WEG – Absenkungsbeschluss muss einstimmig sein

Der auf der Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 gefassten Beschluss zu TOP 7b über die Installation einer Klimaanlage für die Wohnung 03 wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 25% und der Kläger zu 75%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die jeweils gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Wohnungseigentümer und Mitglied der Beklagten. Mit seiner Klage wendet er sich gegen die auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 gefassten Beschlüsse zu TOP 7b und 7c über die Installation einer Klimaanlage in der Wohnung Nr. 03 und das Aufstellen einer Fahrradgarage auf dem ehemaligen Müllplatzhof. Weiterhin begehrt er die Feststellung, dass unter dem TOP 6a ein Beschluss gefasst wurde, hilfsweise ein Beschluss hätte gefasst werden müssen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 wurde unter TOP 7b folgender Beschluss gefasst:

„Herr C. hat schriftlich mitgeteilt, dass er den Beschluss anfechten wird. Um eine Klärung herbeizuführen, wird Herr T. ein Gespräch mit Herrn C. führen. Im Anschluss daran soll die Genehmigung für die Installation einer Klimaanlage für die Wohnung 3 im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.“

Im Versammlungsprotokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 ist festgehalten, dass für den Beschluss zwei Ja-Stimmen, fünf Enthaltungen und eine Nein-Stimme abgegeben wurden.

Weiterhin wurde auf der ordentlichen Eigentümerversammlung unter dem TOP 7c folgender Beschluss gefasst:

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genehmigt den Eigentümern der Wohnung Nr. 3, 1. Geschoß rechts (G.) das Aufstellen einer Fahrradgarage auf dem ehemaligen Müllplatzhof. Die Maße der Garage sind: ca. 202 x ca. 200 x H: ca. 143 x 165 cm (Foto anbei). Aufstellort: zwischen dem Weg, rückwärtiger Hofbegrenzung und Geländer Kellereingang. Vom gewählten Platz her sollte das Garagensystem erweiterbar sein, denn die Fahrradnutzung wird ansteigend (Skizze anbei). Vielleicht ist dies dann auch eine Möglichkeit für die Fahrradfahrer, die z. Zt. ihr Fahrrad in die Wohnung tragen, das zu ändern. Der Fahrradkeller ist nur für die Wintereinlagerung zu gebrauchen, denn ein Fahrrad hinunterzutragen, ist auf der schiefen Treppe viel zu gefährlich. Eine Fahrradgarage wäre für den täglichen Gebrauch des Fahrrads eine praktische Alternative.

Für die Eigentümergemeinschaft entstehen keine Kosten.

Für die dadurch besetzte Fläche stellen wir als Ausgleich zur Bepflanzung und zur Verschönerung unseres Hofes fünf Blumenkübel 50 cm Durchmesser zur Verfügung.

Die Kosten für Bepflanzung und die Blumenkübel werden von den Eigentümern G. übernommen. Des Weiteren planen wir eine Dachbegrünung der Fahrradgarage.“

Im Versammlungsprotokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 ist festgehalten, dass für den Beschluss drei Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen und drei Enthaltungen abgegeben wurden. Die Miteigentümer D. wurden hierbei durch die Verwalterin vertreten. In ihrer Vollmacht erteilten sie der Verwalterin eine Weisung mit folgendem Inhalt:

„Zustimmung mit Einschränkung.

Wenn die Fahrradgarage für die Wohnung der ET G. genehmigt wird, kann die ETG den Wunsch weiterer ET für eine Fahrradgarage nicht abschlagen. Dies wird dann dazu führen, dass auf dem Grundstück die unterschiedlichsten Modelle aufgestellt werden.

Unser Vorschlag: Nicht nur eine Garage, sondern drei (vier) gleiche Modelle nebeneinander aufstellen.

Einmalige Anschaffung durch die ETG. Danach Finanzierung/Erneuerung durch die Einnahmen aus der Vermietung (Kellerraum, Müllplatz). Eventuell zusätzlich eine moderate Miete für die Benutzung der personifizierten Garage festlegen.“

Unter TOP 6a ist ausweislich der Beschlusssammlung kein Beschluss dokumentiert.

Der Kläger ist der Auffassung, der Beschluss zu TOP 7b sei ungültig, weil entgegen § 23 Abs. 3 WEG nicht alle Wohnungseigentümer die Zustimmung erteilt hätten. Im Hinblick auf den TOP 7b betreffenden Hilfsantrag ist der Kläger in seiner Replik der Auffassung, dass es sich bei einem Absenkungsbeschluss nicht lediglich um einen Verfahrensbeschluss, sondern um einen Sachbeschluss handele, der in der Einladung zur Eigentümerversammlung hätte angegeben werden müssen.

Er meint weiter, dass die Verwalterin der Beklagten die Stimme der Eigentümer D. bei der Abstimmung zu TOP 7c als Nein-Stimme hätte werten müssen, weil die Weisung der Eigentümer D. von der Verwaltung hätte dahingehend verstanden werden müssen, dass diese den streitgegenständlichen Beschluss ablehnen. Außerdem würde der Beschluss zu TOP 7c auch bei unterstellter Stimmenmehrheit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da zum einen keine drei Vergleichsangebote für die Errichtung der Fahrradgarage vorgelegt wurden und zum anderen mit einem sogenannten Nachahmungseffekt zu rechnen sei.

Der Kläger behauptet schließlich, dass unter TOP 6a ein Beschluss gefasst worden sei. Er und die Eigentümer D. hätten per Stimmrechtsvollmacht jeweils eine Ja-Stimme abgegeben. Im Hinblick auf den diesbezüglichen Hilfsantrag meint der Kläger, dass durch die Abgabe zweier Stimmrechtsvollmachten durch den Kläger und einen anderen Miteigentümer hinlänglich zum Ausdruck gebracht worden sei, dass nicht auf eine Abstimmung verzichtet werden sollte. Dennoch habe es die Beklagte unterlassen, über den Beschluss abstimmen zu lassen. Aufgrund eventuell resultierender Schadensersatzansprüche des Klägers gegenüber der Verwaltung habe er ein rechtliches Interesse daran, festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, den TOP 6a zur Abstimmung zu stellen.

Der Kläger beantragt,

1. die auf der Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 gefassten Beschlüsse zu TOP 7b über die Installation einer Klimaanlage für die Wohnung 03 und den unter TOP 7c über die Genehmigung für das Aufstellen einer Fahrradgarage auf dem ehemaligen Müllplatzhof für ungültig zu erklären;

2. festzustellen, dass auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 unter TOP 6a über die Vermeidung von überhöhten Rechnungen ein Beschluss gefasst wurde.

3. hilfsweise festzustellen, dass zu TOP 7b auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 kein wirksamer Beschluss gefasst wurde.

4. zu dem Klageantrag zu 2 hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte vertreten durch die Verwaltung, die Firma K. Immobilienverwaltung, R., Z. verpflichtet gewesen ist, den TOP 6a auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 zur Abstimmung zu stellen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, der Beschluss unter TOP 7b konnte zulässigerweise durch die Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer gefasst werden. Weiter ist sie der Auffassung, die Stimme der Eigentümer D. zu TOP 7c sei ungültig gewesen, weil sie, wie sie in der Stimmrechtsvollmacht formuliert war, unter einer Bedingung gestanden habe. Sie sei deswegen als Enthaltung zu werten gewesen. Im Übrigen habe die Verwalterin der Beklagten, als Vertreterin der Eigentümer D. die Enthaltung zunächst als schwebend unwirksam angesehen und sich die Enthaltung nachträglich durch die vertretenen Eigentümer D. nachgenehmigen lassen. Schließlich seien ausweislich des Versammlungsprotokolls vom 07.06.2023 (Anlage B2, Bl. 99 ff. d.A. d.A.) unter TOP 6a lediglich Diskussionen erfolgt, es sei kein Beschlussantrag gestellt worden und keine Abstimmung, keine Stimmenabgaben sowie keine Beschlussverkündung erfolgt. Im Übrigen sei der Klageantrag zu Ziffer 2) zu unbestimmt. Hinsichtlich des Hilfsfeststellungsantrages zu dem Klageantrag zu 2.) fehle es an der erforderlichen Vorbefassung der Eigentümer und an einem Rechtsschutzbedürfnis des Klägers. Im Übrigen fehle es auch an dem erforderlichen Feststellungsinteresse.

Zwischen den Parteien ist zuletzt unstreitig, dass eine Abstimmung und auch eine Beschlussverkündung zu TOP 6a nicht erfolgte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2024 (Bl. 270 ff. d.A.) Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist nur teilweise zulässig und lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang begründet.

I.

Der Klageantrag unter Ziffer 1), mit dem der Kläger den unter TOP 7b gefassten Beschluss anficht ist zulässig und begründet.

1. Der Kläger hat ein Rechtsschutzbedürfnis. Der Beschluss ist isoliert anfechtbar. Zwar entspricht es der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, dass Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht isoliert anfechtbar sind. Dies wird damit begründet, dass sie regelmäßig mit Beendigung der Versammlung von selbst gegenstandslos werden. Anders ist dies jedoch dann zu bewerten, wenn sich der Geschäftsordnungsbeschluss über die gegenwärtige Versammlung hinaus erstreckt. In einem solchen Fall muss einem Eigentümer die Anfechtung möglich sein. Denn wenn sich die Beschlussanfechtung wie hier gerade darauf gestützt wird, dass die verfahrensrechtlichen Maßgaben des § 23 Abs. 3 WEG verletzt wurden, kann es einem Eigentümer nicht zugemutet werden, abzuwarten und sich allein auf die Anfechtung des im Umlaufverfahren gefassten Beschlusses verweisen zu lassen (vgl. im Ergebnis so auch Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 16. Mai 2002 – 2Z BR 32/02; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 24 WoEigG, Rn. 128; grds. ablehnend, aber offengelassen in Bezug auf Verfahrensrügen in LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 -; a.A. AG Köln, Urteil vom 30. August 2021 – 202 C 38/21 -). Der streitgegenständliche Beschluss wirkt über die Versammlung hinaus und der Kläger rügt einen formellen Mangel des Zustandekommens dieses Beschlusses.

2. Der Beschluss ist formell rechtswidrig. Die Beschlussfassung unter TOP 7b verstößt gegen § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, weil der Absenkungsbeschluss nicht mit den Stimmen aller Eigentümer gefasst wurde. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Abweichend hiervon können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dies setzt nach Auffassung des Gerichts jedoch voraus, dass sämtliche Eigentümer mit der Durchführung des Umlaufverfahrens mit der Maßgabe einverstanden sind, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genüge soll (so im Ergebnis auch LG München I, Urteil vom 20. April 2015 – 1 S 12462/14 WEG -; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 23 WoEigG, Rn. 155). Die Gegenauffassung, die stets die einfache Mehrheit für die Einleitung des Umlaufverfahrens ausreichen lässt, verkennt, dass es so wenigen Eigentümern möglich wäre, das Prinzip der Allstimmigkeit im Umlaufverfahren auszuhebeln. Sinn und Zweck der Zustimmung aller Wohnungseigentümer ist es, dass die mitgliedschaftlichen Rechte im Rahmen einer Eigentümerversammlung, Gehör zu einem bestimmten Beschlussvortrag zu bekommen und einen Beschlussvorschlag zur Diskussion stellen zu können, nicht über Gebühr beschnitten werden. Als Grundfall der Beschlussfassung hat der Gesetzgeber in § 23 Abs. 1 WEG vorgesehen, dass eine Beschlussfassung auf den Eigentümerversammlungen zu erfolgen hat. Die Regelung des § 23 Abs. 3 WEG stellt hierzu eine Ausnahmevorschrift dar. Eine Beschneidung der aus dem Eigentum folgenden mitgliedschaftlichen Rechte kann dabei jedoch nur dann ausgeschlossen werden, wenn entweder, wie es das Gesetz im Regelfall vorsieht, Beschlüsse im Umlaufverfahren mit den Stimmen aller Eigentümer gefasst werden oder aber alle Eigentümer einem Absenkungsbeschluss zustimmen, in dem das Mehrheitsprinzip im Umlaufverfahren als ausreichend beschlossen wird. Dies war vorliegend nicht der Fall. Dem Absenkungsbeschluss haben nicht alle Eigentümer zugestimmt.

II.

Der Klageantrag unter Ziffer 1), mit dem der Kläger den unter TOP 7c gefassten Beschluss anficht ist zulässig, aber unbegründet.

1. Der Beschluss ist formell rechtmäßig. Die Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer hat dem Beschlussantrag zugestimmt. Entgegen der Rechtsauffassung des Klägers war die Stimme der durch die Verwalterin der Beklagten vertretenen Eigentümer D. nicht als Nein-Stimme, sondern zutreffenderweise als Enthaltung zu werten. Denn die in der Stimmrechtsvollmacht an die Verwalterin gerichteten Maßgaben waren unbestimmt, was allein schon dazu führt, dass die Stimme nach allgemeinen Abstimmungsprinzipien als ungültig, jedenfalls als Enthaltung zu werten war, wobei dies (ungültige Stimme oder zunächst schwebend unwirksame und nachträglich genehmigte Enthaltung) auch dahinstehen kann, weil es auf das Abstimmungsergebnis insoweit keinerlei Einfluss hat. Die Eigentümer D. erteilten zu TOP 7c eine „Zustimmung mit Einschränkung“. Hieraus folgt, dass eine Zustimmung nur für den Fall erteilt war, dass der Inhalt des Beschlusses sich exakt an den Maßgaben, die die Eigentümer D. in der Stimmrechtsvollmacht formulierten, orientierte. Entgegen der Rechtsauffassung des Klägers, die er dem Gericht auch in seiner informatorischen Anhörung nochmals darlegte, kann aus der Stimmrechtsvollmacht der Eigentümer D. aber nicht der Rückschluss gezogen werden, dass sie mit jedem anderen Beschluss nicht einverstanden waren, weil sie ein gänzlich anderes Konzept der Aufstellung von Fahrradgaragen verfolgten, als es beschlossen wurde. Erstens ergibt sich hierfür aus der Begründung ihrer „Zustimmung mit Einschränkung“ keinerlei Anhalt. Insoweit wäre es möglich gewesen ausdrücklich aufzuschreiben, dass man mit jedem anderen Konzept nicht einverstanden sei. Unklarheiten, die bei der Auslegung einer Stimme bleiben, führen dazu, dass sie als ungültig zu werten ist. Zweitens hat das Gericht auch Zweifel, ob das von den Eigentümern beschlossene Konzept tatsächlich etwas völlig anderes darstellt als das Konzept, welches die Eigentümer D. vorschlugen. Denn auch aus dem streitgegenständlichen Beschluss folgt etwa, dass das Garagensystem erweiterbar sein soll, was der Vorstellung der Eigentümer D. („drei Fahrradgaragen“) zumindest nahekommt.

2. Der Beschluss ist materiell rechtmäßig. Denn auch die weiteren Einwände des Klägers, dass es die Wohnungseigentümergemeinschaft unterlassen hätte im Hinblick auf die Kosten der Errichtung der Fahrradgarage Vergleichsangebote einzuholen und die Beschlussfassung keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche, weil mit der Aufstellung einer einzelnen Fahrradgarage ein Nachahmungseffekt verbunden wäre, greifen nicht durch.

Der Einholung von Vergleichsangeboten bedurfte es schon deshalb nicht, weil die Errichtung der Fahrradgarage auf eigene Kosten der Eigentümer T. und Steup erfolgen soll. Die Einholung von Vergleichsangeboten dient indes der Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots und insoweit dazu, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mit überhöhten kosten belastet wird. Dies ist vorliegend jedoch von vornherein ausgeschlossen.

Im Übrigen entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung. Den Eigentümern T. und P steht grundsätzlich an Anspruch auf Gestattung der Fahrradgarage zu, § 20 Abs. 3 WEG. Für das Gericht ist insoweit nicht ersichtlich, dass die übrigen Eigentümer bei einem geordneten Zusammenleben über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Es ist auch nicht erkennbar, dass mit der Errichtung der Fahrradgarage eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder unbillige Benachteiligung von Eigentümern, insbesondere auch des Klägers einhergeht. Soweit der Kläger einen Nachahmungseffekt befürchtet, schließt der Beschluss tatsächlich eine Nachahmung nicht aus, als ausdrücklich beschlossen wurde, dass die Fahrradgarage so zu errichten ist, dass Platz für eine Erweiterung verbleibt. Hierin ist aber keine Beeinträchtigung oder Benachteiligung der übrigen Eigentümer zu sehen. Vielmehr würde es erst dann eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung darstellen, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Erweiterung von weiteren Fahrradgaragen zulassen würde, die von ihrem System und ihrer Gestaltung her nicht der ersten Fahrradgarage entsprächen und dadurch zu einer nachteiligen Änderung des äußeren Erscheinungsbildes führen würde, wovon derzeit aber nicht ausgegangen werden kann. Eine uneinheitliche Gestaltung kann zukünftig dadurch verhindert werden, dass alle weiteren Fahrradgaragen sich an der Gestaltung der Fahrradgarage der Eigentümer T. und P. zu orientieren haben.

III.

Der Klageantrag zu Ziffer 2) ist jedenfalls unbegründet. Denn wie sich aus dem Versammlungsprotokoll vom 07.06.2023 ergibt, wurde ein Beschluss tatsächlich nicht gefasst, was zwischen den Parteien zuletzt auch unstreitig war. Denn ausweislich des Versammlungsprotokolls erfolgte unter TOP 6a lediglich eine Diskussion.

Soweit der Kläger mit seinem Hilfsantrag zu dem Klageantrag zu Ziffer 2) die Feststellung begehrt, dass die Beklagte verpflichtet gewesen ist, den TOP 6a auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.06.2023 zur Abstimmung zu stellen, ist dieser Antrag bereits unzulässig. Denn es liegt schon kein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne von § 256 ZPO zwischen ihm und der Beklagten vor. Ein solches setzt eine aus einem konkreten Lebenssachverhalt resultierende Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder einer Sache voraus, die ein mit materieller Rechtskraftwirkung feststellbares subjektives Recht enthält oder aus der ein solches Recht entspringen kann (s. hierzu Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 256 ZPO, Rn. 4). Der Kläger stürzt seinen Feststellungsantrag auf ihm wegen der unterlassenen Beschlussfassung möglicherweise zustehender Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung. Hieran wird aber deutlich, dass es nicht um ein Rechtsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten, sondern um ein solches zwischen dem Kläger und der Verwalterin der Beklagten geht.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Kläger lediglich mit seinem Antrag zu TOP 7b obsiegte und hinsichtlich seiner Anträge zu den TOP 7c und 6a (einschließlich Hilfsantrag) unterlag.

V.

Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.