Mietminderung während Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude

Mieter-Mietminderungsrecht gestärkt: Revolutionäres Berliner Urteil bei Baulärm

Das Landgericht Berlin bestätigte, dass Mieter aufgrund erheblicher Lärmbelästigung und anderer Beeinträchtigungen durch Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargrundstück eine Mietminderung geltend machen können, da diese Zustände einen Mangel der Mietsache darstellen, der den vertragsgemäßen Gebrauch signifikant beeinträchtigt.

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Recht auf Ruhe und Erholung

Als Mieter steht einem eigentlich ein Recht auf Ruhe und ungestörte Nutzung der eigenen vier Wände zu. Lärmbelästigungen oder andere Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken können diesen Wohnfrieden erheblich stören. In solchen Fällen kann der Mieter Ansprüche geltend machen.

Eine mögliche Rechtsbehelfsmöglichkeit ist dabei die Mietminderung. Wenn die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung durch Lärm, Staub oder andere Immissionen eingeschränkt wird, rechtfertigt dies eine Minderung der monatlichen Mietzahlungen. Die Höhe der Minderung richtet sich nach Art und Umfang der Beeinträchtigungen.

➜ Der Fall im Detail

Mietminderung bei Bauarbeiten: Ein richtungsweisendes Urteil aus Berlin

In einer bemerkenswerten rechtlichen Auseinandersetzung vor dem Landgericht Berlin standen umfangreiche Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargrundstück im Zentrum des Interesses.

Diese Bauarbeiten, die mit erheblichen Lärm- und Staubemissionen einhergingen, führten zu einer Klage auf Feststellung einer Mietminderung. Der Kläger, ein Mieter des benachbarten Gebäudes, machte geltend, dass die Bauarbeiten den vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung erheblich beeinträchtigten und zudem zu physischen Schäden an der Bausubstanz – konkret Rissbildungen an der Wand seines Arbeitszimmers – geführt hätten.

Kern der juristischen Debatte

Die rechtliche Herausforderung dieses Falls lag in der Bewertung, inwiefern externe Bauarbeiten einen Mangel der gemieteten Wohnung darstellen und inwieweit daraus resultierende Beeinträchtigungen eine Mietminderung nach sich ziehen können. Ein weiterer Streitpunkt war die Frage nach der Verantwortung für die Beseitigung der durch die Bauarbeiten verursachten Schäden.

Entscheidung des Landgerichts Berlin

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung der Beklagten zurück. Es stellte fest, dass der Mieter aufgrund der erheblichen Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten berechtigt war, die Miete zu mindern. Die Gerichte begründeten ihre Entscheidung mit der erheblichen Minderung der Wohnqualität und der Tauglichkeit der Mietsache, die einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB darstellt. Besonders hervorzuheben ist dabei, dass die Gerichte den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache explizit als zeitgemäßes und gesundheitlich unbedenkliches Wohnen definierten.

Bedeutung der Urteilsbegründung

Die detaillierte Begründung des Gerichts unterstreicht die Unabhängigkeit der Minderungsberechtigung von eventuellen Abwehr- oder Entschädigungsansprüchen des Vermieters gegenüber dem Verursacher der Beeinträchtigungen. Zentral ist die Anerkennung, dass die Mietminderung ein verursachungs- und verschuldensunabhängiges Gewährleistungsrecht des Mieters darstellt. Die Entscheidung basiert auf einer umfangreichen Abwägung der Intensität und Dauer der Bauimmissionen sowie der daraus resultierenden konkreten Beeinträchtigungen für den Mieter.

Juristische Tragweite und Anwendungsbereich

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin stellt einen wichtigen Bezugspunkt für ähnlich gelagerte Fälle dar und bietet eine Orientierungshilfe sowohl für betroffene Mieter als auch für Vermieter. Insbesondere die klare Positionierung zum Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs und zur Rolle der Mietminderung als Instrument des Mieterschutzes bei extern verursachten Beeinträchtigungen sind von praktischer Relevanz. Die konsequente Anwendung des Grundsatzes der verursachungs- und verschuldensunabhängigen Gewährleistung unterstreicht die Schutzbedürftigkeit des Mieters in solchen Konstellationen.

