Hybride Wohnungseigentümerversammlung- Vorgaben zur technischen Umsetzung

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer – auf die mündliche Verhandlung vom 05.09.2024 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13.03.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Groß-Gerau (65 C 150/21 (13)) im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Klage bezüglich der Beschlüsse zu TOP 2a und 10a abgewiesen wurde.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.9.2021 zu TOP 2a und 10a sind nichtig.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird für die Klägerin bezüglich der Anfechtung zu TOP 13 zugelassen.

5. Der Streitwert für den Rechtsstreit wird auf 30.874,50 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Mit der Klage ficht die Klägerin zahlreiche Beschlüsse an, die auf der Eigentümerversammlung vom 04.09.2021 gefasst worden sind.

TOP 13 lautet dabei wie folgt: „Wohnungseigentümer können an der Wohnungseigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und ihre Rechte über elektronische Kommunikation ausüben.“

Die Klägerin rügt, in der Anfechtungsbegründung, dass sie kein Gerät habe, mit welchem sie auf elektronischem Wege an der Eigentümerversammlung teilnehmen könne. Zudem ist sie der Auffassung, dass die nähere Ausgestaltung der Online-Teilnahme im Beschluss zu regeln sei, der Beschluss sei zu unbestimmt. Dies betreffen insbesondere die Thematik der Nichtöffentlichkeit, den Datenschutz und die Frage, welche Rechte ganz oder teilweise im Wege der elektronischen Kommunikation ausgeübt werden können.

Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht – auf dessen Entscheidung Bezug genommen wird – hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt.

…

II.

Die zulässige Berufung ist nur in geringem Umfang begründet.

Soweit die Berufung keinen Erfolg hat, kann zunächst auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen werden. Ergänzend gilt, was folgt:

1. Die Anfechtungsklage hat bezüglich TOP 2a Erfolg, nicht jedoch bezüglich TOP 2b.

Gegenstand des Tagesordnungspunktes 2 ist die Jahresabrechnung. Insoweit wird die Beschlussfassung unterteilt in Tagesordnungspunkt 2 a, die Gesamtabrechnung 2020, und unter Tagesordnungspunkt 2 b, die Einzelabrechnung 2020.

a) Die Versammlung fand am 4.9.2021 statt. Es galt daher das neue Recht. Insoweit werden gemäß § 28 Abs. 2 WEG lediglich die Anpassungen der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen beschlossen, die Jahresabrechnung als solche wird nicht mehr beschlossen. Insoweit entsprach es gefestigter Rechtsprechung der Kammer (zuletzt ZWE 2023, 419 mwN), dass ein Beschluss, der über die Abrechnungsspitzen hinausgeht insoweit zumindest teilnichtig ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen (BGH NZM 2024, 42). Gleiches gilt für die Jahresabrechnung (BGH NJW-RR 2024, 1205). Die Kammer folgt dieser Rechtsprechung.

Der vorliegende Fall unterscheidet sich aber von den bisher entschiedenen Fällen dadurch, dass ein ausdrücklicher Beschluss über die Gesamtabrechnung gefasst wurde (TOP 2a).

Wenn die Beschlussfassung ausdrücklich verschiedene Beschlüsse sowohl für die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnung vorsieht, kann nicht – wie im Falle des BGH – davon ausgegangen werden, dass insgesamt nur ein Beschluss über die Abrechnungsspitzen gefasst werden sollte. Vielmehr kann zumindest der Beschluss über die Gesamtabrechnung nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nur darauf schließen lassen, dass auch die Gesamtabrechnung beschlossen werden sollte. Eine Beschlusskompetenz hierzu besteht allerdings nicht mehr. Demzufolge ist der Beschluss zur Tagesordnungspunkt 2 a für nichtig zu erklären.

b) Der Beschluss zur Tagesordnungspunkt 2 b bezüglich der Einzelabrechnungen kann demgegenüber in Anwendung der zitierten Rechtsprechung des BGH dahingehend ausgelegt werden, dass lediglich die Anpassung der Vorschüsse, bzw. die Nachschüsse beschlossen worden sind.

Inhaltlich – die Abrechnung betreffend – wendet sich die Berufung ohne Erfolg gegen die Ausführungen des Amtsgerichts.

