Mangel später durch ein Verschulden des Vermieters entstanden ist, oder
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten ist

Für Gewerbemieter ist besonders relevant, dass die Unterbrechung der Wasserversorgung zu erheblichen betrieblichen Einschränkungen führen kann, die über die bloße Nutzungsbeeinträchtigung hinausgehen.

Arten von ersatzfähigen Schäden

Bei einer unrechtmäßigen Unterbrechung der Wasserversorgung können folgende Schadensarten ersatzfähig sein:

Entgangener Gewinn: Der Gewinn, der ohne die Unterbrechung der Wasserversorgung erzielt worden wäre. Die Formel zur Berechnung lautet: Entgangener Gewinn = Entgangene Roherlöse – ersparte Betriebskosten + Schadensminderungskosten
Kosten für Ersatzmaßnahmen: Aufwendungen für provisorische Lösungen zur Aufrechterhaltung des Betriebs
Kosten für die Anmietung von Ersatzräumen, wenn die Geschäftsräume aufgrund des Wasserschadens nicht nutzbar sind
Sachschäden an Einrichtung, Waren oder technischen Anlagen
Kosten für die Beseitigung von Folgeschäden, etwa durch ausgetretenes Wasser verursachte Schäden

Nachweis- und Dokumentationspflichten

Um Schadensersatzansprüche erfolgreich geltend zu machen, müssen Sie als Gewerbemieter:

Den Mangel unverzüglich anzeigen: Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die Unterbrechung der Wasserversorgung und fordern Sie zur Behebung auf.
Den Schaden umfassend dokumentieren:
- Erstellen Sie ein chronologisches Protokoll der Ereignisse
- Fertigen Sie Fotos und Videos vom Schadensort an
- Bewahren Sie alle relevanten Rechnungen und Belege auf
Den Kausalzusammenhang nachweisen: Sie müssen darlegen, dass der Schaden tatsächlich durch die Unterbrechung der Wasserversorgung verursacht wurde.
Den entgangenen Gewinn belegen: Hierfür können Sie auf die Betriebsergebnisse der letzten drei Jahre vor Schadenseintritt zurückgreifen oder konkrete entgangene Aufträge nachweisen.

Mitwirkungspflichten und Schadensminderung

Als Gewerbemieter sind Sie verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört:

Sofortige Maßnahmen zur Schadensbegrenzung zu ergreifen
Wertgegenstände aus dem Gefahrenbereich zu entfernen
Zumutbare Ersatzlösungen zu akzeptieren, sofern diese den Betrieb nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen

Beachten Sie jedoch: Eine provisorische Wasserleitung muss nicht akzeptiert werden, wenn Sie als Mieter eine dauerhafte Lösung verlangen können.

Mietminderung neben Schadensersatz

Neben dem Schadensersatz haben Sie als Gewerbemieter auch das Recht auf Mietminderung. Bei vollständiger Unterbrechung der Wasserversorgung kann die Miete um bis zu 100% gemindert werden, solange die Räume nicht nutzbar sind. Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat.

Beweislastverteilung

Die Beweislast für die Schadensursache und das Verschulden des Vermieters kann im Einzelfall komplex sein. Grundsätzlich gilt:

Sie als Mieter müssen den Mangel, den Schaden und den Kausalzusammenhang nachweisen
Der Vermieter muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft, wenn er sich darauf beruft

Wenn sich die Ursache des Schadens nicht eindeutig klären lässt, kommt es darauf an, in wessen Verantwortungsbereich die wahrscheinliche Schadensursache liegt. Bei Wasserleitungen als gemeinschaftliche Anlagen des Gebäudes liegt die Instandhaltungspflicht in der Regel beim Vermieter.

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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Einstweilige Verfügung

Eine einstweilige Verfügung ist ein vorläufiger Rechtsschutz, der in dringenden Fällen schnell einen bestehenden Zustand sichern oder vorläufig regeln soll, bevor ein Hauptsacheverfahren entschieden wird. Sie wird erlassen, wenn ein Verfügungsanspruch (materieller Anspruch) und ein Verfügungsgrund (besondere Dringlichkeit) vorliegen. Die rechtliche Grundlage findet sich in den §§ 935-945 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Beispiel: Ein Mieter kann durch eine einstweilige Verfügung die Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen, wenn der Vermieter diese eigenmächtig unterbrochen hat, da die Unterbrechung lebenswichtiger Versorgungsleistungen einen dringenden Fall darstellt.

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Berufungsverfahren

Das Berufungsverfahren ist ein Rechtsmittel gegen Urteile der ersten Instanz, durch das eine erneute Überprüfung der Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erreicht werden kann. Die Berufung wird bei dem im Instanzenzug nächsthöheren Gericht eingelegt und hat in der Regel aufschiebende Wirkung. Die rechtliche Grundlage findet sich in den §§ 511-541 ZPO.