Rechtliche Einordnung und zukünftige Bedeutung

Ohne eine Revision zuzulassen, schließt das Gericht mit einem Urteil, das die Rechte der Mieter in Fällen von erheblichen externen Beeinträchtigungen stärkt. Die Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung derartiger Situationen und setzt Maßstäbe für die Beurteilung von Mietminderungsansprüchen aufgrund von Bauarbeiten im Umfeld der gemieteten Immobilie. Das Urteil betont die Bedeutung einer gerechten Risikoverteilung zwischen den Vertragsparteien und fördert ein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung im Mietverhältnis.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 67 S 178/23 – Urteil vom 05.12.2023

Die Berufung der Beklagten gegen das am 20. Juni 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des zweiten Rechtszugs zu tragen. Die Kosten der Nebenintervention trägt der Streitverkündete selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat der auf Feststellung einer Mietminderung während der Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude gerichteten Klage zutreffend stattgegeben, da der Mietzins jedenfalls seit dem 21. April 2020 gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigenden Bauimmissionen in dem aus dem Urteilstenor zu 1 ersichtlichen Umfang gemindert ist und dem Kläger beanstandungsfrei einen Anspruch auf Beseitigung der Rissbildungen an der rechten Wand im Arbeitszimmer gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zuerkannt.

1. Die durch die Abriss-/Kernsanierung im Rahmen des Neubaus eines Vorderhauses mit Tiefgarage (24 Pkw-Stellplätze) vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen führen zu einem Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, bereits begründet durch die deutliche Minderung der Tauglichkeit der (Wohnraum-) Mietsache zu der auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede anzunehmenden Vereinbarung der Ermöglichung eines zeitgemäßen nicht gesundheitsschädlichen Wohnens als unwandelbar festgelegtes Vertragssoll, dessen Erfüllung die Vermieterin als Hauptleistungspflicht als Äquivalent zu der für diesen Zustand vereinbarten Miete schon bei Auslegung des Vertrages gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte schuldet, ohne dass es mangels planwidriger Unvollständigkeit des Vertrages einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf (vgl. Kammergericht, Urt. v. 17. September 2020 – 8 U 1006/20, ZMR 2021, 218; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, WuM 2016, 486; Gsell, WuM 2022, 249,256).

Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Urt. v. 9. Januar 2020 – 67 S 230/19, ZMR 2020, 405) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkende durch nach Vertragsschluss zu verzeichnende nicht von dem Vermieter verursachte Immissionen aufgrund umfangreicher Bauarbeiten (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Juni 2015 – XII ZR 78/14, GE 2015, 1395, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; dazu Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, § 536 BGB, Rz. 224) und des Kammergerichts, Urt. v. 17. September 2020 – 8 U 1006/20, ZMR 2021, 218). In beiden zitierten Entscheidungen geht der XII. Zivilsenat im Ausgangspunkt von der Minderung im Fall von nicht von dem Vermieter zu vertretenden erheblichen Bauimmissionen aus (vgl. hierzu die Kommentierung von Günter (a.a.O.), der ebenso wie der Mitherausgeber des Kommentars Guhling Mitglied des XII. Zivilsenats des BGH ist und im Zeitpunkt der genannten Entscheidung von Juni 2015 war; vgl. auch KG, a.a.O., Tz. 31).

Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. ebenso Kammergericht, a.a.O., Tz. 29ff.; BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; BayObLG, Beschluss vom 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 – 32 U 872/17, BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; BeckOK MietR/Schüller, Stand 01.11.2023, BGB, § 536 Rz. 14; Günter, a.a.O.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht.

Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020 – 67 S 230/19, a.a.O., Tz. 5; Schüller, a.a.O.; Günter, a.a.O.). Wegen weiterer gegen die Abhängigkeit des Minderungsrechts des Mieters von einem Abwehr- oder Entschädigungsanspruch des Vermieters gegen den Nachbarn nach § 906 BGB sprechender Gesichtspunkte wird auf die von der Kammer geteilten Ausführungen des Kammergerichts (a. a. O., Tz. 30-34) verwiesen.