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2. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 (Entlastung des Verwalters) entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar darf im Grundsatz der Verwalter nicht entlastet werden, wenn es Fehler der Jahresabrechnung gibt, da dann zumindest noch ein Anspruch auf Neuherstellung der Jahresabrechnung besteht. Vorliegend wurde allerdings nicht die Jahresabrechnung inhaltlich für ungültig erklärt, lediglich die Beschlussfassung bezüglich der Gesamtabrechnung waren zu weitgehend, da vom neuen Recht nicht mehr gedeckt. Dies führt allerdings nicht dazu, dass insoweit noch Ansprüche bezüglich des Jahres 2020, für welches die Entlastung erteilt wurde, bestehen können. Die Beschlussfassung selbst betraf das Jahr 2021, so dass allenfalls Ersatzansprüche für dieses Jahr durch die fehlerhafte Beschlussvorbereitung in Betracht kommen.

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6. Hinsichtlich des Beschlusses zu 10a, mit dem ein Gesamtwirtschaftsplan beschlossen wurde, gilt das gleiche wie für die Gesamtjahresabrechnung. Dieser Beschluss ist nichtig.

Der Beschluss zu 10b für den Einzelwirtschaftsplan ist wie bei der Jahresabrechnung als Beschluss über die Vorschusszahlungspflichten (§ 28 Abs. 1 WEG) auszulegen. Inhaltlich werden die gleichen Einwendungen wie gegen die Jahresabrechnung erhoben, daher ist bei der Begründung nach oben zu verweisen.

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8. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen den Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Eigentümerversammlung (Tagesordnungspunkt 13).

Eine entsprechende Beschlusskompetenz sieht § 23 Abs. 1 S. 2 WEG vor. Zu berücksichtigen ist, dass nur die innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragenen Anfechtungsgründe (§ 45 WEG) zu berücksichtigen sind.

Soweit die Klägerin rügt, dass sie an einer virtuellen Versammlung nicht teilnehmen könne, da sie die technischen Geräte nicht besitze, so verhilft dies der Anfechtungsklage offensichtlich nicht zum Erfolg. Denn wie sich bereits aus dem Protokoll ergibt und auch im Beschlusswortlaut eindeutig niedergelegt ist, sollen keine reinen Onlineversammlungen stattfinden, die zudem zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch nicht statthaft waren. Das Protokoll verweist im Vortext zu der Beschlussfassung ausdrücklich darauf, dass keinem Teilnehmer die Präsenzteilnahme verweigert werden kann. Es wird daher eindeutig mit dem Beschluss den Eigentümern lediglich ermöglicht, an der Eigentümerversammlung ohne Anwesenheit vor Ort teilzunehmen. Eine Beeinträchtigung von Rechten der Klägerin durch die Ermöglichung, dass Eigentümer hybrid an der Versammlung teilzunehmen, ist daher ausgeschlossen. Ob dies bei einer reinen Onlineversammlung (§ 23 Abs. 1a WEG in der zukünftig geltenden Fassung) anders wäre, bedarf daher hier keiner Entscheidung (dazu Zschieschack/Dötsch NZM 2023, 617).

Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Klägerin, dass im Beschluss nicht festgelegt werde, welche Rechte die Eigentümer im virtuellen Wege ausüben können. Insoweit ist zutreffend, dass nach herrschender Auffassung beschlossen werden muss, welche Rechte die Eigentümer einer virtuellen Teilnahme ausüben können (Jennißen/Schultzky § 23 Rn. 104; S/E/H/R WEG-Reform 2020/2021/Riecke § 6 Rn. 7; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 137). Eine objektiv-normative Auslegung des Beschlusses ergibt hier aber zweifelsfrei, dass die Eigentümer sämtliche Eigentümerrechte im Wege der virtuellen Kommunikation ausüben können. Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Beschluss davon spricht, dass die Eigentümer „ihre Rechte“ über die elektronische Kommunikation ausüben können. Dieses lässt nur den Schluss zu, dass damit sämtliche Eigentümerrechte gemeint sind. Wenn – was die Klägerin befürchtet und § 23 Abs. 1 S. 2 WEG ermöglicht – auf virtuellem Wege nur einzelne Rechte ausgeübt werden könnten, wären diese aufzuzählen gewesen.

Die Kammer teilt letztlich die Bedenken der Klägerin gegen die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung im Hinblick auf die fehlenden Vorgaben zur Durchführung der Versammlung nicht.

Allerdings ist bislang nicht abschließend geklärt, welche Vorgaben der Ermöglichungsbeschluss enthalten muss, insbesondere ob in ihm konkrete Vorgaben zu dem verwandten technischen System enthalten sein müssen (näher Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 125ff.; Jennißen/Schultzky § 23 Rn. 104; Häublein ZWE 2021, 385 (391); Letzner ZWE 2022, 115 (117); Fichtner ZWE 2024, 335).

