Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Urteil zu Treppenhausreinigung: Beweislast und Mieterrechte im Fokus
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Wer trägt die Beweislast, wenn die Treppenhausreinigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde?
- 5.2 Welche Nachweise sollte ein Vermieter erbringen, wenn er die Reinigungspflicht des Mieters anzweifelt?
- 5.3 Wie können Mieter die ordnungsgemäße Durchführung ihrer Reinigungspflichten dokumentieren?
- 5.4 Welche rechtlichen Schritte kann ein Mieter unternehmen, wenn ihm unberechtigt Geld für Nicht-Reinigung von der Kaution abgezogen wurde?
- 5.5 Welche Folgen hat ein Gerichtsurteil zur Beweislast für zukünftige Konflikte zwischen Mieter und Vermieter?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Entscheidung betrifft die Frage der Verantwortlichkeit für die Reinigung des Treppenhauses in einem Mietverhältnis.
- Mieter sind besorgt über ihre Pflichten und Rechte in Bezug auf die Treppenhausreinigung.
- Schwierigkeiten bestehen darin, klarzustellen, wer für die ordnungsgemäße Durchführung der Reinigung verantwortlich ist.
- Das Gericht hat festgestellt, dass die Beweislast bei dem Mieter liegt, der eine unzureichende Reinigung geltend macht.
- Der richterliche Entscheidungsprozess beruhte auf der Auffassung, dass Mieter die Pflicht haben, Mängel der Reinigung aktiv nachzuweisen.
- Die Gerichtsentscheidung hat Auswirkungen auf die Art, wie Mieter ihre Ansprüche formulieren müssen.
- Mieter müssen Beweise sammeln, um unzureichende Reinigung nachzuweisen, um Ansprüche geltend zu machen.
- Dies führt zu einem erhöhten Bedarf an Dokumentation und Kommunikation innerhalb der Mietgemeinschaft.
- Die Entscheidung erinnert Mieter an die Notwendigkeit, ihre Verpflichtungen ernst zu nehmen.
- Somit wird die Thematik der Treppenhausreinigung weiterhin ein potenzieller Streitpunkt im Mietverhältnis bleiben.
Urteil zu Treppenhausreinigung: Beweislast und Mieterrechte im Fokus
In vielen Mietverhältnissen ist die Reinigung des Treppenhauses eine wichtige Pflicht, die sowohl im Interesse der Hausgemeinschaft als auch der Eigentümer liegt. Streng genommen gehört diese Aufgabe zu den allgemeinen Hausordnungen, die sicherstellen sollen, dass alle Bewohner in einer sauberen und einladenden Umgebung leben. Doch was geschieht, wenn diese Reinigung nicht ordnungsgemäß ausgeführt wird? Häufig wird in solchen Fällen die Frage der Beweislast entscheidend, insbesondere wenn Mieter ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen wollen.
Die Beweislast bezieht sich darauf, wer in einem Rechtsstreit nachweisen muss, dass bestimmte Tatsachen zutreffen. Im Kontext der Treppenhausreinigung bedeutet das, dass im Streitfall der Mieter oder Vermieter darlegen müssen, ob die Reinigungspflichten tatsächlich verletzt wurden. Es ist daher von Bedeutung, nicht nur die gesetzlichen Regelungen zu kennen, sondern auch, welche Ansprüche und Pflichten sich daraus für beide Seiten ergeben.
Im Folgenden wird ein aktuelles Urteil zu einem solchen Fall betrachtet, das die Aspekte der Beweislast und die sachgerechte Durchführung der Treppenhausreinigung beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Streit um Treppenhausreinigung landet vor Gericht
In einem Miethaus in Berlin entbrannte ein Konflikt zwischen dem Vermieter und einem Mieter über die ordnungsgemäße Reinigung des Treppenhauses. Der Vermieter hatte dem Mieter per Mietvertrag die Pflicht zur regelmäßigen Reinigung des Treppenhauses auferlegt. Als der Vermieter mit dem Reinigungszustand unzufrieden war, kürzte er die Kaution des Mieters um 200 Euro, um eine professionelle Reinigung zu bezahlen. Der Mieter wehrte sich gegen diesen Abzug und zog vor das Amtsgericht Berlin-Mitte, um die vollständige Rückzahlung seiner Kaution zu erwirken.
Gerichtliche Auseinandersetzung und Beweislage
Das Amtsgericht Berlin-Mitte befasste sich eingehend mit dem Fall und den vorgebrachten Argumenten beider Parteien. Im Zentrum der Verhandlung stand die Frage, wer die Beweislast für die angeblich mangelhafte Reinigung des Treppenhauses trägt. Der Vermieter behauptete, der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt und das Treppenhaus unzureichend gereinigt. Der Mieter hingegen bestritt dies und argumentierte, er habe die Reinigung ordnungsgemäß durchgeführt.
Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte
In seinem Urteil vom 17.01.2024 (Az. 7 C 82/23) stellte das Gericht klar, dass die Beweislast für die nicht sachgerechte Reinigung beim Vermieter liegt. Das Gericht betonte, dass es dem Vermieter obliegt, konkrete Tatsachen vorzutragen und zu beweisen, die eine Verletzung der Reinigungspflicht durch den Mieter belegen. Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter jedoch keine ausreichenden Beweise für seine Behauptungen vorlegen.
Begründung des Gerichts und rechtliche Grundlagen
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf grundlegende mietrechtliche Prinzipien. Es führte aus, dass der Vermieter als derjenige, der Ansprüche geltend macht, auch die Beweislast für die Voraussetzungen dieser Ansprüche trägt. Dies gilt insbesondere für Forderungen, die auf einer angeblichen Vertragsverletzung des Mieters beruhen. Das Gericht betonte: „Behauptet der Vermieter, der Mieter habe seine Verpflichtung zur Treppenhausreinigung nicht ordnungsgemäß erfüllt, so muss er dies darlegen und beweisen.“
Konsequenzen für die Parteien und praktische Auswirkungen
Als Folge dieser Entscheidung wurde der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die einbehaltenen 200 Euro zurückzuzahlen. Das Urteil verdeutlicht die hohe Hürde für Vermieter, Abzüge von der Kaution wegen angeblich mangelhafter Reinigung durchzusetzen. Es unterstreicht die Notwendigkeit für Vermieter, im Falle von Streitigkeiten über die Treppenhausreinigung konkrete und beweiskräftige Dokumentationen vorzulegen. Für Mieter bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position, da sie nicht in der Pflicht stehen, ihre ordnungsgemäße Reinigung zu beweisen. Vielmehr müssen Vermieter eine nicht sachgerechte Reinigung nachweisen, um Ansprüche geltend machen zu können.
Das Gericht wies zudem darauf hin, dass Vermieter gut beraten sind, regelmäßige Kontrollen durchzuführen und etwaige Mängel in der Reinigung zeitnah zu dokumentieren und dem Mieter mitzuteilen. Nur so können sie im Streitfall die notwendigen Beweise erbringen. Für Mieter ergibt sich aus dem Urteil die Empfehlung, ihre Reinigungstätigkeiten ebenfalls zu dokumentieren, um im Zweifelsfall ihre Pflichterfüllung belegen zu können, auch wenn sie dazu rechtlich nicht verpflichtet sind.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt ein fundamentales Prinzip im Mietrecht: Die Beweislast für die Verletzung vertraglicher Pflichten liegt beim Vermieter. Bei Streitigkeiten über die Treppenhausreinigung muss der Vermieter konkret darlegen und beweisen, dass der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt hat. Dies stärkt die Position der Mieter und unterstreicht die Notwendigkeit für Vermieter, Reinigungsmängel sorgfältig zu dokumentieren, um etwaige Ansprüche durchsetzen zu können.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter können Sie nach diesem Urteil beruhigter sein, wenn es um die Treppenhausreinigung geht. Sollte Ihr Vermieter behaupten, Sie hätten nicht ordentlich gereinigt, und deshalb Ihre Kaution kürzen wollen, liegt die Beweislast bei ihm. Das heißt, er muss konkret nachweisen, dass Sie Ihre Pflicht vernachlässigt haben – nicht Sie müssen beweisen, dass Sie alles richtig gemacht haben. Trotzdem ist es ratsam, Ihre Reinigungsaktivitäten zu dokumentieren, etwa durch Fotos oder einen Putzplan. So können Sie im Streitfall Ihre Sorgfalt belegen. Beachten Sie aber, dass Sie weiterhin zur vertraglich vereinbarten Reinigung verpflichtet sind. Das Urteil schützt Sie vor ungerechtfertigten Vorwürfen, entbindet Sie aber nicht von Ihrer Reinigungspflicht.
FAQ – Häufige Fragen
In dieser FAQ-Rubrik finden Sie umfassende Informationen zu relevanten rechtlichen Fragen rund um die Beweislast bei Treppenhausreinigung. Wir haben die häufigsten Anliegen und Unsicherheiten für Sie aufbereitet, um Ihnen eine klare Orientierung zu bieten. Erfahren Sie, wer in welchen Fällen nachweispflichtig ist und wie Sie Ihre Ansprüche geltend machen können. Tauchen Sie ein in die Details und optimieren Sie Ihr Verständnis zu diesem spannenden Thema.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wer trägt die Beweislast, wenn die Treppenhausreinigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde?
- Welche Nachweise sollte ein Vermieter erbringen, wenn er die Reinigungspflicht des Mieters anzweifelt?
- Wie können Mieter die ordnungsgemäße Durchführung ihrer Reinigungspflichten dokumentieren?
- Welche rechtlichen Schritte kann ein Mieter unternehmen, wenn ihm unberechtigt Geld für Nicht-Reinigung von der Kaution abgezogen wurde?
- Welche Folgen hat ein Gerichtsurteil zur Beweislast für zukünftige Konflikte zwischen Mieter und Vermieter?
Wer trägt die Beweislast, wenn die Treppenhausreinigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde?
In einem Mietverhältnis ist die Frage der Beweislast bei der Treppenhausreinigung von großer Bedeutung. Grundsätzlich liegt die Beweislast bei demjenigen, der eine Vertragsverletzung behauptet. Das bedeutet, dass der Vermieter nachweisen muss, dass die Reinigung des Treppenhauses nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde, wenn er daraus Ansprüche ableiten möchte, wie zum Beispiel die Beauftragung einer Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters.
Praktische Auswirkungen für Mieter
- Dokumentation: Wenn Sie als Mieter zur Reinigung verpflichtet sind, ist es ratsam, Ihre Reinigungsarbeiten zu dokumentieren. Dies kann durch Fotos oder durch eine einfache Liste geschehen, auf der Sie die durchgeführten Reinigungen notieren. So können Sie im Streitfall nachweisen, dass Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind.
- Vertragsprüfung: Stellen Sie sicher, dass die Verpflichtung zur Treppenhausreinigung tatsächlich im Mietvertrag oder in einer gültigen Hausordnung festgehalten ist. Eine allgemeine Hausordnung, die nicht Bestandteil des Mietvertrags ist, reicht nicht aus, um eine solche Pflicht zu begründen.
Was tun bei Streitigkeiten?
- Kommunikation: Sprechen Sie zunächst mit Ihrem Vermieter, wenn es zu Unklarheiten oder Beschwerden bezüglich der Reinigung kommt. Klare Absprachen können oft Missverständnisse vermeiden.
- Rechtliche Schritte: Sollten Sie eine Abmahnung erhalten oder der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen, obwohl Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind, kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen. Eine unberechtigte Kostenumlage könnte angefochten werden.
Insgesamt ist es wichtig, dass Mieter ihre Pflichten kennen und diese auch nachweislich erfüllen, um im Falle eines Streits gut vorbereitet zu sein.
Welche Nachweise sollte ein Vermieter erbringen, wenn er die Reinigungspflicht des Mieters anzweifelt?
Wenn ein Vermieter die ordnungsgemäße Erfüllung der Reinigungspflichten durch einen Mieter anzweifelt, muss er bestimmte Nachweise erbringen, um seine Ansprüche zu untermauern. Diese Nachweise sind entscheidend, um im Streitfall die Beweislast zu tragen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.
1. Dokumentation des Zustands
Ein Vermieter sollte den Zustand der betreffenden Bereiche, wie zum Beispiel des Treppenhauses, dokumentieren. Dies kann durch Fotos oder Videos geschehen, die den unsauberen oder vernachlässigten Zustand zeigen. Diese visuelle Dokumentation sollte datiert sein, um den Zeitpunkt der Aufnahme nachweisen zu können.
2. Schriftliche Aufforderungen
Bevor rechtliche Schritte unternommen werden, ist es ratsam, den Mieter schriftlich auf die Missstände hinzuweisen und ihn zur Erfüllung seiner Pflichten aufzufordern. Diese Aufforderung sollte klar formuliert und mit einer Frist versehen sein. Eine Kopie dieser Kommunikation dient als Beweis, dass der Mieter auf seine Pflichten hingewiesen wurde.
3. Zeugenberichte
Zeugen, wie andere Mieter oder Dritte, die den Zustand der Reinigung oder das Versäumnis des Mieters bestätigen können, sind ebenfalls wertvolle Beweismittel. Diese Personen können gegebenenfalls schriftliche Erklärungen abgeben oder im Streitfall als Zeugen auftreten.
4. Hausordnung und Mietvertrag
Der Vermieter sollte sicherstellen, dass die Reinigungspflichten klar im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgelegt sind. Diese Dokumente dienen als Grundlage für die Verpflichtungen des Mieters und können im Streitfall als Beweis vorgelegt werden, dass der Mieter über seine Pflichten informiert war.
5. Protokolle von Begehungen
Regelmäßige Begehungen des Mietobjekts und die Erstellung von Protokollen über den Zustand der Gemeinschaftsflächen können ebenfalls als Beweismittel dienen. Diese Protokolle sollten ebenfalls datiert und von den anwesenden Personen unterschrieben sein.
Indem der Vermieter diese Nachweise sammelt und organisiert, kann er seine Position stärken, falls es zu einem rechtlichen Disput über die Erfüllung der Reinigungspflichten kommt.
Wie können Mieter die ordnungsgemäße Durchführung ihrer Reinigungspflichten dokumentieren?
Um als Mieter im Streitfall über die ordnungsgemäße Erfüllung Ihrer Reinigungspflichten nachweisen zu können, gibt es einige sinnvolle Maßnahmen, die Sie ergreifen können:
- Fotografische Dokumentation: Machen Sie regelmäßig Fotos des gereinigten Bereichs, insbesondere nach der Durchführung der Reinigungsarbeiten. Diese Fotos sollten Datum und Uhrzeit enthalten, um als Beweis für die ordnungsgemäße Reinigung zu dienen.
- Reinigungsprotokoll führen: Erstellen Sie ein Protokoll, in dem Sie die durchgeführten Reinigungsarbeiten mit Datum und Uhrzeit festhalten. Dies kann in Form eines einfachen Kalenders oder einer Tabelle erfolgen, in der Sie die Art der Reinigung und den gereinigten Bereich notieren.
- Zeugen: Bitten Sie, wenn möglich, Nachbarn oder Mitbewohner, die Reinigung zu bezeugen. Dies kann hilfreich sein, um Ihre Angaben zu untermauern.
- Kommunikation mit dem Vermieter: Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die durchgeführten Reinigungen, insbesondere wenn es zu Unklarheiten oder Beschwerden kommt. Eine E-Mail oder ein Brief kann als Nachweis dienen, dass Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind.
- Reinigungsplan einhalten: Stellen Sie sicher, dass Sie den im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgelegten Reinigungsplan einhalten. Dokumentieren Sie Abweichungen oder besondere Umstände, die eine Abweichung rechtfertigen könnten.
Diese Maßnahmen können Ihnen helfen, im Falle eines Streits über die Reinigungspflichten Ihre Position zu stärken und Missverständnisse zu vermeiden. So können Sie sich gegen unberechtigte Ansprüche verteidigen und Ihre Rechte als Mieter wahren.
Welche rechtlichen Schritte kann ein Mieter unternehmen, wenn ihm unberechtigt Geld für Nicht-Reinigung von der Kaution abgezogen wurde?
Wenn Ihnen als Mieter unberechtigterweise Geld von Ihrer Mietkaution abgezogen wurde, beispielsweise für angeblich nicht durchgeführte Reinigungen, haben Sie mehrere rechtliche Möglichkeiten, um dagegen vorzugehen.
1. Prüfung der Berechtigung des Abzugs
Zunächst sollten Sie überprüfen, ob der Abzug tatsächlich unberechtigt ist. Der Vermieter darf die Kaution nur einbehalten, wenn berechtigte Ansprüche bestehen, wie zum Beispiel ausstehende Mietzahlungen, Schäden an der Mietsache oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, sofern diese vertraglich vereinbart waren. Der Vermieter trägt die Beweislast für die Notwendigkeit und Höhe des Abzugs.
2. Schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung
Sollten Sie zu dem Schluss kommen, dass der Abzug unberechtigt ist, sollten Sie den Vermieter schriftlich auffordern, den abgezogenen Betrag zurückzuzahlen. In diesem Schreiben sollten Sie klar darlegen, warum der Abzug unberechtigt ist und eine Frist zur Rückzahlung setzen.
3. Beweissicherung
Sammeln Sie Beweise, die Ihre Position stützen. Dazu gehören das Übergabeprotokoll der Wohnung, Fotos vom Zustand der Wohnung bei Auszug und gegebenenfalls Zeugen, die den Zustand der Wohnung bestätigen können. Diese Beweise sind wichtig, falls es zu einem Rechtsstreit kommt.
4. Rechtliche Schritte einleiten
Sollte der Vermieter nicht auf Ihre Aufforderung reagieren oder die Rückzahlung verweigern, können Sie rechtliche Schritte einleiten. Dies kann durch die Einschaltung eines Anwalts geschehen, der Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützt. In vielen Fällen kann auch der Mieterschutzbund beratend zur Seite stehen.
5. Klage auf Rückzahlung
Als letzten Schritt können Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht auf Rückzahlung der unberechtigt einbehaltenen Kaution erheben. Hierbei sollten Sie alle gesammelten Beweise vorlegen, um Ihre Ansprüche zu untermauern.
Es ist wichtig, dass Sie Ihre Rechte als Mieter kennen und durchsetzen, um unberechtigte finanzielle Nachteile zu vermeiden. Wenn Sie sich unsicher sind, welche Schritte in Ihrem speziellen Fall sinnvoll sind, kann eine rechtliche Beratung hilfreich sein.
Welche Folgen hat ein Gerichtsurteil zur Beweislast für zukünftige Konflikte zwischen Mieter und Vermieter?
Ein Gerichtsurteil zur Beweislast im Kontext der Treppenhausreinigung kann erhebliche Auswirkungen auf zukünftige Konflikte zwischen Mietern und Vermietern haben. Solche Urteile klären, wer in einem Streitfall die Verantwortung trägt, Beweise für oder gegen eine behauptete Pflichtverletzung vorzulegen. Diese Klärung kann die Position einer der beiden Parteien in zukünftigen Auseinandersetzungen stärken oder schwächen.
Beweislast im Mietverhältnis
Im Mietrecht ist die Beweislast oft ein zentraler Punkt bei Streitigkeiten. Grundsätzlich gilt, dass die Partei, die einen Anspruch geltend macht, auch die Beweislast trägt. Das bedeutet, dass derjenige, der etwas von der anderen Partei verlangt, beweisen muss, dass die Voraussetzungen für diesen Anspruch erfüllt sind. Im Kontext der Treppenhausreinigung könnte dies bedeuten, dass der Vermieter nachweisen muss, dass der Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nachgekommen ist, falls dies im Mietvertrag festgelegt wurde.
Konsequenzen eines Urteils
- Klarheit und Präzedenzfälle: Ein Urteil kann Klarheit schaffen, indem es festlegt, wer die Beweislast trägt. Dies kann zukünftige Streitigkeiten vermeiden und als Präzedenzfall dienen, auf den sich beide Parteien berufen können.
- Verstärkte Verhandlungsposition: Wenn ein Urteil die Beweislast klar einer Partei zuweist, kann dies deren Verhandlungsposition in zukünftigen Konflikten stärken. Beispielsweise könnte ein Mieter, der weiß, dass der Vermieter die Beweislast trägt, selbstbewusster in Verhandlungen treten.
- Prävention von Streitigkeiten: Durch die Kenntnis der Beweislastverteilung können Mieter und Vermieter präventive Maßnahmen ergreifen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Beispielsweise könnten Mieter regelmäßige Dokumentationen über den Zustand des Treppenhauses führen, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.
Praktische Beispiele
- Dokumentation: Wenn Sie als Mieter wissen, dass der Vermieter die Beweislast trägt, könnten Sie Fotos oder Videos des Treppenhauses als Beweismittel sammeln, um Ihre Position zu stärken.
- Vertragsgestaltung: Vermieter könnten darauf achten, klare Regelungen im Mietvertrag zu verankern, die die Pflichten der Mieter hinsichtlich der Treppenhausreinigung spezifizieren, um im Streitfall besser vorbereitet zu sein.
Insgesamt zeigt ein solches Urteil, wie wichtig es ist, die eigenen Rechte und Pflichten im Mietverhältnis zu kennen und entsprechend vorzubereiten, um zukünftige Konflikte zu vermeiden oder erfolgreich zu bewältigen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Beweislast: Die Beweislast bezeichnet die Pflicht einer Partei in einem Rechtsstreit, streitige Tatsachen zu beweisen. Im Mietrecht liegt sie oft beim Vermieter, wenn dieser Ansprüche gegen den Mieter geltend macht. Das bedeutet, der Vermieter muss nachweisen, dass der Mieter seine Pflichten verletzt hat, nicht umgekehrt. Dies schützt Mieter vor unbegründeten Forderungen und zwingt Vermieter, ihre Ansprüche sorgfältig zu dokumentieren. Im Fall der Treppenhausreinigung muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter nicht ordnungsgemäß gereinigt hat, um Schadensersatz zu fordern oder die Kaution einzubehalten.
- Kaution: Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, die mögliche Ansprüche des Vermieters bei Vertragsende sichern soll. Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen verwenden, z.B. für Schäden an der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen. Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen. Im Fall der Treppenhausreinigung durfte der Vermieter die Kaution nicht eigenmächtig kürzen, ohne die Pflichtverletzung des Mieters nachzuweisen.
- Reinigungspflicht: Die Reinigungspflicht umfasst die vertraglich vereinbarte oder gesetzlich vorgeschriebene Verpflichtung zur Reinigung bestimmter Bereiche einer Mietimmobilie. Sie kann dem Mieter oder Vermieter obliegen und wird oft im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt. Bei der Treppenhausreinigung ist es üblich, dass Mieter abwechselnd oder nach einem festen Plan reinigen. Die Pflicht muss angemessen sein und darf den Mieter nicht übermäßig belasten. Verletzt ein Mieter seine Reinigungspflicht nachweislich, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen oder die Reinigung auf Kosten des Mieters durchführen lassen.
- Dokumentation: Im Mietrecht bezeichnet Dokumentation das systematische Festhalten von Zuständen, Ereignissen oder Handlungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Sie dient als Beweismittel bei Streitigkeiten. Für Vermieter ist eine gründliche Dokumentation wichtig, um Ansprüche gegen Mieter durchzusetzen, z.B. bei Verletzung der Reinigungspflicht. Mieter sollten ebenfalls dokumentieren, etwa durch Fotos oder Putzpläne, um sich gegen ungerechtfertigte Vorwürfe zu schützen. Im Fall der Treppenhausreinigung hätte eine sorgfältige Dokumentation dem Vermieter helfen können, die mangelhafte Reinigung zu beweisen.
- Vertragsverletzung: Eine Vertragsverletzung liegt vor, wenn eine Partei ihre im Vertrag festgelegten Pflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt. Im Mietrecht kann dies z.B. die Nichtzahlung der Miete oder die Vernachlässigung von Reinigungspflichten sein. Bei einer Vertragsverletzung kann die geschädigte Partei Schadensersatz fordern oder den Vertrag kündigen. Allerdings muss die Verletzung nachgewiesen werden. Im Fall der Treppenhausreinigung behauptete der Vermieter eine Vertragsverletzung durch den Mieter, konnte diese aber nicht beweisen.
- Eigenmächtiges Handeln: Eigenmächtiges Handeln bezeichnet im rechtlichen Kontext das unerlaubte Durchsetzen vermeintlicher Ansprüche ohne gerichtliche Entscheidung oder Zustimmung des Betroffenen. Im Mietrecht ist dies z.B. der Fall, wenn ein Vermieter eigenmächtig die Kaution kürzt oder die Mietsache betritt. Solches Handeln ist oft rechtswidrig und kann Schadensersatzansprüche oder strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Im Fall der Treppenhausreinigung handelte der Vermieter eigenmächtig, indem er die Kaution kürzte, ohne die Pflichtverletzung des Mieters nachzuweisen oder eine gerichtliche Entscheidung abzuwarten.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Mietvertrag): Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Dazu gehört auch, wer für die Reinigung des Treppenhauses zuständig ist. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter diese Pflicht per Mietvertrag auferlegt.
- § 548 BGB (Schadensersatzpflicht des Mieters): Verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Im vorliegenden Fall kürzte der Vermieter die Kaution, um die Kosten für eine professionelle Reinigung zu decken, da er der Ansicht war, der Mieter habe seine Reinigungspflicht verletzt.
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Grundsätzlich muss derjenige, der einen Schadenersatzanspruch geltend macht, beweisen, dass eine Pflichtverletzung vorliegt und ihm dadurch ein Schaden entstanden ist. Im vorliegenden Fall musste der Vermieter beweisen, dass der Mieter seine Reinigungspflicht verletzt hat und ihm dadurch ein Schaden entstanden ist, der die Kautionskürzung rechtfertigt.
- § 363 BGB (Zurückbehaltungsrecht): Ein Zurückbehaltungsrecht erlaubt es einer Partei, die Erfüllung ihrer eigenen Verpflichtung zu verweigern, bis die andere Partei ihre Verpflichtung erfüllt hat. Im vorliegenden Fall hätte der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend machen können, wenn der Mieter seine Reinigungspflicht verletzt hätte und dadurch ein Schaden entstanden wäre.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Dieser Paragraph verpflichtet die Parteien eines Vertrags, sich nach Treu und Glauben zu verhalten. Das bedeutet, dass sie ihre Rechte und Pflichten in einer Weise ausüben müssen, die fair und angemessen ist. Im vorliegenden Fall könnte argumentiert werden, dass der Vermieter gegen Treu und Glauben verstoßen hat, indem er die Kaution ohne ausreichende Beweise für eine Pflichtverletzung des Mieters gekürzt hat.
Das vorliegende Urteil
AG Elmshorn – Az.: 58 C 111/22 – Urteil vom 25.01.2024
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1. Das Versäumnisurteil vom 5.10.2022 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an die Klägerin 116,74 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.7.2022 zu zahlen.
Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 92,99 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2022 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in H he von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in H he von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
5. Die Berufung wird zugelassen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 116,74 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Zahlung der Kosten für eine Treppenhausreinigung. Im Wege der Widerklage begehren die Beklagten die Rückzahlung der zur Abwendung der Zwangsvollstreckung unter Vorbehalt gezahlten Kosten der Treppenhausreinigung nebst Zinsen sowie der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über eine Wohnung belegen T1. Weg 90 in U.. gem. § 6 II Ziffer 9 Mietvertrages zählen zu den Betriebskosten, für die die in § 4 vereinbarten Vorauszahlungen entrichtet werden, auch die Kosten der Gebäudereinigung. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 30.11.2012 / 05.12.2012 (Anlage K 1, Bl. 24 ff d.A.) Bezug genommen. Die Treppenhausreinigung im Kalenderjahr 2021 erfolgte durch Fegen und Wischen der Flure ohne Aufnahme der Fußmatten. Eine Reinigung der Fensterbänke erfolgte ebenso wenig wie eine Reinigung des Treppenhandlaufs. Mit Schreiben vom 27.4.2021 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2021 ab. Die Treppenhausreinigungskosten wurden mit einem Betrag in Höhe von 116,74 Euro in Ansatz gebracht. Den Nachforderungsbetrag stellte die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung zum 8.6.2022 fällig. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Nebenkostenabrechnung der 2021 vom 27.04.2022 (Anlage K 2, Bl. 36 ff d.A.) Bezug genommen. Mit E-Mail vom 25.4.2022 beanstandeten die Beklagten die Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf die Kosten für die Treppenhausreinigung. Des Weiteren kündigten sie an, eine Nachzahlung in Höhe von 176,21 Euro (292,95 Euro – 116,74 Euro) zu tätigen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die E-Mail vom 24.5.2022 (Anlage K 3, Bl. 32 d.A.) ergänzend verwiesen. In der Folge zahlten die Beklagten lediglich den angekündigten Betrag in Höhe von 176,21 Euro. Mit Schreiben vom 13.7.2022 forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 25.7.2022 auf, die noch ausstehenden Kosten der Treppenhausreinigung in Höhe von 116,74 Euro zu zahlen.
Die gesetzte Frist verstrich ergebnislos.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass das von den Beklagten gewünschte Aufnehmen der Fußmatten, welches nicht im Leistungskatalog des Reinigungsunternehmens enthalten war, eine vergütungspflichtige „Mehrleistung“ darstelle, mithin nicht von den umgelegten Kosten der Treppenhausreinigung umfasst sei.
Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Elmshorn am 5.10.2022 nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens und nicht fristgerechter Anzeige der Verteidigungsabsicht durch die Beklagten ein Versäumnisurteil erlassen, mit welchem die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an die Klägerin 116,74 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.6.2022 sowie Anwaltsvergütung für vorgerichtliche Tätigkeit in Höhe von 90,96 Euro zu zahlen. Gegen das dem Klägervertreter am 5.10.2022, den Beklagten am 6.10.2022 zugestellte Versäumnisurteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 12.10.2022 am gleichen Tag Einspruch erhoben.
Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Nachdem die Beklagten an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 209,17 Euro gezahlt haben, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 27.10.2022 den Rechtsstreit zunächst in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das Gericht hat mit Verfügung vom 1.11.2022 (Bl. 81 der Akte) die Erledigungserklärung dem Beklagtenvertreter zugestellt verbunden mit dem Hinweis, dass das Gericht gem. § 91 a ZPO schriftlich durch Beschluss über die Kosten nach billigem Ermessen entscheiden kann, wenn die Beklagten nicht innerhalb einer Notfrist von 2 Wochen seit Zustellung des Schriftsatzes der Erledigungserklärung der Klägerin widersprechen. Die Beklagten haben der Erledigungserklärung mit Schriftsatz vom 9.11.2022 widersprochen und gleichzeitig Widerklage erhoben, gerichtet auf Rückzahlung des allein zur Abwendung der Zwangsvollstreckung und unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleisteten Betrages. Mit Schriftsatz vom 7.8.2023 hat die Klägerin die einseitig gebliebene Erledigungserklärung widerrufen.
Die Beklagten beantragen im Wege der Widerklage die Klägerin zu verurteilen, an sie 209,17 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei bereits formell unwirksam, da die Abrechnungsposition „Allgemeinstrom“ nicht den Vorgaben des § 2 Nr. 11 BetrKV entspreche und deshalb nicht hinreichend klar erkennen lasse, was die Klägerin abgerechnet habe.
Sie seien auch nicht aufgrund der mit E-Mail vom 24. Mai 2022 erfolgten Abrechnung und der anschließenden Zahlung des Differenzbetrages mit weiteren Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2021 ausgeschlossen. Es sei ihnen vielmehr unbenommen gewesen, bis zum Ende der Einwendungsfrist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben.
Die Beklagten bestreiten, ohne Belegeinsicht genommen zu haben, die wirksame Umlage der Betriebskosten, die fehlende Mitteilung des Abrechnungsprinzips, ferner die Umlagefähigkeit der Kosten für die Dachrinnenreinigung sowie die „Wartung technischer Anlagen“. Gleiches gilt für die Kosten der Schädlingsbekämpfung. Ebenfalls bestritten werden die Kosten der Umlagefähigkeit für Allgemeinstrom. Die Bezeichnung der Kostenposition „Kosten RWM“ sei intransparent und so nicht in der BetrKV enthalten. Im Übrigen seien die Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig. Ebenfalls bestritten wird die Angabe der Gesamtfläche. Bezüglich der Abrechnungspositionen für Hausmeister, Gartenpflege, Kabel TV, Heizung Wartung und Versicherungen fehlten die Vorwegabzüge für betriebskostenfremde Teile. Hinsichtlich der abgerechneten Gaskosten bestreiten die Beklagten das Vorliegen einer wirksamen Preis Änderungsvereinbarung. Weiterhin wird eine Differenz zwischen der in der Wärmekostenabrechnung angegebenen Menge des gelieferten Brennstoffs und der Menge der Energie, die zur Verteilung kommt, gerügt. Ebenfalls bestritten wird die Verwendbarkeit des Heizkessels nach § 72 GEG. Die in der Verbrauchskostenverteilung zugrunde gelegten Einzeleinheiten seien mangels nachvollziehbarer Erläuterungen unverständlich. Die Normgemäßheit und Richtigkeit der Ermittlung umgerechneter Ablesewerte und die Geeignetheit der verwendeten Messeinrichtungen wird ebenfalls bestritten. Gleiches gilt für die Richtigkeit der Ablesewerte. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Klagerwiderung des Beklagtenvertreters vom 12.02.2022 (Bl. 58 ff d.A.) verwiesen.
Die Widerklage ist dem Klägervertreter zugestellt worden am 14.11.2022.
Das Gericht hat gem. § 495 a ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet mit Schriftsatzfrist bis zum 1.9.2023.
Die Beklagten haben die Zulassung der Berufung beantragt.
Entscheidungsgründe:
Der statthafte und zulässige Einspruch der Beklagten hat in der Sache nur hinsichtlich eines Teils der Nebenforderungen Erfolg. Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet. Die zulässige Widerklage hat nur teilweise Erfolg.
I.
Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 5.10.2022 ist statthaft und zulässig. Der mit Schriftsatz vom 12.10.2022 am gleichen Tag eingegangene Einspruch ist form- und fristgerecht. Die mit der letzten Zustellung des Versäumnisurteils am 6.10.2022 in Gang gesetzte 2-wöchige Notfrist für die Einlegung des Einspruchs (§ 339 ZPO) ist mit dem fristgerecht eingegangenen Schriftsatz gewahrt worden. Der zulässige Einspruch hat den Rechtsstreit gem. § 342 Absatz 1 ZPO in die Lage vor der Säumnis zurückversetzt.
II.
Der Einspruch hat indessen keinen Erfolg. Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Die Klage ist zulässig.
Soweit die Klägerin den ursprünglichen Zahlungsantrag zunächst in der Hauptsache für erledigt erklärt und diese nach erfolgtem Widerspruch der Beklagten gegen die Erledigungserklärung widerrufen und damit zu dem Zahlungsantrag zurückgekehrt ist, ist der Widerruf wirksam. Die einseitig gebliebene Erledigungserklärung kann so lange widerrufen werden, bis die Gegenseite der Erledigungserklärung zustimmt oder die Zustimmung gem. § 91 a Abs. 1 Satz 2 ZPO fingiert wird. Da die Beklagten der Erledigungserklärung noch vor Ablauf der Zweiwochenfrist explizit widersprochen haben, ist die Erledigungserklärung einseitig geblieben mit der Folge, dass diese von Klägerseite noch wirksam zurückgenommen werden konnte.
III.
Die Klage ist überwiegend begründet.
1. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Treppenhausreinigung aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 in Höhe von 116,74 Euro gemäß den §§ 535 Abs. 2, 556 BGB zu.
Die Klägerin hat mit Nebenkostenabrechnung vom 27.4.2022 fristgerecht über die Betriebs- und Heizkosten des Kalenderjahres 2021 abgerechnet. Ausweislich des Mietvertrages umfassen die Nebenkosten, die auf die Beklagten als Mieter umgelegt werden konnten, auch die Kosten der Gebäudereinigung.
a) Die Beklagten vermögen mit ihrem Einwand, die Treppenhausreinigung sei nicht sachgerecht erfolgt, weil das Treppenhaus nur oberflächlich durch Fegen und Wischen ohne Aufnahme der Fußmatten erfolgt sei, darüber hinaus die Reinigung auch deshalb unzureichend gewesen sei, weil Fensterbänke und Fenster sowie der Handlauf der Treppe nicht gereinigt worden seien, nicht durchzudringen. Zwar hat die Klägerin den Umfang der Reinigungsarbeiten nicht bestritten. Gleichwohl schulden die Beklagten für die nur eingeschränkten Reinigungsarbeiten die geltend gemachten Kosten in Höhe von 116,74 Euro. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, auch die Gemeinschaftsflächen (Flure, Treppenhaus) den Mietern in einem ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung zu stellen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, steht dem Mieter gegebenenfalls ein Anspruch nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB zu. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob der Klägerin für die Treppenhausreinigung in dem reduzierten Umfang die geltend gemachten Reinigungskosten zustehen. Der Mieter, der insoweit eine mangelhafte Leistungsausführung reklamiert, macht hiermit einen Wirtschaftlichkeitseinwand und damit einen Schadensersatzanspruch geltend. Für die behauptete Pflichtverletzung sind die Beklagten vollumfänglich darlegungs- und beweisbelastet. Zu der ihnen obliegenden Darlegungspflicht gehört auch ein substantiierter Vortrag, wann die Klägerin hinsichtlich der von den Beklagten gerügten mangelhaften Treppenhausreinigung konkret in Kenntnis gesetzt worden sein soll. Die E-Mail vom 24.5.2022 stellt keine geeignete Rüge dar, da diese erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes versendet worden ist. Ein substantiierter Vortrag der Beklagten zu einer etwaigen Mängelrüge fehlt trotz ausdrücklichen Hinweises des Gerichts mit Verfügung vom 2.5.2023.
Die Beklagten vermögen auch nicht mit ihrer Rüge durchzudringen, die in Ansatz gebrachten Kosten in Höhe von 116,74 Euro seien für die tatsächlich durchgeführten Reinigungsarbeiten unangemessen hoch. Auch insoweit sind die Beklagten vollumfänglich darlegungs- und beweisbelastet. Dieser Darlegungslast genügen die Beklagte mit ihrem Vortrag, die Bezahlung des Gesamtpreises für das oberflächlich gereinigte Treppenhaus sei unwirtschaftlich, nicht. Vielmehr oblag es ihnen, substantiiert zu den ihrer Ansicht nach überhöhten Kosten konkret vorzutragen, insbesondere in welcher Höhe geringere Kosten hätten anfallen können. Hierzu muss der Mieter auch konkrete Angaben zu den Preisverhältnissen in der Region und mit Bezug auf die Liegenschaft tätigen (etwa durch die Einholung von vergleichbaren Alternativangeboten). Der pauschale Einwand reicht ebenso wenig aus wie die Angabe günstigerer Preise aus Vergleichsportalen im Internet ohne konkreten Bezug zur Liegenschaft (vergleiche Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, J Betriebskostenprozess Rdnrn. 62 ff, 64). Auch hierzu fehlt trotz Hinweises des Gerichts mit Verfügung vom 2.5.2023 ein hinreichender Vortrag der Beklagtenseite.
b) Die Beklagten sind, soweit sie im Prozess andere Positionen als die Kosten der Treppenhausreinigung angreifen, mit diesen Einwendungen ausgeschlossen. Da die Beklagten mit Ausnahme der Kosten für die Treppenhausreinigung die von der Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung 2021 in Ansatz gebrachten Kostenpositionen vorprozessual vollumfänglich gezahlt haben, ist das Vorbringen der Einwendungen dogmatisch als Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs zu verstehen, den die Beklagten der streitgegenständlichen möglichen Klageforderung im Wege der (konkludenten) Aufrechnung entgegenhalten.
Hiermit vermögen die Beklagten nicht durchzudringen, da ihnen die Gegenforderung, derer sie sich beziehen, nicht zusteht. Die Positionen der Nebenkostenabrechnung mit Ausnahme der Kosten der Treppenhausreinigung und die daraus resultierenden Nachforderungen sind von den Beklagten anerkannt worden. Die Beklagten haben nämlich zunächst mit E-Mail vom 24.5.2022 ihre Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung nur auf die Kosten der Treppenhausreinigung beschränkt und auch nur diese Position in Höhe von 116,74 Euro bei der anschließenden vorbehaltlosen Zahlung in Abzug gebracht.
Das Gericht verkennt nicht, dass allein die vorbehaltlose Zahlung einer Nebenkostennachforderung für sich genommen noch nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses rechtfertigt. Mit der E-Mail vom 24. Mai 2022 haben die Beklagten indessen deutlich gemacht, dass sie die ihnen übersandte Nebenkostenabrechnung 2021 der Prüfung unterzogen und mit Ausnahme der geltend gemachten Kosten für die Treppenhausreinigung für richtig befunden haben. Mit der anschließend erfolgten Zahlung des Differenzbetrages in Höhe von 176,21 Euro haben die Beklagten die Nachforderung der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2021 somit anerkannt, was die Rückforderung der vorbehaltlos gezahlten Beträge ausschließt.
Dieser Würdigung steht nach Überzeugung des Gerichts auch nicht entgegen, dass nach ständiger Rechtsprechung der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB noch ohne weiteres eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung vornehmen kann, auch wenn diese zulasten des Mieters ausfällt. Anders als in dem hier vorliegenden Fall hat der Vermieter mit der bloßen Erteilung der Betriebskostenabrechnung nicht durch ein zusätzlich nach außen tretendes Verhalten gegenüber dem Mieter zum Ausdruck gebracht, dass die Rechnungspositionen nach erfolgter Prüfung für richtig befunden worden sind. Im Hinblick darauf, dass sich jederzeit Rechen- oder Übertragungsfehler in eine Abrechnung „einschleichen“ können, kann dem Vermieter die Korrekturmöglichkeit ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht ohne weiteres versagt werden. Anders verhält es sich in dem hier vorliegenden Fall: Macht der Mieter zusätzlich zu der vorbehaltlosen Zahlung deutlich, dass er die in Ansatz gebrachten Kosten geprüft hat und unbeanstandet lassen will, muss er sich diese Erklärung im Wege eines Einwendungsausschlusses auch dann entgegenhalten lassen, wenn die Einwendungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
2. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht nicht. Der Anspruch folgt insbesondere auch nicht aus § 286 Abs. 1 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin mangels Mahnung noch nicht im Zahlungsverzug.
Die Beklagten sind nicht bereits durch Übersendung der Betriebskostenabrechnung mit der darin enthaltenen Fälligkeitsstellung zum 8.6.2022 wirksam in Verzug gesetzt worden. Die Übersendung einer ersten Rechnung ist nicht als Mahnung anzusehen, selbst wenn darin eine Zahlungsfrist enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2007 – III ZR 91/07, NJW 2008, 50)
Eine Mahnung der Klägerin war auch nicht im Hinblick auf § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Danach bedarf es keiner Mahnung, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. In der E-Mail der Beklagten vom 24.5.2022 ist eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung nicht zu sehen. An dessen Vorliegen sind im Hinblick auf den Zweck der Fristsetzung strenge Anforderungen zu stellen. Der Schuldner muss die Erfüllung unmissverständlich, endgültig und ernstlich ablehnen, sodass für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein darf, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Der Schuldner muss mithin eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort“ den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er nicht zahlen werde. In dem erstmaligen Bestreiten der Rechtmäßigkeit der Kosten der Treppenhausreinigung wegen unzureichender Reinigung des Treppenhauses kann deshalb eine endgültige Leistungsverweigerung nicht gesehen werden.
Ein Zinsanspruch auf die Hauptforderung steht der Klägerin erst ab dem 26.7.2022 zu. Mit dem anwaltlichen Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 13.7.2022 sind die Beklagte nochmals zur Zahlung unter Fristsetzung bis zum 25. 7. 2022 aufgefordert worden. Mit ergebnislosem Fristablauf gerieten die Beklagten in Zahlungsverzug.
IV.
Die Widerklage ist zulässig, hat in der Sache jedoch nur teilweise Erfolg.
1. Die Widerklage ist zulässig.
Das angerufene Amtsgericht Elmshorn ist gem. den §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG streitwertunabhängig örtlich und sachlich zuständig. Die nach § 33 ZPO vorausgesetzte Konnexität ist gegeben, da die mit Klage und Widerklage geltend gemachten Ansprache aus demselben Sachverhalt herrühren.
2. Die Widerklage hat in der Sache jedoch nur teilweise Erfolg.
Den Beklagten steht gegen die Klägerin lediglich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie der auf die Hauptforderung gezahlten Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz in der tenorierten Höhe zu. Der Anspruch folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB. Die Klägerin hat mit der von den Beklagten zur Abwendung der drohenden Zwangsvollstreckung vorgenommenen Überweisung des Zahlbetrages mit Eingang der Zahlung einen Vorteil aufgrund einer Leistung der Beklagten erlangt. Die Leistung stellte auch keine Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs dar, sondern stand unter dem Vorbehalt, dass das Bestehen der Schuld rechtskräftig festgestellt wird. Die Beklagten schulden der Klägerin weder die Erstattung vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten noch Zinsen seit dem 9.6.2022. Ein solcher Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten folgt insbesondere auch nicht aus § 286 Abs. 1 BGB. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die obigen Ausführungen unter II 2 verwiesen.
Ein darüberhinausgehender Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Treppenhausreinigung steht den Beklagten hingegen nicht zu. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die obigen Ausführungen unter II 1 Bezug genommen.
V.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. Satz 2 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war der Gebührenstreitwert fiktiv um die bis dahin streitwertneutrale Nebenkostenforderung (Rechtsanwaltskosten und gezahlte Zinsen) in Höhe von 92,22 Euro zu erhöhen. Zwar handelt es sich bei der Widerklage um eine sog. „streitwertneutrale“ Widerklage, da Klage und Widerklage denselben Streitgegenstand betreffen (§ 45 Abs. 1 Satz 1, 3 GKG). Für die Kostenquotelung war gleichwohl im Wege der Bildung eines fiktiven Streitwertes zu berücksichtigen, dass die Klägerin in Bezug auf den mit der Widerklage geltend gemachten Rückzahlungsanspruch teilweise unterlegen ist.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziffer 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.
VI.
Die Zulassung der Berufung erfolgt gem. § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO. Es ist zu erwarten, dass die Beurteilung der streitgegenständlichen Frage, ob die Beschränkung der Einwendungen des Mieters auf eine Position der Nebenkostenabrechnung und die anschließende Zahlung der Differenz der Nebenkostennachforderung, einen Einwendungsverzicht respektive ein Anerkenntnis darstellt, auch für andere Mietstreitigkeiten Bedeutung erlangen wird. Die vorliegende Streitfrage stellt auch keinen Einzelfall dar. Zudem erfordert der unter 600 Euro liegende Streitwert die Zulassung der Berufung zur Sicherung einer obergerichtlichen und einheitlichen Rechtsprechung.