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten der Beklagten aus: Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss einen späteren Eintritt erhöhter Geräuschimmissionen auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177; Günter, a.a.O.). Sie wären indes schon als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass dem klagenden Mieter mit Blick auf den im Widerspruch zu dem gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall seiner dem Äquivalenzprinzip Rechnung tragenden Mangelbeseitigungsansprüche, zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die über Jahre andauernden Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden im Hinblick auf die aufgrund einer lange anhaltenden erheblichen Immissionsbelastung der Höhe nach wiederum maßvolle lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020 – 67 S 230/19, a.a.O.; Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7; Kammergericht, a.a.O., Tz. 35). Nur auf diese Weise hätte die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens bilden (ausführlich Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, a.a.O., Tz. 7).

Die aufgrund der in der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten, im die Kammer bindenden Tatbestand dargelegten Baumaßnahmen, unter anderem Arbeiten mit schwerem Gerät im Zeitraum von jeweils 6:30 Uhr oft bis spät in die Nacht, häufig auch samstags, bewirkten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der nach Art und Umfang detailliert dargelegten erheblichen Lärmimmissionen des umfangreichen Bauvorhabens und den eingereichten mit Beschreibung der jeweiligen Mangelsymptome versehenen Lichtbildern. So hat der Kläger im Einzelnen dargetan, der Gebäudeteil der direkt an das Gebäudeteil, in dem sich seine Wohnung befinden würde, grenze sei kernsaniert worden. Im Rahmen dessen würden in dem angegebenen Zeitraum lärmintensive die Immissionsrichtwerte der AVV Baulärm auch im Hinblick auf die wiederholt nicht eingehaltene Nachtzeit überschreitende Bohr-/Stemm- und Abrissarbeiten stattgefunden haben, anschließend Arbeiten zur Errichtung des Fundaments. Als Folge der Baumaßnahmen sei und würde es zu Rissbildungen in der Wohnung gekommen. Die Beklagte ist dem diesbezüglichen Vorbringen, das entgegen der Berufung – wie schon von dem Amtsgericht beanstandungsfrei dargetan – weit über die Bezugnahme auf lediglich typische Baustellenimmissionen hinausgeht, nicht ausreichend entgegengetreten. Sie selbst hat ungeachtet der berechtigten Beanstandungen des Amtsgerichts auch im zweiten Rechtszug nicht ansatzweise konkret zu den dargelegten erheblichen Bauimmissionen, deren Ausmaß nach dem unerwidert gebliebenen Vorbringen des Klägers noch durch die geschlossene Bebauung der jeweils angrenzenden Baugrundstücke verstärkt werde, vorgetragen, auch nicht zu der unstreitig dem Nachbarn des Klägers in einem sich teils mit dem streitgegenständlichen überschneidenden Zeitraum zuerkannten pauschalen Mietminderung im Hinblick auf die Bauimmissionen in Höhe von 20% (vgl. LG Berlin, Urt. v. 13. März 2013 – 65 S 321/11, ZMR 2013, 888).

Soweit die Streithelferin pauschal darauf verweist, zur Verringerung der Beeinträchtigungen besondere aufgeführte Maßnahmen etwa durch die Verwendung elektrisch angetriebener Baugeräte sowie durch Maschinen mit besonderen Schalldämmgehäusen getroffen zu haben, führt dies mit dem Amtsgericht zu keiner abweichenden Beurteilung. Damit ist bereits nicht dargetan oder ersichtlich, ob und inwieweit diese Maßnahmen dem von dem Kläger konkret geschilderten Ausmaß der Beeinträchtigungen tatsächlich entgegenstehen und inwiefern die nach den bindenden tatbestandlichen Feststellungen unstreitig auch frühmorgens und oft bis in die Nacht anhaltenden und teils samstags zu verzeichnenden Arbeiten abweichend von dem dezidierten Vorbringen des Klägers dennoch eine den Vorgaben der AVV Baulärm entsprechende unwesentliche Beeinträchtigung darstellen sollten. Hinzu tritt, das die von der Beklagten ins Feld geführten Maßnahmen nach dem eigenen Vorbringen der Streithelferin lediglich zu einer Reduzierung des Baulärms, deren Ausmaß wiederum durch die Erklärung, lagebedingt sei eine vollständige Einhausung der in geschlossener Reihe stehende Gebäude nicht möglich, ferner den Hinweis, die Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Nachbarschaft ließen sich durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen nicht verhindern oder weiter reduzieren, ausdrücklich relativiert wird; dies nach wie vor ohne erkennen zu können, inwiefern dennoch unwesentliche Beeinträchtigungen zu verzeichnen gewesen sein sollen.

Überdies ist der diesbezüglich ausdrücklich vor der mündlichen Verhandlung erfolgte richterliche Hinweis vom 7. November 2023, nach Aktenlage nicht von einem erheblichen konkreten Bestreiten der vorgetragenen Lärmbelästigungen auszugehen, sondern das Vorbringen der Streithelferin im Kontext des etwaigen Duldungsanspruchs gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB zu sehen, ist zudem unerwidert geblieben.

Die von der Berufung nicht gesondert angegriffene Bemessung der Minderungsquote von dem Amtsgericht – nach gemessen an der Lärmintensität der in den Urteilsgründen näher beschriebenen Bauphasen gestaffelten Minderungsquoten – bilden die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen angemessen ab. Der Umstand der ebenso unbeanstandet gebliebenen Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den hierauf entfallenden jeweiligen gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist angemessen (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, a.a.O., Tz. 9). Der Kläger hat auch konkret und von der Beklagten unerwidert vorgetragen, weiterhin den streitgegenständlichen Immissionen der Arbeiten im Außenbereich (Dach, Fassade, Fenstereinbau) ausgesetzt zu sein. Schließlich ist ausgehend davon ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Feststellungsklage auch für die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung zeitlich begrenzt auf den Abschluss der zur Überzeugung des Gerichts mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartenden andauernden Beeinträchtigungen durch die Außenarbeiten am Gebäude in dem den Grundsätzen der pauschalierten Minderung entsprechenden bisherigen Ausmaß als begründet angesehen hat (vgl. BAG, Urt. v. 22. Januar 2020 – 7 AZR 222/19, NZA 2020, 594; BGH, Urt. v. 14. Juli 1995 – V ZR 171/94, NJW 1995, 2993, beck-online).

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Der Kläger hat seine Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nach seinem insoweit nicht erheblich bestrittenen Vortrag mit einem flachen Gebäude bebauten Nachbargrundstück, in dem ein Gewerbe betrieben wurde, angemietet. Die Beklagte hat auch keine konkreten Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten zum Zeitpunkt des zehn Jahre vor dem eigentlichen Baubeginn erfolgten Vertragsschlusses vorgetragen, die auf ein grob fahrlässiges Handeln des Klägers schließen ließen. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfelds zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass es für den Kläger ungeachtet der von der Beklagten ins Feld geführten bei Vertragsschluss erkennbaren umfassenden Sanierung des H. vollkommen ungewiss war, ob, gegebenenfalls wann und wie das bei Anmietung unstreitig keine Baulücke aufweisende Nachbargrundstück nach Abriss des Bestandsgebäudes bebaut werden würde (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, Tz. 10; Staudinger/V. Emmerich, Neubearbeitung 2021, BGB, § 536 Rz. 53). Hätte sich die spätere nach teilweisem Abriss des Bestandsgebäudes neue Bebauung und Kernsanierung auf dem Nachbargrundstück – so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, den Kläger auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes hat sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob der Kläger die Entwicklung seines eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet sein Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, a.a.O.; Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).

Schließlich ist das Minderungsrecht vorliegend auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zu bejahen, da weder ersichtlich noch von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten dargetan ist, dass ihr gegenüber dem Streitverkündeten als dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten aufgrund der zu duldenden Immissionen kein Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 BGB zusteht, was im Fall von Immissionen im Ausmaß einer wesentlichen Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 BGB nach Maßgabe der von dem VIII. Zivilsenat aufgestellten Grundsätze im Rahmen der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages dazu führen würde, dass der Mietzins während der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2020 – VIII ZR 31/18, Urt. v. 29. April 2020 – VIII ZR 31/18, NZM 2020, 598; Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177-195). Bei ausweislich der obigen Darlegungen anzunehmenden wiederkehrenden über einen besonders langen Zeitraum anhaltenden anzunehmenden erheblichen Immissionsbeeinträchtigungen der von dem Kläger angemieteten Wohnung handelt sich um gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB wesentliche Beeinträchtigungen (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2020 – VIII ZR 31/18, a.a.O., Tz. 78ff.), die ausgehend von dem Vorbringen des Streitverkündeten aufgrund der wirtschaftlich nicht zumutbaren Verhinderung der Maßnahmen jedenfalls von der Beklagten zu dulden sind. Es ist auch davon auszugehen, dass dem Beklagten aufgrund der Immissionen gegenüber der Streitverkündeten ein Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zusteht.

Nach dieser Vorschrift besteht ein nachbarrechtlicher Entschädigungsanspruch, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. (vgl. Staudinger/Roth, Neubearbeitung 2020, BGB, § 906 Rz. 254).

Dass die beginnend im Jahr 2020 ganztägig, jeweils morgens gegen 6:30 Uhr und oft bis spät in die Nacht (22:00 Uhr) schon insoweit unter Verstoß gegen die Allgemeinen Vorschriften gegen Baulärm- und Geräuschimmissionen auftretenden wesentlichen Beeinträchtigungen ungeachtet der bei Würdigung der Umstände des Einzelfalles im Hinblick auf die Zeitdauer, Art, Intensität und Auswirkung der über Jahre anhaltenden Großbaustelle nicht über das zumutbare Maß des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinausgingen (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2006 – V ZR 2/06, WuM 2007, 147), hat die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Beklagte (vgl. nur BGH, Urt. v. 29. April 2020, a.a.O., Tz. 94; vgl. auch Börstinghaus) unter Einbeziehung des Vorbringens des sie unterstützenden Streitverkündeten nicht ansatzweise dargetan. Darauf hat auch der Kläger bereits im ersten Rechtszug mit ausführlicher hier geteilter Begründung verwiesen, ohne dass die Beklagte dies zum Anlass genommen hat, konkret unter Stellungnahme zu den allein unter regelmäßiger Überschreitung der zulässigen Bauzeiten insofern rücksichtslosen über einen ungewöhnlich langen Zeitraum andauernden Bautätigkeiten und dazu vorzutragen, inwiefern sie meint, dennoch die von der Baustelle herrührenden wesentlichen Immissionen ohne Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB hinnehmen zu müssen, wofür allein der Verweis auf die Lage in dem ihrem Vortrag nach als Sanierungsgebiet zu qualifizierenden H. unzureichend ist. Auch kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich bereits Entschädigungsleistungen erfolgt sind.

2. Die Berufung hat ebensowenig Erfolg, soweit sie sich gegen die Zuerkennung des Mangelbeseitigungsanspruchs bezüglich der Rissbildungen an der rechten Wand im kleinen Zimmer (Arbeitszimmer) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wendet. Die seit Mitte Oktober 2022 aufgetretenen Rissbildungen im Arbeitszimmer, insbesondere der nach den bindenden Feststellungen des Amtsgerichts aufgetretene horizontal verlaufende Riss an der rechten Wand von über 2 m Länge, gehen in ihrer Gesamtheit unter Einbeziehung der nicht erheblichen Länge jedenfalls des einen Risses weit über eine bloß optische Beeinträchtigung hinaus. Bereits deshalb ist der Einwand der Berufung, es handele sich nur um zu vernachlässigende Haarrisse im Putz, die von dem Kläger im Rahmen der ihm – zudem aus den Gründen der Berufungserwiderung nicht rechtswirksam – übertragenen Schönheitsreparaturen zu erledigen seien, unbegründet.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, 101 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Veranlassung gegeben hätten, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht. Das gilt auch für die gewährleistungsrechtliche Beurteilung der streitgegenständlichen Umfeldimmissionen, da selbst das Ergebnis einer – hier ohnehin nicht gebotenen – ergänzenden Vertragsauslegung zu Lasten der Beklagten ausfällt. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall aber obliegt dem Tatrichter und ist – von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen – wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschluss vom 16. März 2010 – X ZR 41/08; Urt. v. 15. Februar 2017 – VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660; Kammer, Urt. v. 9. Januar 2020, a.a.O.). Davon abgesehen ergibt sich – wie dargetan – auch nach Maßgabe der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH vorliegend kein abweichendes Ergebnis.