Zutreffend insoweit ist, dass sich erst in Kenntnis der Software erkennen lässt, ob etwa den Datenschutzanforderungen Genüge getan ist und vor allem welche Kosten auf die Gemeinschaft zukommen, da es sich bei den Kosten der Durchführung der Hybridversammlung unzweifelhaft um Verwaltungskosten handelt. Die von der Klägerin angesprochene Thematik der Nichtöffentlichkeit der Versammlung wird demgegenüber von der verwendeten Technik weitgehend unabhängig sein und eher die Frage betreffen, wie die hybriden Teilnehmer sich im konkreten Einzelfall verhalten.

Nach Auffassung der Kammer begegnet es jedoch keinen rechtlichen Bedenken, wenn der Ermöglichungsbeschluss konkrete Vorgaben zur technischen Umsetzung nicht enthält (ebenso AG Berlin Mitte ZWE 2024,333; AG München ZMR 2022, 931; aA AG Heidelberg ZMR 2023, 238). Derartige Vorgaben sind zwar empfehlenswert, um die Anfechtungsrisiken von Beschlüssen zu vermindern, die auf einer späteren teilhybriden Versammlung gefasst werden (zutreffend Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 126), werden von § 23 Abs. 1 S. 2 WEG aber nicht gefordert.

Fehlt es an derartigen Vorgaben, muss hierüber der Einberufende – im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) – nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden. Dazu bedarf es keiner Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG, sondern dies gehört zu den Aufgaben der für die Einberufung zuständigen Person bei der Einberufung der Versammlung (statt Aller MüKoBGB/Hogenschurz, 9. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 30). Allerdings steht es den Eigentümern – ebenso wie bei der Präsenzversammlung – frei, durch Beschluss oder Vereinbarungen Vorgaben zur Ausgestaltung der Versammlung zu machen (Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 24 WEG Rn. 93), hierzu kann auch die Art und Weise der technischen Durchführung von Hybrid- oder in Zukunft reiner Onlineversammlung gehören.

Insoweit findet § 24 Abs. 1 WEG nicht alleine auf Präsenzversammlungen Anwendung (so aber Fichtner ZWE 2024, 335 (337)). Findet die Versammlung hybrid – oder in Zukunft komplett digital (§ 23 Abs. 1a WEG in der zukünftig geltenden Fassung) – statt, gehört zur Einberufung auch die Vorbereitung der digitalen Durchführung. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Versendung des Links, sondern auch auf die Auswahl des zu benutzenden Programms, wenn insoweit die Eigentümer keine Vorgaben gemacht haben. Die Situation unterscheidet sich im Grundsatz nicht von Präsenzveranstaltungen, bei denen ebenfalls der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen den Versammlungsort aussuchen muss. Dabei hat er sich an die von der Rechtsprechung entwickelten Vorgabe zur Entfernung des Ortes und der Größe des Versammlungssaals zu halten (statt aller zusammenfassend Schultzky in: Jennißen, WEG, 8. Auflage 2024, § 24 Rn. 95 ff.), unterliegt aber auch den allgemeinen Anforderungen an die ordnungsmäßige Verwaltung (vgl. jüngst BGH NJW-RR 2024, 1137 Rn. 16).

Ebenso wie es im Regelfall pflichtwidrig sein wird, für eine Präsenzversammlung einen teuren Ballsaal in einem Luxushotel anzumieten, handelt der Verwalter pflichtwidrig, wenn er ohne Anweisung extra ein Kommunikationsprogramm für die Versammlung entwickeln lässt. Hat der Verwalter bei der Wahl des Versammlungsortes für eine Präsenzversammlung darauf zu achten, dass ein störungsfreier Ablauf möglich ist, namentlich die Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann, gilt Gleiches für eine virtuelle Versammlung. Hier muss der Verwalter insbesondere drauf achten, dass das Programm die Datenschutzanforderungen erfüllt, aber auch den sonstigen Anforderungen an Hybridversammlungen Genüge getan ist, etwa eine Sichtbarkeit der virtuellen Teilnehmer für die Präsenzteilnehmer und deren sichere Identifizierung.