Beispiel: Im vorliegenden Fall legte der Vermieter gegen die Entscheidung des Landgerichts Hamburg Berufung beim OLG Hamburg ein, das die Berufung jedoch zurückwies und damit die erstinstanzliche Entscheidung zugunsten des Mieters bestätigte.

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Ungestörter Besitz

Ungestörter Besitz ist ein fundamentales Recht des Mieters, das ihm die uneingeschränkte Nutzung der Mietsache ohne Eingriffe des Vermieters oder Dritter garantiert. Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Beispiel: Wenn ein Vermieter eigenmächtig die Wasserversorgung eines noch im Besitz des Mieters befindlichen Gewerbeobjekts unterbricht, verletzt er das Recht auf ungestörten Besitz, selbst wenn er das Mietverhältnis für beendet hält.

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Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung ist eine fristgerechte Beendigung eines Miet- oder anderen Dauerschuldverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung ist kein wichtiger Grund erforderlich. Bei Gewerbemietverträgen gelten gemäß § 580a BGB besondere Kündigungsfristen.

Beispiel: Im vorliegenden Fall erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, obwohl möglicherweise noch Verlängerungsoptionen bestanden, was zum Streit über die Wirksamkeit der Kündigung führte.

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Verlängerungsoption

Eine Verlängerungsoption ist eine vertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag, die dem Mieter das einseitige Recht einräumt, das Mietverhältnis nach Ablauf der ursprünglichen Mietzeit zu den gleichen oder modifizierten Bedingungen für einen weiteren festgelegten Zeitraum zu verlängern. Die Option muss innerhalb einer bestimmten Frist und in der vertraglich vorgesehenen Form ausgeübt werden.

Beispiel: Der Mietvertrag im beschriebenen Fall enthielt zwei Verlängerungsoptionen – eine 4-Jahres-Option, die unstrittig wirksam ausgeübt wurde, und eine 5-Jahres-Option, deren wirksame Ausübung zwischen den Parteien umstritten war.

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Streitwert

Der Streitwert ist der in Geld ausgedrückte Wert des Streitgegenstandes eines Gerichtsverfahrens. Er bestimmt die Höhe der Gerichtskosten und Anwaltsgebühren und kann Auswirkungen auf die Zuständigkeit des Gerichts haben. Die Festsetzung erfolgt nach den §§ 2-9 Gerichtskostengesetz (GKG) bzw. §§ 39-45 Gerichtsverfassungsgesetz (GVG).

Beispiel: Im vorliegenden Fall wurde der Streitwert auf 24.312,00 Euro festgesetzt, was die Höhe der zu zahlenden Verfahrenskosten bestimmt, die von der unterlegenen Verfügungsbeklagten zu tragen sind.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies umfasst die Pflicht, die Versorgung mit Wasser sicherzustellen, da Wasser ein essentieller Bestandteil des Wohngebrauchs ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verfügungsbeklagte als Vermieterin ist grundsätzlich verpflichtet, die Wasserversorgung des Mietobjekts aufrechtzuerhalten. Die Abschaltung des Wassers stellt eine Verletzung dieser Pflicht dar, welche die Grundlage für den Anspruch der Verfügungsklägerin auf Wiederherstellung bildet.
§ 862 Abs. 1 BGB: Wird der Besitzer in seinem Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Die Unterbrechung der Wasserversorgung stellt eine solche Besitzstörung dar, da der Mieter den Besitz an der Mietsache in dem Zustand hat, der den ungestörten Gebrauch, einschließlich der Wasserversorgung, umfasst. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Verfügungsklägerin macht hier einen Anspruch aus Besitzstörung geltend, da die Unterbrechung der Wasserversorgung eine unzulässige Beeinträchtigung ihres Besitzes an der Mietwohnung darstellt. Dieser Anspruch richtet sich auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, also die Wiederaufnahme der Wasserversorgung.
§ 935 ZPO: Eine einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes, insbesondere in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis, ist zulässig, wenn dies zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen dringend erforderlich erscheint. Dies dient dem vorläufigen Rechtsschutz, um schnell eine Situation zu klären oder zu sichern, bis eine endgültige Entscheidung im Hauptsacheverfahren getroffen wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht hat hier eine einstweilige Verfügung erlassen, um die sofortige Wiederherstellung der Wasserversorgung zu erreichen. Dies zeigt die Dringlichkeit der Situation und die Notwendigkeit einer schnellen Entscheidung, um wesentliche Nachteile für die Mieterin durch den Wasserausfall abzuwenden.

Das vorliegende Urteil

OLG Hamburg – Az.: 4 U 95/24 – Urteil vom 05.02.2025

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1. Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 23.08.2024, Aktenzeichen 417 HKO 69/24, wird zurückgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 18.07.2024 bis zur Besitzaufgabe am 06.12.2024 zulässig und begründet war und sich das Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung am 06.12.2024 erledigt hat.

3. Die Verfügungsbeklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf 24.312,00 Euro. Der Streitwert für das Verfahren I. Instanz wird unter Abänderung des Tenors zu Ziff. 4 des Urteils des Landgerichts vom 23.08.2024 festgesetzt auf 24.312,00 Euro.

Gründe

Die Verfügungsklägerin begehrt von der Verfügungsbeklagten die Wiederherstellung der Wasserversorgung in einem Mietobjekt in […] Hamburg, 1. OG.

Der Mietvertrag war bis zum 30.04.2020 befristet, sah eine Verlängerungsoption um 4 Jahre vor, die unstreitig wirksam ausgeübt wurde, und eine weitere Verlängerungsoption um 5 Jahre, deren wirksame Ausübung zwischen den Parteien im Streit steht. Für die weiteren Einzelheiten zu den vertraglichen Regelungen des Mietvertrages wird auf die Anlage Ast/K 1 Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 28.09.2021 (Anlage AG 8) erklärte die Verfügungsbeklagte die ordentliche Kündigung zum 31.03.2022 und mahnte die Verfügungsklägerin wegen behaupteter Vertragsverstöße ab. Anschließend erklärte die Verfügungsbeklagte mit Schreiben vom 19.10.2021 und nochmals mit Schreiben vom 07.12.2021 die außerordentliche Kündigung. Die Verfügungsklägerin zahlte weiterhin den Mietzins und die Betriebskostenvorauszahlungen.

Über die Beendigung des Mietverhältnisses streiten die Parteien zugleich in einem Parallelrechtsstreit zum Az. 316 O 295/21 des Landgerichts bzw. zum Az. 4 U 6/24 des Senats. Dort steht insbesondere im Streit, ob das der Verfügungsklägerin vorliegende Mietvertragsexemplar (Anlage Ast/K 1) von beiden Gesellschaftern der A & B GbR unterzeichnet wurde; dieses Mietvertragsexemplar trägt beide Unterschriften, auch die des Gesellschafters A, deren Echtheit streitig ist. Das der Verfügungsbeklagten vorliegende Mietvertragsexemplar (Anlage BB 1) trägt nur die Unterschrift des Gesellschafters B. Das Landgericht wies die dortige Räumungsklage der Verfügungsbeklagten nach Beweisaufnahme mit Urteil vom 11.01.2024 ab. Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten verurteilte der Senat die Verfügungsklägerin inzwischen mit Berufungsurteil vom 22.10.2024 (Anlage BB 5) nach weiterer Beweisaufnahme zur Räumung. Hiergegen ist Nichtzulassungsbeschwerde anhängig.

Am 11.07.2024 stellte die Verfügungsbeklagte im Mietobjekt das Wasser ab, nachdem man im Keller des Objekts eine Pfütze auf dem Boden bemerkt hatte. Trotz Fristsetzung durch die Verfügungsklägerin mit Schreiben vom 16.07.2024 stellte die Verfügungsbeklagte die Wasserversorgung nicht wieder her.

Mit Datum vom 01.07.2024 untersagte das Landgericht Hamburg in einem Parallelverfahren zum Az. 316 O 153/24 (Az. des Senats 4 U 83/24) auf Antrag der Verfügungsklägerin der Verfügungsbeklagten im Wege der einstweiligen Verfügung die Durchführung lärmintensiver Bauarbeiten in bestimmten Gebäudeteilen.

Auf Antrag der Verfügungsklägerin hat das Landgericht am 22.07.2024 im vorliegenden Verfahren eine einstweilige Verfügung erlassen, mit der es die Verfügungsbeklagte verpflichtet hat, die Wasserversorgung wieder herzustellen und ihr untersagt hat, die Wasserversorgung zu unterbrechen.

Dagegen hat die Verfügungsbeklagte am 23.07.2024 Widerspruch eingelegt.

Mit Urteil vom 23.08.2024, auf das wegen des Tatbestands, der Anträge der Parteien und der näheren Einzelheiten der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das Landgericht die einstweilige Verfügung aufrechterhalten.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung folge aus dem Mietvertrag. Der Mietvertrag sei jedenfalls nicht offensichtlich beendet. Die unzulänglichen Aufklärungsmöglichkeiten im einstweiligen Verfügungsverfahren gingen zu Lasten des für die Vertragsbeendigung beweispflichtigen Vermieters. Die Verlängerungsoption sei wirksam ausgeübt worden, da die Übermittlung per beA über das Gericht den Anforderungen gemäß § 127 BGB genüge. Die Verfügungsbeklagte habe auch keine Umstände glaubhaft gemacht, die die Wiederherstellung der Wasserversorgung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich mache. Die einstweilige Verfügung des Landgerichts vom 01.07.2024 stehe der Wiederherstellung der Wasserversorgung nicht entgegen, weil die Verfügungsklägerin für erforderliche Reparaturmaßnahmen auf die Rechte aus dieser einstweiligen Verfügung verzichtet hat. Hingegen könne das Landgericht auf Grundlage der von der Verfügungsbeklagten in Bezug genommenen eidesstattlichen Versicherungen nicht feststellen, dass die behauptete Legionellenbelastung des Rohrleitungssystems einer Wiederinbetriebnahme entgegensteht. Daran ändere auch der von der Verfügungsbeklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 22.08.2024 eingereichte Prüfbericht (Anlage B 14) nichts. Soweit dort an lediglich einer von mehreren Entnahmestellen Legionellen nachgewiesen wurden, besage dies weder, dass dieser Legionellenwert an sich einer erneuten Inbetriebnahme der Wasserversorgung für die streitgegenständliche Mietfläche entgegensteht, noch dass einer etwaigen Legionellenbelastung nicht mit geeigneten Maßnahmen begegnet werden könnte. Zur Klärung dieser streitigen Fragen sei die Erhebung von Sachverständigenbeweis notwendig und auch insoweit gingen die unzulänglichen Aufklärungsmöglichkeiten im einstweiligen Verfügungsverfahren zu Lasten der diesbezüglich beweisbelasteten Verfügungsbeklagten. Aus den gleichen Gründen könne ein Verstoß gegen § 71 TrinkwV ebenfalls nicht festgestellt werden, wodurch es zugleich an einer Grundlage für die Untersagung der Wiederherstellung der Wasserversorgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft fehle. Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergebe sich aus §§ 823, 1004 BGB, da ein Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Verfügungsklägerin vorliege. Ein Verfügungsgrund bestehe ebenfalls, da die Verfügungsklägerin für ihren Geschäftsbetrieb auf die Wasserversorgung angewiesen sei.

Gegen das ihr am 23.08.2024 zugestellte Urteil hat die Verfügungsbeklagte am 23.09.2024 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 25.11.2024 begründet.

Zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung aus dem Berufungsurteil vom 22.10.2024 zum Az. 4 U 6/24, die Zwangsräumung war für den 12.12.2024 angekündigt, räumte die Verfügungsklägerin nunmehr am 06.12.2024 das Mietobjekt und gab ihren Besitz auf.

Im Berufungsverfahren macht die Verfügungsbeklagte weiterhin geltend, der Mietvertrag sei beendet und ein Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb liege nicht vor. Jedenfalls könne sich die Verfügungsklägerin gemäß § 242 BGB hierauf nicht berufen, da sie nur durch manipulierte Unterlagen ein klageabweisendes Urteil erster Instanz im Räumungsverfahren vor dem Landgericht Hamburg zum Az. 316 O 295/21 erstritten und damit einen Räumungstitel verhindert habe.

Insoweit trägt die Verfügungsbeklagte aus dem Räumungsverfahren vor dem Senat zum Az. 4 U 6/24 vor. Sie behauptet, die Verfügungsklägerin habe zur Jahreswende 2019/2020 von der Verkaufsabsicht der vermietenden GbR Kenntnis erlangt und den Entschluss gefasst, für eine Räumung des Mietobjektes einen hohen sechsstelligen oder gar siebenstelligen Betrag von der neuen Eigentümerin zu erlösen. Sie habe sich daher mit E-Mail vom 04.02.2020 an die Rechtsanwältin C gewandt und sich erkundigt, ob ihr ordentlich gekündigt werden könne. In der Folgezeit habe sich die Verfügungsklägerin der Kündigung widersetzt und sämtliche baulichen Maßnahmen blockiert. Im Räumungsverfahren vor dem Landgericht und vor dem Senat habe sie falsch vorgetragen, eine manipulierte Version des Mietvertrages (mit Unterschriften beider Gesellschafter der A & B GbR) und eine manipulierte (geweißte) Version der E-Mail vom 04.02.2020 vorgelegt sowie Zeugen – zu den Unterschriften des Mietvertrages – falsch aussagen lassen. Dies ergebe sich aus der Würdigung des Berufungsurteils vom 22.10.2024 zum Az. 4 U 6/24 (Anlage BB 5).

Außerdem macht die Verfügungsbeklagte weiterhin geltend, die Wohnungseigentümergemeinschaft […] habe die Arbeiten an der Frischwasserinstallation mit Schreiben vom 06.08.2024 an sich gezogen und der Beklagten jedwede Maßnahme an den Leitungen untersagt. Dies habe das Landgericht nicht berücksichtigt und daher den Anspruch der Verfügungsbeklagten auf rechtliches Gehör verletzt.

Die Verfügungsklägerin hat das Verfahren für die Zeit nach der Besitzaufgabe am 06.12.2024 für erledigt erklärt und beantragt nunmehr festzustellen, dass der Verfügungsantrag bis zum 06.12.2024 zulässig und begründet war.

Die Verfügungsbeklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen und beantragt, unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die einstweilige Verfügung des Landgerichts Hamburg zum Aktenzeichen 417 HKO 69/24 vom 22.07.2024 aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen sowie den Feststellungsantrag zurückzuweisen.

Die Verfügungsklägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Verfügungsklägerin ist der Auffassung, die Einwände der Berufungsbegründung seien aus den im Urteil des Landgerichts genannten Gründen unerheblich.

Ihr Feststellungsantrag sei zulässig. Das Feststellungsinteresse resultiere daraus, dass die Verfügungsbeklagte fortlaufend gegen die einstweilige Verfügung verstoßen habe und das Mietverhältnis fortbestehe. Eine Ahndung dieses rechtswidrigen Verhaltens durch entsprechende Verhängung von Ordnungsmitteln sei nicht mehr möglich, wenn sie den Rechtsstreit umfassend für erledigt erklären würde. Außerdem habe sie den Besitz nur bis zu einer Aufhebung des Berufungsurteils vom 22.10.2024 zum Az. 4 U 6/24 durch den Bundesgerichtshof vorübergehend aufgegeben. Daher bestehe eine Wiederholungsgefahr der Besitzstörungen.

Ergänzend wendet sich die Verfügungsklägerin zudem im Wesentlichen gegen die Behauptung, sie habe im Räumungsverfahren vor dem Landgericht Hamburg zum Az. 316 O 295/21 und vor dem Senat zum Az. 4 U 6/24 falsch vorgetragen, manipulierte Unterlagen vorgelegt und Zeugen falsch aussagen lassen. Insoweit trägt sie zudem vor, die Klägerin habe keine Gelegenheit gehabt, die Unterschrift des zweiten Gesellschafters A zu fälschen, weil ihr diese bis zum 27.08.2020 nur aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag bekannt gewesen sei.

Und schließlich trägt sie unbestritten vor, die Verfügungsbeklagte sei inzwischen das einzige Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft […].

Zur Ergänzung des Vortrags der Parteien wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die Berufung der Verfügungsbeklagten ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Da die Verfügungsklägerin den Verfahrensantrag zulässigerweise geändert hat (dazu 1.) und der geänderte Antrag sowohl zulässig (dazu 2.), als auch begründet ist (dazu 3.), war die Berufung zurückzuweisen (stRspr., vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2006 – VII ZR 73/04 -, Rn. 9 m.w.N.) und dem geänderten Verfahrensantrag stattzugeben (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 – IX ZR 84/07 -, Rn. 10; KG Berlin, Beschluss vom 28. Oktober 2021 – 12 U 143/19).

1. Die Änderung des Verfahrensantrags war im Berufungsverfahren gemäß § 533 ZPO zulässig.

In der neuen Antragstellung, mit welcher Feststellung anstelle von Unterlassung begehrt wird, liegt eine qualitative Klagebeschränkung gemäß § 264 Nr. 2 ZPO (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 35. Auflage 2024, § 264, Rn. 3b), die nicht dem Erfordernis der Einwilligung oder Sachdienlichkeit des § 533 Nr. 1 ZPO unterliegt (vgl. Zöller/Heßler, a.a.O., § 533, Rn. 3). Insbesondere die einseitige Erledigungserklärung bildet eine gemäß § 264 Nr. 2 ZPO privilegierte Klageänderung, durch die nicht mehr als die Zurückweisung der Berufung erreicht werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 – IX ZR 84/07 -, Rn. 8). Auch wird die Antragsänderung insgesamt nur auf Tatsachen gestützt, die der Senat seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat, § 533 Nr. 2 ZPO.

2. Der neue Feststellungsantrag ist auch im Übrigen insgesamt zulässig, insbesondere hat die Verfügungsklägerin ein nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliches Feststellungsinteresse.

Soweit der Antrag im Rahmen der einseitigen Erledigungserklärung die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits zum Gegenstand hat (vgl. Zöller/Althammer, a.a.O., § 91a, Rn. 37), besteht ein Feststellungsinteresse, da die Klägerseite aufgrund des erledigenden Ereignisses keine andere Möglichkeit hat, von den Kosten des Rechtsstreits befreit zu werden, wenn sich die Beklagtenseite weigert, sich der Erklärung der Klägerseite anzuschließen (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2024 – 10 U 80/23; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. November 2024 – I-12 U 14/24).

Für das weitergehende auf die Feststellung der Zulässigkeit und Begründetheit des ursprünglichen Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bis zum 06.12.2024 gerichtete Antragsbegehren ergibt sich ein Feststellungsinteresse aus dem fortbestehenden Vollstreckungsinteresse der Verfügungsklägerin. Eine solche teilweise Erledigungserklärung nur für die Zukunft, verbunden mit einem Feststellungsantrag bis zu dem erledigenden Ereignis, ist zulässig, wenn ein Vollstreckungstitel für die Vergangenheit Gültigkeit behalten soll, etwa weil aus ihm bereits vollstreckt worden ist oder noch vollstreckt werden soll (BGH, Beschluss vom 20. Januar 2016 – I ZB 102/14 -, Rn. 25; Beschluss vom 23. Oktober 2003 – I ZB 45/02 -, BGHZ 156, 335 = NJW 2004, 506, Rn. 34 ff.; BeckOK ZPO/Jaspersen, 55. Ed. 1.12.2024, ZPO § 91a Rn. 21, beck-online). Im Falle einer vollständigen Erledigungserklärung wäre die Vollstreckung aus der einstweiligen Verfügung hingegen nicht mehr möglich (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2003 – I ZB 45/02 -, BGHZ 156, 335 = NJW 2004, 506, Rn. 30; BeckOK ZPO/Stürner, a.a.O., ZPO § 890 Rn. 41). Das Rechtsschutzinteresse für Ordnungsmittel entfällt nicht, wenn weitere Zuwiderhandlungen ausgeschlossen sind (BeckOK ZPO/Stürner, a.a.O., ZPO § 890 Rn. 40). Die Ordnungsmittel dienen nämlich sowohl der Verhinderung künftiger Verstöße als auch der Bestrafung für begangene Verstöße (KG Berlin, Beschluss vom 2. Januar 2024 – 5 W 140/23).

So liegt der Fall auch hier. Jedenfalls der Unterlassungstitel aus der einstweiligen Verfügung vom 22.07.2024 kann weiterhin gemäß § 890 ZPO vollstreckt werden, soweit die Verfügungsbeklagte bis zur Besitzaufgabe am 06.12.2024 hiergegen verstoßen haben sollte, was nicht im vorliegenden Verfahren, sondern erst in einem etwaigen Ordnungsmittelverfahren zu klären wäre.

3. Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Zum einen war der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bis zum 06.12.2024 zulässig und begründet und zum anderen hat sich der Rechtsstreit erledigt, sodass beides auf Antrag der Verfügungsklägerin festzustellen war.

Die Erledigung ist festzustellen, wenn die Hauptsache erledigt ist, also der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zulässig sowie begründet war und aufgrund eines nach Rechtshängigkeit eingetretenen Ereignisses gegenstandslos geworden ist (Zöller/Althammer, a.a.O., § 91a ZPO, Rn. 44).

3.1 Bis zum Auszug am 06.12.2024 bestand ein Verfügungsanspruch der Verfügungsklägerin.

Die Verfügungsklägerin konnte bis zum Auszug am 06.12.2024 von der Verfügungsbeklagten die Wiederherstellung der Wasserversorgung und Unterlassung der Versorgungssperre verlangen.

Der sich grundsätzlich aus dem Mietvertrag selbst ergebende Anspruch bestünde auch im Falle der Beendigung des Mietvertrages fort und beruht sodann auf nachvertraglichen Pflichten der Verfügungsbeklagten, die sich aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ergeben, sodass für die Entscheidung unerheblich ist, ob der Mietvertrag mangels wirksamer Ausübung der Verlängerungsoption oder durch Kündigung endete.

Zwar endet mit einer Beendigung des Mietvertrages grundsätzlich auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Allerdings können nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann (vgl. BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07 = NJW 2009, 1947, Rn. 16; Urteil vom 27. Mai 2015 – XII ZR 66/13 = NJW 2015, 2795; KG Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2011 – 8 U 2/11 = NZM 2011, 778, für die Wasserversorgung; KG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2014 – 8 U 178/14, MDR 2015, 19, für die Stromversorgung). Für Gewerberaummietverhältnisse können sich solche nachvertraglichen Pflichten im Einzelfall aus den besonderen Belangen des Mieters (z.B. eines durch eine Versorgungssperre drohenden, besonders hohen Schadens) ergeben. Darunter fällt auch die Situation, dass der Mieter im Streit um die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiter zum Besitz berechtigt zu sein (BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 – XII ZR 66/13 = NJW 2015, 2795, Rn. 27). Auf der anderen Seite lässt sich eine solche Verpflichtung nur rechtfertigen, wenn sie zugleich den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderläuft, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht, insbesondere wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste (vgl. BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07 -, BGHZ 180, 300 = NJW 2009, 1947, Rn. 18).

Auf Basis dieser Erwägungen des Bundesgerichtshofes ist nach Auffassung des Kammergerichts Berlin, welcher sich der Senat anschließt, im Rahmen einer Interessenabwägung nur das Interesse der Verfügungsklägerin an der Aufrechterhaltung der Wasserversorgung gegenüber dem Interesse des Verfügungsbeklagten an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen, nicht hingegen das Interesse an der Aufrechterhaltung des Gebrauchs gegenüber dem Interesse auf Räumung (KG Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2011 – 8 U 2/11 -, NZM 2011, 778; a.A.: Guhling/Günter-Menn/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 318). Schließlich kann es dem Vermieter insbesondere bei streitiger Beendigung des Mietverhältnisses nicht freistehen, seinem Interesse an einer schnellen Räumung durch ein Abstellen der Versorgungsleistung zum Erfolg zu verhelfen, sondern maßgeblich ist lediglich, ob der Vermieter Gefahr läuft, auf den Kosten der Versorgungsleistung „sitzen zu bleiben“ (so zutreffend KG Berlin, a.a.O., Rn. 6).

Diese Abwägung fällt vorliegend zugunsten der Verfügungsklägerin aus. Für diese besteht ein erhebliches Interesse an der Aufrechterhaltung der Wasserversorgung, da die Geschäftsräume ohne diese für die vorgesehene Nutzung des Betriebes einer Agentur nicht möglich ist. Insbesondere sind ohne Leitungswasser weder Handwaschbecken, noch die WC-Spülung oder die in der Mietfläche vorhandene Küche zu betreiben, sodass die Mitarbeiter der Verfügungsbeklagten dort nicht zuverlässig arbeiten, Besprechungen abhalten oder gar Kunden empfangen können. Durch die hierdurch bedingte Einstellung des Betriebes drohen der Klägerin erhebliche Umsatzausfälle.

Auf der anderen Seite entsteht der Verfügungsbeklagten kein Schaden durch die Weiterversorgung, da die Verfügungsklägerin unstreitig sowohl den Mietzins, als auch die Betriebskostenvorauszahlungen trotz laufender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs unter Vorbehalt der Rückforderung, aber gleichwohl pünktlich und in voller Höhe zahlt. Ob der Verfügungsbeklagten dadurch ein Schaden entsteht, dass sie ihr Bauvorhaben im Falle der Weiterversorgung der Verfügungsklägerin und insbesondere der Fortsetzung der Nutzungsüberlassung an diese nicht vorantreiben kann, ist für die Abwägung unerheblich. Dieses begründet nicht ihr Interesse an der Einstellung der Versorgungsleistungen, sondern lediglich ihr Interesse an der Räumung, welches im Rahmen der Abwägung nicht zu berücksichtigen ist.

Aus dieser auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB beruhenden Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen folgt, dass es der Verfügungsbeklagten zum einen verboten war, die Wasserversorgung für längere Zeit als zur Durchführung einer etwaigen erforderlichen Notmaßnahme abzustellen, und sie in der Konsequenz zum anderen verpflichtet war, die Wasserversorgung nach Beendigung der Notmaßnahme aktiv wieder herzustellen.

Dass sich die Verfügungsklägerin ebenfalls gemäß § 242 BGB nicht auf etwaige vertragliche – oder nachvertragliche – Pflichten aus dem Mietverhältnis berufen könne, da sie nur durch manipulierte Unterlagen ein klageabweisendes Urteil erster Instanz im Räumungsverfahren vor dem Landgericht Hamburg zum Az. 316 O 295/21 erstritten und damit einen Räumungstitel verhindert habe, macht die Verfügungsbeklagte mit der Berufung zu Unrecht geltend. Der Senat hat entgegen der Berufung im Räumungsverfahren zum Az. 4 U 6/24 mit Berufungsurteil vom 22.10.2024 nicht positiv festgestellt, dass die Verfügungsklägerin wissentlich falsch vorgetragen und ein gefälschtes Mietvertragsexemplar vorgelegt hat. Vielmehr hat der Senat lediglich nach der Beweislast der §§ 542 BGB, 440 ZPO entschieden und war nicht davon überzeugt, dass auch der zweite Gesellschafter der A & B GbR, der dortige Zeuge A, das Mietvertragsexemplar der Verfügungsklägerin unterzeichnet hat (vgl. S. 4 und 5 des Berufungsurteils vom 22.10.2024, 4 U 6/24, Anlage BB 5).

Nach Maßgabe des hiesigen Sach- und Streitstandes ist der Senat ebenfalls nicht davon überzeugt, dass die Verfügungsklägerin wissentlich falsch vorgetragen und ein gefälschtes Mietvertragsexemplar vorgelegt hat. Die Verfügungsbeklagte hat hierzu keine geeigneten Mittel der Glaubhaftmachung vorgelegt. Sie hat lediglich das Berufungsurteil vom 22.10.2024 – mit der vorstehend dargestellten Würdigung – als Anlage BB 5 und das dortige Sitzungsprotokoll vom 20.08.2024 als Anlage BB 6 eingereicht.

Schließlich war die Wiederherstellung der Wasserversorgung der Verfügungsbeklagten auch nicht unmöglich.

Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Verfügungsbeklagte keine Umstände glaubhaft gemacht hat, die die Wiederherstellung der Wasserversorgung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich mache. Insbesondere konnte das Landgericht auf Grundlage der von der Verfügungsbeklagten in Bezug genommenen eidesstattlichen Versicherungen nicht feststellen, dass die behauptete Legionellenbelastung des Rohrleitungssystems einer Wiederinbetriebnahme entgegensteht.

An der Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Feststellungen im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens, die mit der Berufungsbegründung auch nicht näher angegriffen werden, bestehen keine Zweifel und es liegen insoweit auch keine Rechtsfehler vor, sodass diese der Berufungsentscheidung gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legen sind. Es kann dahinstehen, ob ein Rohrleitungsschaden festgestellt wurde. Es ist jedoch nicht ersichtlich und jedenfalls nicht überzeugend glaubhaft gemacht, warum dieser nicht durch übliche Reparaturmaßnahmen zügig beseitigt werden kann. Dass hierfür der gesamte Austausch des Rohrleitungssystems erforderlich ist, erscheint fernliegend und wird auch ausschließlich mit der behaupteten Legionellenbelastung begründet, die das Landgericht wiederum als Grund der Unmöglichkeit auf Grundlage der von der Verfügungsbeklagten in Bezug genommenen eidesstattlichen Versicherungen nicht festzustellen vermochte. Dass hier eine Spülung der Leitungen nicht ausreichend sei, erscheint nicht überzeugend. Mit der Berufungsbegründung werden dazu auch weder neue Tatsachen behauptet, noch neue Mittel der Glaubhaftmachung vorgelegt.

Soweit die Verfügungsbeklagte geltend macht, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe die Arbeiten an der Frischwasserinstallation mit Schreiben vom 06.08.2024 an sich gezogen und der Beklagten jedwede Maßnahme an den Leitungen untersagt, steht auch dies auf Grundlage der – wie vorstehend – der Berufungsentscheidung zugrunde zu legenden Feststellungen des Landgerichts, wonach nicht festzustellen sei, dass die Arbeiten an den Rohrleitungen – etwa wegen einer Legionellenbelastung – derart aufwändig sei, dass eine Wiederherstellung der Wasserversorgung nicht kurzfristig möglich sei, dem Verfügungsanspruch nicht entgegen. Schon da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem unbestrittenen Sachvortrag der Verfügungsklägerin und zudem ausweislich ihres als Anlage B 8 vorgelegten Beschlusses ausschließlich noch die Verfügungsbeklagte als Mitglied hat, ist nicht ersichtlich, dass die Verfügungsbeklagte nicht entsprechend zeitnah auf die Wohnungseigentümergemeinschaft einwirken kann, um den Anspruch der Verfügungsklägerin zu erfüllen. Eine Unmöglichkeit ergibt sich daraus nicht.

3.2 Bis zum Auszug am 06.12.2024 bestand auch ein Verfügungsgrund.

Dieser ergibt sich aus dem dringenden Bedürfnis der Wasserversorgung (Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 940 ZPO, Rn. 6 und 8.21), die auch in Geschäftsräumen besteht, etwa für Handwaschbecken, die WC-Spülung und die in der Mietfläche vorhandene Küche.

3.3 Mit dem Auszug am 06.12.2024 ist Erledigung eingetreten, da hiernach jedenfalls ein Verfügungsgrund nicht mehr besteht.

Da die Verfügungsklägerin das Mietobjekt geräumt hat, wird sie durch das Abstellen der Wasserversorgung derzeit auch nicht mehr gestört. Die Parteien tragen ausdrücklich vor, dass die Verfügungsklägerin den Besitz jedenfalls vorübergehend aufgegeben und aktuell keinen Besitz hat. Sie kann daher derzeit auch nicht gestört werden. Insoweit gehen beide Parteien davon aus, dass derzeit jedenfalls kein Verfügungsgrund mehr besteht.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Eine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ist entbehrlich, da das Urteil gemäß § 542 Abs. 2 ZPO nicht revisibel ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Dezember 2024 – I-20 U 33/24).

Die Streitwertentscheidung beruht auf § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO, für die Abänderung des Streitwerts der I. Instanz i.V.m. § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG.

Gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG bestimmt sich der Streitwert in einstweiligen Verfügungsverfahren nach § 3 ZPO. Bei der Besitzstörung ist gemäß § 3 ZPO der Streitwert nach dem Unterlassungsinteresse des Klägers zu bemessen (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 16. Mai 2023 – 3 W 31/23, Rn. 7; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27. März 2012 – I-24 W 17/12; Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 16. Februar 2010 – 1 W 7/10; Zöller/Herget, a.a.O., § 3 ZPO, Rn. 16.46), wobei im Falle einer Besitzstörungsklage eines Mieters der Rechtsgedanke des § 41 Abs. 5 GKG zur Anwendung gebracht werden kann (so OLG Frankfurt, Beschluss vom 17. September 2007 – 19 W 57/07).

Nach diesen Maßstäben kann das Unterlassungsinteresse auf Basis einer monatlichen Bruttomiete von 5.065,00 Euro bei einer Minderungsquote von 50 % auf 30.390,00 Euro geschätzt werden, da die Nutzbarkeit des Mietobjekts nach der Darstellung der Verfügungsklägerin für ihre gewerblichen Zwecke aufgrund der Unterbrechung der Wasserversorgung erheblich eingeschränkt ist.

Zwar gebietet ein einstweiliges Verfügungsverfahren in der Regel einen Abschlag (vgl. Zöller/Herget, a.a.O., § 3 ZPO, Rn. 16.63). Da dem vorliegenden einstweiligen Verfügungsverfahren aufgrund der massiven Besitzstörung für die Verfügungsklägerin eine kaum weniger wirtschaftliche Bedeutung beikommt als einem Hauptsacheverfahren (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27. März 2012 – I-24 W 17/12), bemisst der Senat diesen Abschlag mit nur 20 %. Somit ergibt sich ein Streitwert in Höhe von 30.390,00 Euro x 80 % = 24.312,00 Euro.

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