Diese Auffassung entspricht auch dem Verständnis des Gesetzgebers, der jüngst bei der Schaffung des § 23 Abs. 1a WEG ausdrücklich in der Gesetzesbegründung darauf abstellte, dass, wenn die Eigentümer keine Vorgaben für die Onlineversammlung machen, „die Verwalterin oder der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen über die Art der Durchführung“ entscheidet (BT-Drs. 20/9890, 18). In gleicher Weise ist für § 118a AktG anerkannt, dass die konkrete Ausgestaltung der virtuellen Hauptversammlung dem Vorstand obliegt (BT-Drs. 20/1738, 23; näher Koch, AktG, 18. Aufl. 2024, § 118a Rn. 9). Diese Auffassung ist auch praktikabel, sie ermöglicht es, flexibel auf die ständige technische Entwicklung zu reagieren und zwingt den Verwalter nicht etwa eine veraltete Software zu nutzen, weil diese im Ermöglichungsbeschluss zwingend festzuschreiben ist.

Entgegen der Auffassung der Berufung muss der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG auch nicht vorsehen, dass bei den späteren teilhybriden Eigentümerversammlungen die Nichtöffentlichkeit zu wahren und der Datenschutz einzuhalten ist. Beides ist selbstverständlich und unterliegt im Kern nicht der Disposition der Eigentümer.

Die Nichtöffentlichkeit zu wahren wird in jedem Fall vor allem Aufgabe der virtuell zugeschalteten Eigentümer sein. Verstöße hiergegen sind im Rahmen der Anfechtung der auf der späteren Versammlung gefassten Beschlüsse zu rügen (näher Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 75 ff.; großzügig MüKoBGB/Hogenschurz, 9. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 40). Ob es auf den Versammlungen erforderlich ist – wie dies § 128a Abs. 6 ZPO für Gerichtsverhandlungen vorsieht – auf das Aufzeichnungsverbot und die Teilnahme Dritter hinzuweisen, oder dies nur empfehlenswert ist, bedarf daher hier ebenfalls keiner Entscheidung.

Hinsichtlich des Datenschutzes gilt, dass dessen Einhaltung – da zwingendes Recht – selbstverständlich zu gewährleisten ist. Dies betrifft aber im Kern die konkrete technische Durchführung der Versammlung, wozu die Eigentümer Vorgaben machen können, dies aber – wie ausgeführt – auch dem Einladenden überlassen können. Vor der Durchführung sind ohnehin die datenschutzrechtlichen Vorgaben – insbesondere die Einholung der Einwilligung aller Teilnehmenden – erforderlich, die allerdings in jedem Fall getrennt von dem Beschluss abzugeben sind (Art. 7 Abs. 2 DSGVO – vgl. dazu BT-Drs. 20/9890, 19). Diese Selbstverständlichkeit muss allerdings nicht zwingend im Beschluss – deklaratorisch – wiederholt werden.

Demzufolge stellt sich auch das Problem der Verletzung des Rechtes am eigenen Bild nicht. Die grundsätzliche Möglichkeit der Hybridversammlung, die mit einer Übertragung von Bildern der real teilnehmenden Eigentümer verbunden ist, sieht § 23 Abs. 1 S. 2 WEG vor. Damit kann die Klägerin sich nicht mit diesem Argument gegen den Beschluss wehren. Dass Online-Teilnehmer der Versammlung insoweit Rechtsverletzungen begehen, liegt jedenfalls nicht so nahe, dass ein Ausschluss durch den Beschluss zwingend erforderlich ist, zumal insoweit ein vorsätzlicher Missbrauch ohnehin nicht verhindert werden kann, sondern nur eine Ermahnung der Eigentümer erfolgen kann, sich an die gesetzlichen Regeln zu halten. Jedenfalls im Fall konkreter Anhaltspunkte für Gefährdungen im Einzelfall, mag es sich anbieten – wie bei § 128a ZPO – bei der Durchführung der Versammlung auf das Aufzeichnungsverbot hinzuweisen.

III.

Nach alledem war mit Ausnahme der Beschlüsse zu TOP 2a und 10a die Berufung zurückzuweisen, bezüglich der vorgenannten Beschlüsse war die Nichtigkeit festzustellen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 II, 97 ZPO. Das Teilunterliegen bezüglich des Beschlusses über die Gesamtabrechnung ist insoweit mit einer Kostenlast von 1/3 bei der GdWE zu bemessen (Kammer ZWE 2023, 419).

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war für die Klägerin bezüglich der Anfechtung zu TOP 13 zuzulassen, denn die sich hier stellenden Fragen haben Grundsatzbedeutung.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG. Für die erste Instanz macht die Kammer von § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch.