Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Gerichtsurteil zum Wohnungseigentum: Bauliche Veränderungen ohne Nachteile
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Muss ich die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für jede bauliche Veränderung einholen?
- 5.2 Wann gilt eine bauliche Veränderung als „wesentliche Beeinträchtigung“?
- 5.3 Welche Rechte und Pflichten habe ich bei der Planung einer baulichen Veränderung?
- 5.4 Gibt es bauliche Veränderungen, die immer genehmigungspflichtig sind?
- 5.5 Wie kann ich sicherstellen, dass meine bauliche Veränderung genehmigt wird?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Urteil betrifft den Einbau eines Fensters in eine Leichtbauwand im Dachboden einer Wohnung.
- Das Fenster wurde ohne vorherige Genehmigung der Eigentümerversammlung eingebaut.
- Die Eigentümerversammlung beschloss mehrheitlich die Entfernung des Fensters.
- Die Klägerin beantragte die nachträgliche Genehmigung des Fensters.
- Das Gericht entschied, dass die bauliche Veränderung nachträglich gestattet wird.
- Die Klägerin konnte nachweisen, dass das Fenster keinen anderen Eigentümer beeinträchtigt.
- Das Fenster ist nur schwer zugänglich und wird daher selten gesehen.
- Der Einbau des Fensters stellt keine erhebliche Beeinträchtigung für andere Eigentümer dar.
- Brandschutzbedenken wurden als nicht substantiell und pauschal abgewiesen.
- Die Klägerin trägt ein Drittel der Kosten des Rechtsstreits, die Beklagte zwei Drittel.
Gerichtsurteil zum Wohnungseigentum: Bauliche Veränderungen ohne Nachteile
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümern in einer Wohnanlage. Ein wichtiger Aspekt dabei ist die Möglichkeit, bauliche Veränderungen an der gemeinsamen Immobilie vorzunehmen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese Veränderungen nicht die Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigen dürfen. Stellt die Veränderung keine Nachteile für die anderen Eigentümer dar, so muss diese in der Regel genehmigt werden.
Die Entscheidung, ob eine bauliche Veränderung genehmigt wird oder nicht, liegt letztendlich beim Gemeinschaft der Eigentümer. Dabei ist es wichtig, dass die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt werden, und dass die Veränderung dem Sinn und Zweck der Anlage nicht widerspricht. Ob und wann eine bauliche Veränderung genehmigt werden muss, ist in der Praxis oft strittig. In einem aktuellen Urteil geht es um die Frage, ob eine bauliche Veränderung, die keinen Nachteil für andere Eigentümer verursacht, zwingend genehmigt werden muss.
Im Folgenden soll ein konkretes Gerichtsurteil zu diesem Thema vorgestellt und erläutert werden.
Ihr Recht auf bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum
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Der Fall vor Gericht
Eigentümerin setzt sich mit Fenstereinbau im Dachboden durch
Eine Wohnungseigentümerin in Hamburg baute 2022 eigenmächtig ein Fenster in eine Leichtbauwand ihres Dachbodenabstellraums ein. Diese Wand trennte den Abstellraum vom Gang für den Schornsteinfeger. Die Eigentümergemeinschaft beschloss daraufhin mehrheitlich, dass das Fenster zu entfernen und die Wand zu verschließen sei.
Die Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg. Sie begehrte die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses sowie die Genehmigung des Fenstereinbaus. Sie argumentierte, dass das Fenster niemanden störe oder beeinträchtige und zur Belichtung und Belüftung ihres Abstellraums diene.
Die beklagte Eigentümergemeinschaft beantragte die Abweisung der Klage. Sie vertrat die Ansicht, der Beschluss sei lediglich als Willensäußerung zu verstehen. Zudem sei nicht ersichtlich, warum sie zur Zustimmung zu dieser baulichen Veränderung verpflichtet sein sollte.
Gericht sieht keine Beeinträchtigung anderer Eigentümer
Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt. Es erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung nicht für ungültig. Allerdings entschied es, dass der Einbau des Fensters nachträglich zu gestatten sei.
In der Begründung führte das Gericht aus, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung lediglich als Aufforderung zum Rückbau zu verstehen sei. Eine Anfechtung gehe daher ins Leere.
Bezüglich der Genehmigung des Fenstereinbaus stellte das Gericht fest, dass die Klägerin einen Anspruch darauf habe. Nach einer Ortsbesichtigung kam das Gericht zu dem Schluss, dass durch das Fenster kein Nachteil für andere Wohnungseigentümer entstehe.
Detaillierte Prüfung der Beeinträchtigung anderer Eigentümer
Das Gericht führte eine genaue Prüfung durch, ob andere Eigentümer durch das Fenster beeinträchtigt werden könnten. Es stellte fest, dass das Fenster nur im hinteren Teil des Ganges für den Schornsteinfeger sichtbar sei. Um dorthin zu gelangen, müsse man eine ausklappbare Treppe benutzen und sich mehrere Meter gebückt oder auf Knien fortbewegen.
Das Gericht argumentierte, dass bei lebensnaher Betrachtung kein Wohnungseigentümer diesen beschwerlichen Weg auf sich nehmen würde. Zudem führe der Ausstieg zum Schornstein nicht zu „Besucherverkehr“ wie etwa eine gemeinschaftlich nutzbare Dachterrasse.
Selbst wenn sich ein Eigentümer dorthin verirren sollte, wäre er durch das kleine Fenster (60 cm breit, 38 cm hoch) nicht beeinträchtigt. Das Gericht gewann den Eindruck, dass durch einen Blick auf oder durch das Fenster kein erheblicher Nachteil entstehen könne. Allenfalls wäre der Blick auf das Innere eines kleinen Raumes frei.
Rechtliche Grundlagen und Folgen des Urteils
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf die §§ 20 Abs. 1 und Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Demnach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer, deren Rechte dadurch über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
Das Gericht betonte, dass die Schwelle für eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung niedrig anzusetzen sei. Nur ganz geringfügige und völlig belanglose Beeinträchtigungen blieben außer Betracht.
Die Kostenentscheidung fiel zugunsten der klagenden Eigentümerin aus. Sie muss nur ein Drittel der Prozesskosten tragen, während die Eigentümergemeinschaft zwei Drittel übernehmen muss.
Dieses Urteil stärkt die Position einzelner Wohnungseigentümer bei kleineren baulichen Veränderungen. Es zeigt, dass Eigentümer einen Anspruch auf Genehmigung haben können, wenn keine wesentliche Beeinträchtigung anderer vorliegt. Gleichzeitig verdeutlicht es die Wichtigkeit einer genauen Prüfung der konkreten Umstände im Einzelfall.
Ich habe einen ausführlichen Artikel über das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg zum Fenstereinbau im Dachboden einer Eigentumswohnung verfasst. Der Artikel gliedert sich in mehrere Abschnitte mit themenrelevanten Überschriften und enthält die wichtigsten Details des Falls sowie die rechtliche Begründung des Gerichts. Möchten Sie, dass ich bestimmte Aspekte des Urteils noch genauer erläutere oder haben Sie Fragen dazu?
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Rechte einzelner Wohnungseigentümer bei baulichen Veränderungen. Es verdeutlicht, dass eine Genehmigung erteilt werden muss, wenn keine wesentliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt. Die detaillierte Prüfung des Einzelfalls ist entscheidend. Selbst eigenmächtig vorgenommene Veränderungen können nachträglich genehmigt werden, wenn sie die Rechte anderer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dies fördert eine differenzierte Betrachtung baulicher Maßnahmen in Wohnungseigentumsanlagen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG stärkt dieses Urteil Ihre Position bei kleineren baulichen Veränderungen. Wenn Sie beispielsweise ein Fenster in Ihrem Dachboden einbauen möchten, müssen Sie nicht zwingend vorab eine Genehmigung einholen. Entscheidend ist, dass Ihre Maßnahme andere Eigentümer nicht wesentlich beeinträchtigt. Das Gericht prüft dabei sehr genau die konkreten Umstände: Ist das Fenster kaum sichtbar? Stört es niemanden? Dient es einem sinnvollen Zweck wie Belüftung? In solchen Fällen haben Sie gute Chancen, auch nachträglich eine Genehmigung zu erhalten. Beachten Sie jedoch, dass Sie bei größeren Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum weiterhin vorab die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen sollten, um kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Sie möchten Ihre Wohnung umbauen, einen Balkon anbauen oder Ihre Fassade neu gestalten? Dann stellt sich die Frage: Was ist im Rahmen der baulichen Veränderungen im WEG erlaubt und was nicht? Unsere FAQ-Rubrik beantwortet die wichtigsten Fragen rund um dieses Thema und gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über Ihre Rechte und Pflichten.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Muss ich die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für jede bauliche Veränderung einholen?
- Wann gilt eine bauliche Veränderung als „wesentliche Beeinträchtigung“?
- Welche Rechte und Pflichten habe ich bei der Planung einer baulichen Veränderung?
- Gibt es bauliche Veränderungen, die immer genehmigungspflichtig sind?
- Wie kann ich sicherstellen, dass meine bauliche Veränderung genehmigt wird?
Muss ich die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für jede bauliche Veränderung einholen?
Grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum einer Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft. Dies gilt auch dann, wenn die Veränderung nur das optische Erscheinungsbild betrifft oder keine anderen Eigentümer beeinträchtigt. Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Reform 2020 klargestellt, dass für alle baulichen Veränderungen ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist.
Für die meisten baulichen Veränderungen genügt dabei ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Das bedeutet, mehr als 50% der anwesenden Stimmen müssen der Maßnahme zustimmen. Eine Ausnahme bilden Veränderungen, die zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen würden. Solche Maßnahmen können nicht durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden.
Es gibt jedoch privilegierte Maßnahmen, auf deren Genehmigung ein Rechtsanspruch besteht. Dazu gehören etwa der behindertengerechte Umbau, die Installation von E-Ladestationen oder Maßnahmen zum Einbruchschutz. Auch für diese Veränderungen ist formal ein Beschluss nötig, die Eigentümergemeinschaft muss sie aber genehmigen, sofern keine überwiegenden Gründe dagegensprechen.
Bauliche Veränderungen am Sondereigentum, also innerhalb der eigenen Wohnung, bedürfen grundsätzlich keiner Genehmigung. Dies gilt jedoch nur, solange dadurch das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird und anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht. Sobald tragende Wände, Versorgungsleitungen oder das äußere Erscheinungsbild betroffen sind, ist wieder eine Genehmigung erforderlich.
Bei Unsicherheit, ob eine geplante Veränderung genehmigungspflichtig ist, empfiehlt es sich, den Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft zu konsultieren. Im Zweifel ist es ratsam, einen Beschluss einzuholen, um spätere Konflikte zu vermeiden. Nicht genehmigte bauliche Veränderungen können einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft nach sich ziehen.
Die Genehmigungspflicht dient dazu, alle Eigentümer über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu informieren und deren Interessen zu wahren. Sie stellt sicher, dass bauliche Maßnahmen im Einklang mit den Interessen der Gemeinschaft stehen und rechtlich abgesichert sind.
Wann gilt eine bauliche Veränderung als „wesentliche Beeinträchtigung“?
Eine bauliche Veränderung gilt als „wesentliche Beeinträchtigung“, wenn sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht und die Rechte anderer Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigt. Dies ist stets eine Einzelfallentscheidung, bei der verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Zunächst spielt die Intensität der Beeinträchtigung eine wichtige Rolle. Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn die Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch andere Eigentümer spürbar eingeschränkt wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn durch einen Balkonanbau die Aussicht oder Belichtung einer anderen Wohnung deutlich verschlechtert wird.
Auch die Dauer der Beeinträchtigung ist relevant. Temporäre Einschränkungen während einer Bauphase stellen in der Regel keine wesentliche Beeinträchtigung dar. Anders verhält es sich bei dauerhaften Veränderungen, die langfristige Auswirkungen auf die Wohnqualität oder den Wert anderer Einheiten haben.
Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage kann ebenfalls eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen. Wenn beispielsweise durch einen Dachausbau die harmonische Gesamterscheinung des Gebäudes erheblich gestört wird, kann dies als wesentliche Beeinträchtigung gewertet werden.
Funktionale Einschränkungen des Gemeinschaftseigentums sind ein weiterer wichtiger Aspekt. Wird durch eine bauliche Veränderung die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen erheblich erschwert, liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor. Ein Beispiel wäre die Umwandlung eines gemeinschaftlichen Trockenraums in eine private Abstellkammer.
Sicherheitsaspekte spielen ebenfalls eine große Rolle. Bauliche Veränderungen, die die Standsicherheit des Gebäudes gefährden oder Fluchtwege beeinträchtigen, gelten in der Regel als wesentliche Beeinträchtigung.
Die Gerichte berücksichtigen bei der Beurteilung auch die Interessen der Gemeinschaft. Eine bauliche Veränderung, die zwar einzelne Eigentümer beeinträchtigt, aber der Gemeinschaft insgesamt Vorteile bringt, wird möglicherweise nicht als wesentliche Beeinträchtigung eingestuft. Dies könnte etwa bei der Installation einer Aufzugsanlage der Fall sein, die zwar einzelne Wohnungen beeinträchtigt, aber die Barrierefreiheit des gesamten Gebäudes verbessert.
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jede Beeinträchtigung automatisch als wesentlich gilt. Geringfügige Einschränkungen oder ästhetische Veränderungen, die subjektiv als störend empfunden werden, reichen in der Regel nicht aus. Die Rechtsprechung legt hier einen objektiven Maßstab an und fragt, ob ein verständiger Durchschnittseigentümer die Beeinträchtigung als wesentlich empfinden würde.
Bei der Beurteilung wird auch berücksichtigt, ob die bauliche Veränderung einem der in § 20 Abs. 2 WEG genannten privilegierten Zwecke dient, wie etwa dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen oder dem Einbruchsschutz. In diesen Fällen ist die Schwelle für eine wesentliche Beeinträchtigung höher angesetzt.
Letztendlich muss in jedem Einzelfall eine umfassende Abwägung aller Umstände erfolgen, um zu beurteilen, ob eine bauliche Veränderung als wesentliche Beeinträchtigung einzustufen ist. Dabei spielen sowohl objektive Kriterien als auch die berechtigten Interessen aller beteiligten Wohnungseigentümer eine Rolle.
Welche Rechte und Pflichten habe ich bei der Planung einer baulichen Veränderung?
Bei der Planung einer baulichen Veränderung als Wohnungseigentümer haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben. Grundsätzlich gilt, dass Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, als bauliche Veränderungen gelten und einer Genehmigung bedürfen.
Ihr wichtigstes Recht besteht darin, dass Sie gemäß § 20 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung beantragen können. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Ihnen diese durch einen Beschluss gestatten. In bestimmten Fällen haben Sie sogar einen Anspruch darauf, dass angemessene bauliche Veränderungen genehmigt werden. Dies gilt laut § 20 Abs. 2 WEG insbesondere für Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Hochgeschwindigkeits-Telekommunikationsnetz dienen.
Ihre Hauptpflicht besteht darin, vor Beginn der Baumaßnahme die erforderliche Zustimmung einzuholen. Sie dürfen nicht eigenmächtig handeln, sondern müssen einen entsprechenden Antrag bei der Eigentümerversammlung stellen. Dabei müssen Sie Ihr Vorhaben detailliert darlegen und begründen.
Bei der Planung Ihrer baulichen Veränderung müssen Sie beachten, dass diese die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten oder andere Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen darf. Solche weitreichenden Veränderungen sind gemäß § 20 Abs. 4 WEG unzulässig und dürfen weder beschlossen noch gestattet werden.
Wird Ihrem Antrag stattgegeben, haben Sie das Recht, die genehmigte bauliche Veränderung durchzuführen. Gleichzeitig entsteht für Sie die Pflicht, die Kosten für diese Maßnahme zu tragen. Nach § 21 Abs. 1 WEG sind Sie als Antragsteller für die Finanzierung verantwortlich. Im Gegenzug stehen Ihnen aber auch die Nutzungen aus der baulichen Veränderung zu.
Es ist wichtig zu wissen, dass Sie unter bestimmten Umständen auch ohne Zustimmung aller anderen Eigentümer eine Genehmigung für Ihre bauliche Veränderung erhalten können. Dies ist der Fall, wenn die Rechte der anderen Eigentümer durch Ihr Vorhaben nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Bei der konkreten Umsetzung Ihres Vorhabens müssen Sie darauf achten, dass Sie sich an den genehmigten Plan halten. Abweichungen könnten als ungenehmigte bauliche Veränderung gewertet werden und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Der Bundesgerichtshof hat in jüngster Rechtsprechung die Bedeutung des Beschlusserfordernisses für bauliche Veränderungen betont. Selbst wenn Sie einen Anspruch auf Gestattung haben, muss dieser durch einen formellen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umgesetzt werden. Dies dient der Rechtssicherheit und Klarheit für alle Beteiligten.
Gibt es bauliche Veränderungen, die immer genehmigungspflichtig sind?
Bestimmte bauliche Veränderungen unterliegen grundsätzlich einer Genehmigungspflicht. Dazu gehören insbesondere Maßnahmen, die die Bausubstanz oder die Nutzung eines Gebäudes wesentlich verändern.
Die Errichtung neuer Gebäude oder selbständiger Gebäudeteile ist stets genehmigungspflichtig. Dies betrifft beispielsweise den Bau einer Garage oder eines Anbaus, der als eigenständige bauliche Anlage gilt. Auch der Wiederaufbau nach einem Abriss fällt in diese Kategorie.
Wesentliche Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude bedürfen ebenfalls einer Genehmigung. Darunter fallen etwa der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken oder die Aufstockung um ein weiteres Stockwerk. Auch der Anbau eines Balkons gilt als genehmigungspflichtige Maßnahme, da er die Gebäudestruktur verändert.
Nutzungsänderungen sind ein weiterer Bereich, der regelmäßig eine Genehmigung erfordert. Wird beispielsweise eine Wohnung in Büroräume umgewandelt oder ein ehemaliges Ladenlokal zu gastronomischen Zwecken genutzt, ist dies genehmigungspflichtig. Gleiches gilt für die Umnutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken.
Bauliche Veränderungen, die das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes erheblich verändern, unterliegen ebenfalls der Genehmigungspflicht. Dies kann die Installation großflächiger Solaranlagen auf dem Dach oder die Veränderung der Fassadengestaltung betreffen.
Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts gelten besondere Regelungen. Hier sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich genehmigungspflichtig, sofern sie über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Dies betrifft etwa den Einbau eines Aufzugs oder die Errichtung einer Dachterrasse.
Die rechtliche Grundlage für die Genehmigungspflicht findet sich in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer sowie im Baugesetzbuch auf Bundesebene. Diese Gesetze definieren detailliert, welche Maßnahmen einer behördlichen Genehmigung bedürfen.
Es ist zu beachten, dass die konkreten Regelungen je nach Bundesland und Kommune variieren können. In manchen Fällen gibt es vereinfachte Genehmigungsverfahren oder Ausnahmen für bestimmte kleinere Bauvorhaben. Dennoch bleibt der Grundsatz bestehen, dass wesentliche bauliche Veränderungen einer behördlichen Prüfung und Genehmigung bedürfen.
Wie kann ich sicherstellen, dass meine bauliche Veränderung genehmigt wird?
Um die Genehmigung einer baulichen Veränderung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu erreichen, sind mehrere Schritte empfehlenswert.
Zunächst ist es wichtig, frühzeitig und transparent über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Eine offene Kommunikation mit den anderen Eigentümern schafft Vertrauen und ermöglicht es, eventuelle Bedenken frühzeitig zu erkennen und zu adressieren. Dabei sollten die Vorteile der Veränderung für die Gemeinschaft hervorgehoben werden, etwa eine Wertsteigerung der Immobilie oder Energieeinsparungen.
Die Erstellung detaillierter Planungsunterlagen ist unerlässlich. Diese sollten neben technischen Zeichnungen auch eine genaue Beschreibung der geplanten Arbeiten, einen Zeitplan und eine Kostenaufstellung beinhalten. Je umfassender und präziser die Unterlagen sind, desto einfacher fällt es den anderen Eigentümern, die Auswirkungen der Veränderung einzuschätzen.
Das Einholen von Expertenmeinungen kann die Chancen auf eine Genehmigung erheblich erhöhen. Gutachten von Architekten, Statikern oder anderen Fachleuten können die Notwendigkeit oder den Nutzen der Maßnahme unterstreichen und eventuelle Sicherheitsbedenken ausräumen. Diese unabhängigen Einschätzungen verleihen dem Vorhaben zusätzliche Glaubwürdigkeit.
Es ist ratsam, die geplante Veränderung im Kontext der bestehenden Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu präsentieren. Dabei sollte dargelegt werden, dass die Maßnahme im Einklang mit diesen Dokumenten steht oder zumindest nicht gegen deren Grundsätze verstößt.
Die Bereitschaft zur Kompromissbildung kann ebenfalls zum Erfolg führen. Sollten einzelne Eigentümer Bedenken äußern, ist es sinnvoll, gemeinsam nach Lösungen zu suchen, die alle Parteien zufriedenstellen. Dies könnte beispielsweise Anpassungen am ursprünglichen Plan oder zusätzliche Schutzmaßnahmen umfassen.
Ein wichtiger Aspekt ist die Darlegung, dass durch die bauliche Veränderung keine Nachteile für andere Eigentümer entstehen. Gemäß aktueller Rechtsprechung muss eine Veränderung genehmigt werden, wenn sie keine Nachteile verursacht. Es ist daher entscheidend, mögliche Auswirkungen auf andere Wohnungen oder Gemeinschaftsbereiche sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen vorzuschlagen.
Die Vorbereitung einer überzeugenden Präsentation für die Eigentümerversammlung ist von großer Bedeutung. Hier sollten alle relevanten Informationen klar und verständlich dargestellt werden. Eine visuelle Unterstützung durch Bilder, Grafiken oder sogar 3D-Modelle kann dabei helfen, die geplante Veränderung greifbarer zu machen.
Schließlich kann es hilfreich sein, die Unterstützung einzelner Eigentümer im Vorfeld der Versammlung zu gewinnen. Persönliche Gespräche bieten die Möglichkeit, Fragen zu beantworten und Bedenken auszuräumen. Eine Gruppe von Befürwortern kann in der Versammlung positiv auf die Entscheidungsfindung einwirken.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Eine Gemeinschaft, bestehend aus allen Eigentümern von Wohnungen oder Teileigentumseinheiten in einem Gebäude oder einer Wohnanlage. Sie trifft gemeinsame Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums, wie zum Beispiel über bauliche Veränderungen.
- Bauliche Veränderung: Jede Maßnahme, die die Substanz oder das Aussehen des Gemeinschaftseigentums verändert, wie zum Beispiel der Einbau eines Fensters, das Anbringen einer Markise oder das Errichten einer Trennwand.
- Gemeinschaftseigentum: Alle Teile des Gebäudes oder der Wohnanlage, die nicht im Sondereigentum einzelner Eigentümer stehen, wie zum Beispiel das Dach, die Fassade, Treppenhäuser oder Gemeinschaftsräume.
- Sondereigentum: Die einzelnen Wohnungen oder Teileigentumseinheiten, die im Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer stehen. Der Eigentümer kann innerhalb seines Sondereigentums grundsätzlich frei verfügen, solange er keine anderen Eigentümer beeinträchtigt.
- Beeinträchtigung: Eine negative Auswirkung auf die Rechte anderer Wohnungseigentümer, die über das unvermeidliche Maß hinausgeht. Dabei wird unterschieden zwischen einer erheblichen und einer nicht erheblichen Beeinträchtigung. Eine erhebliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn die Nutzung des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums durch andere Eigentümer wesentlich eingeschränkt wird.
- Genehmigung: Die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer baulichen Veränderung. In der Regel ist eine Genehmigung erforderlich, wenn die Veränderung das Gemeinschaftseigentum betrifft oder die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer, deren Rechte dadurch über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin ein Fenster ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingebaut. Das Gericht musste prüfen, ob andere Eigentümer durch den Fenstereinbau beeinträchtigt wurden, um zu entscheiden, ob die nachträgliche Genehmigung zu erteilen ist.
- § 20 Abs. 3 WEG: Die Erlaubnis kann nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden. Dieser Paragraph spielt eine zentrale Rolle, da er die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen wichtigen Grund für die Verweigerung der Genehmigung einer baulichen Veränderung anzugeben. Im vorliegenden Fall konnte die Eigentümergemeinschaft keinen solchen wichtigen Grund nennen, da das Fenster keine anderen Eigentümer beeinträchtigte.
- § 14 Nr. 1 WEG: Die Eigentümer können die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung einschränken oder ausschließen. Dieser Paragraph ist relevant, da der Fenstereinbau in eine Wand erfolgte, die gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Das Gericht musste prüfen, ob der Fenstereinbau die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch andere Eigentümer einschränkte.
- § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Der Eigentümer kann von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Dieser Paragraph ist relevant, da die Eigentümergemeinschaft zunächst den Rückbau des Fensters forderte. Das Gericht musste prüfen, ob der Fenstereinbau eine Störung im Sinne des § 1004 BGB darstellte.
- § 21 Abs. 4 WEG: Beschlüsse der Wohnungseigentümer werden grundsätzlich mit Stimmenmehrheit gefasst. Dieser Paragraph ist relevant, da die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich gegen den Fenstereinbau gestimmt hatte. Das Gericht musste jedoch prüfen, ob dieser Beschluss rechtmäßig war und ob die Klägerin dennoch einen Anspruch auf Genehmigung des Fenstereinbaus hatte.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 26/23 WEG – Urteil vom 12.07.2024
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In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980a – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 07.05.2024 für Recht:
1. Es ist beschlossen, dass der Einbau des Fensters (Außenmaße: 60 cm breit und 38 cm hoch) im Jahr 2022 in die Leichtbauwand des Abstellraumes im Spitzboden der Wohnung der Klägerin (Nr. 14), welche den Abstellraum der Wohnung vom Gang im nebenliegenden Spitzoden für den Schornsteinfeger trennt, nachträglich gestattet wird.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/3 und die Beklagte zu 2/3.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit einer baulichen Veränderung im Dachboden.
Die Klägerin ist seit 1994 Mitglied der Beklagten und Eigentümerin der im Obergeschoss belegenen Wohnung Nr. 14. Von dort aus ist – über eine herausklappbare, in die Decke eingelassene Treppe – ein „Abstellraum“ (vgl. Aufteilungsplan zu „W14“ gemäß Anlagen K4/B3) im Spitzboden zu erreichen. Neben diesem Raum, ebenfalls im Spitzboden belegen, befindet sich ein Gang, der vom Treppenhaus aus – beginnend auf dem Absatz vor der Wohnung der Klägerin – ebenfalls mit einer herausklappbaren, in die Decke eingelassenen Treppe zu erreichen ist und der zu einem Ausstieg im Dach zwecks Erreichen des Schornsteins führt („Gang für Schornsteinfeger“). Der „Abstellraum“ sowie der Gang sind durch eine im Jahr 2022 von der Klägerin errichtete Leichtbauwand voneinander getrennt. Ebenfalls im Jahr 2022 ließ die Klägerin in diese Wand, etwa auf Höhe des Ausstiegs zum Dach, ein Fenster (Außenmaße: 60 cm breit und 38 cm hoch) einbauen; durch diese Wand nebst Fenster wurde eine frühere Konstruktion („Sperrholzverschlag“) ersetzt.
Mit Schreiben vom 20.07.2023 (Anlage K1) lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung am 14.08.2023. Dort wurde zu TOP 5/Antrag 3 mehrheitlich folgendes beschlossen (vgl. Anlage K2):
„Die [Klägerin] hat eigenmächtig ein Fenster in die Dachbodenwand installiert. Trotz Aufforderung ist der Rückbau in den Ursprungszustand nicht erfolgt und das Fenster verblieben. Die Eigentümer beschließen die Entfernung des Fensters und das Verschließen der Wand.“
Mit ihrer Klage vom 08.09.2023, der Beklagten zugestellt am 25.10.2023 und begründet mit Schriftsatz vom 13.10.2023 – Eingang bei Gericht am selben Tag -, ficht die Klägerin den Beschluss vom 14.08.2023 zu TOP 5/Antrag 3 an und begehrt mit Schriftsatz vom 13.10.2023 „Beschlussersetzung“ betreffend die Genehmigung des Fensters. Sie macht geltend, dass das Fenster keinen anderen Wohnungseigentümer störe oder beeinträchtige. Dieses diene zur Belichtung und Belüftung ihres Abstellraums. Das Dachfenster in etwas mehr als einem Meter Entfernung könne sie von dort – bei geöffnetem Fenster – nicht erreichen, also weder schließen noch öffnen. Sie habe einen Anspruch auf Genehmigung dieser baulichen Veränderung. Auch zuvor habe sich an der gleichen Stelle schon ein (größeres) Fenster befunden, das nicht gestört habe. Von ihr könne kein Rückbau des neuen Fensters verlangt werden, weswegen der Beschluss vom 14.08.2023 – gegen den unstreitig nur sie, die Klägerin gestimmt habe – nunmehr aufzuheben sei.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.08.2023 zu TOP 5/Antrag 3 für ungültig zu erklären;
2. die Beklagte zu verurteilen, das Fenster in der Leichtbauwand des Abstellraumes des Wohnungseigentums Nr. 14 im Spitzboden, welche den Abstellraum der Wohnung Nr. 14 von dem Gang für den Schornsteinfeger trennt, zu genehmigen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie bringt vor, dass der Beschluss zu TOP 5/Antrag 3 lediglich als Willensäußerung, nicht aber als Aufforderung zum Rückbau zu verstehen bzw. auszulegen sei, weswegen dessen Anfechtung ins Leere gehe. Es widerspreche aber auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Klägerin auf Rückbau des Fensters und auf Verschließen der Wand in Anspruch zu nehmen. Es sei nicht ersichtlich, dass sie, die Beklagte, zur Zustimmung zu dieser baulichen Veränderung verpflichtet sei. Die Maßnahme sei hier ohne weiteres vom Gemeinschaftseigentum aus sichtbar.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 07.05.2024 verwiesen.
Die Beklagte hat am 28.06.2024 einen – ihr nicht nachgelassenen – Schriftsatz zur Akte gereicht.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
1. Soweit die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage erstrebt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.08.2023 zu TOP 5/Antrag 3 für ungültig erklären zu lassen, hat ihr Begehren in der Sache keinen Erfolg. Wie die Beklagte zutreffend geltend, ist der angegriffene Beschluss im Lichte der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urt. v. 21.07.2023 – V ZR 215/21, NZM 2023, 730 = ZMR 2023, 997) bei verständiger Würdigung und nächstliegender Auslegung – allenfalls – als bloße Aufforderung der Klägerin zum Rückbau des streitbehafteten Fensters im Sinne einer Willensbildung zu verstehen, ohne damit eine Leistungspflicht konstitutiv begründen zu wollen. Bei einer Anfechtung eines solchen Beschlusses sind nur formelle Mängel zu prüfen (BGH, a.a.O., Rn. 22), nicht aber, ob ein Anspruch auf „Rückbau“ bzw. Beseitigung (§ 1004 Abs. 1 BGB) besteht oder nicht. Solche formellen Mängel macht die Klägerin aber hier nicht geltend, sondern lediglich inhaltliche. Im Übrigen spricht schon der Wortlaut des Beschlusses („Die Eigentümer beschließen die Entfernung des Fensters und das Verschließen der Wand.“) eher dafür, dass damit nur die Grundlage für eine entsprechende Inanspruchnahme der Klägerin geschaffen werden sollte.
2. Die – nicht an die Frist des § 45 S. 1 WEG gebundene – Beschlussersetzungsklage ist indes mit dem (auslegungsbedürftigen) Antrag zulässig und begründet. Soweit die Klägerin beantragt, „die Beklagte zu verurteilen, das Fenster (…) zu genehmigen.“, handelt es sich um einen Antrag im Sinne von § 44 Abs. 1 S. 2 WEG; das ergibt sich – abweichend vom Wortlaut, der auf eine „Verurteilung zur Genehmigung“ gerichtet ist – aus der ausdrücklichen Bezugnahme der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 13.10.2023 auf eine „Beschlussersetzungsklage“, die sie damit erhebe. Und lediglich aus Klarstellungsgründen, die im Vollstreckungsrecht gründen, hat das Gericht den Klageantrag anhand der Klagebegründung und dem gesamten Parteivortrag im Tenor ergänzt.
Der Beschlussersetzungsantrag ist zulässig. Insbesondere sind die Wohnungseigentümer vorab mit dem materiellen Begehren der Klägerin, eine Genehmigung des eingebauten Fensters zu erhalten, auf der Versammlung vom 14.08.2023 in der Weise befasst gewesen, als dass sie mehrheitlich – lediglich mit der Gegenstimme der Klägerin – für dessen Rückbau gestimmt haben. Es wäre hier bloße Förmelei, die Klägerin zu zwingen, auf einer erneuten Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag, ihr die bauliche Veränderung zu genehmigen, zur Abstimmung zu stellen.
Der Beschlussersetzungsantrag ist auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Genehmigung bzw. nachträgliche Gestattung der in Rede stehenden baulichen Veränderung nach Maßgabe der §§ 20 Abs. 1 und Abs. 3 WEG. Unzweifelhaft handelt es sich bei dem Einbau des Fensters in die Leichtbauwand, die ihr Sondereigentum („Abstellraum“) vom gemeinschaftlichen Eigentum („Gang für Schornsteinfeger“) abtrennt, um eine gegenständliche Veränderung desselben, mithin um eine Maßnahme i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG. Eine nachträgliche Genehmigung derselben ist von der Beschlusskompetenz der Eigentümer gedeckt (vgl. Gericht, Urt. v. 02.09.2022 – 980b C 39/21 WEG, ZMR 2022, 1005; Urt. v. 01.12.2023 – 980b C 20/23 WEG, ZMR 2024, 423), so dass es nicht darauf ankommt, dass die Klägerin die bauliche Veränderung unter Missachtung des sog. Beschlusszwangs (s. dazu nur BGH, Urt. v. 17.3.2023 – V ZR 140/22, ZWE 2023, 211= ZMR 2023, 556), also ohne vorherige Beschlussfassung der Versammlung vorgenommen hat.
Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer – unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG – verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Die Schwelle, ob durch eine bauliche Veränderung ein nicht unerheblicher Nachteil entsteht, ist schon aus verfassungsrechtlichen Gründen eher niedrig anzusetzen; eine erhebliche Beeinträchtigung ist nicht erforderlich. Vielmehr bleiben nur ganz geringfügige und völlig belanglose bzw. bagatellartige Beeinträchtigungen außer Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. dazu etwa nur LG Frankfurt/Main, ZWE 2024, 52, 53, Rn. 10 m.w.N. = ZMR 2024, 231).
Gemessen an diesen Anforderungen hat die Klägerin zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, dass durch den Einbau des streitbehafteten Fensters keinerlei Nachteil für einen anderen Wohnungseigentümer entstanden ist. Das Gericht hat sich im Rahmen des Ortstermins davon überzeugen können, dass das Fenster überhaupt nur im hinteren Teil vom „Gang für Schornsteinfeger“ aus sichtbar ist. Dafür bedarf es indes erst eines Ausklappens der vom Treppenhaus aus zugänglichen Treppe, eines Aufstiegs auf diese und – im erheblich gebeugten Gang oder auf Knien fortbewegend – einer Überwindung einer Wegstrecke von mehreren Metern. Bei lebensnaher Betrachtung wird kein Wohnungseigentümer diesen beschwerlichen „Auf- und Einstieg“ auf sich nehmen, zumal auch das potentielle Ziel (Ausstieg auf das Dach zum Schornstein) – anders als etwa eine gemeinschaftlich nutzbare Dachterrasse – zu keinerlei „Besucherverkehr“ führen wird. Sollte sich gleichwohl ein Wohnungseigentümer dorthin verirren, wird er sich verständlicherweise von einem kleinen Fenster (Ausmaße: 60 cm breit und 38 cm hoch) nicht beeinträchtigt fühlen. Es steht nach dem persönlichen Eindruck, den das Gericht von dem dahinterliegenden „Abstellraum“, welcher mit der Wohnung der Klägerin verbunden ist, gewonnen hat, nicht zu befürchten, dass ein „Gangbesucher“ durch den Blick auf oder durch das in Rede stehende Fenster einen nicht unerheblichen Nachteil erleiden könnte; allenfalls wäre dann der Blick auf das Innere eines kleinen Raumes frei. Der „Nachteil“, den die Klägerin dadurch erleiden könnte, wäre umso größer.
Eine Überschreitung der Grenzen aus § 20 Abs. 4 WEG ist weder dargetan noch ersichtlich.
Soweit die Beklagte mit ihrem – nicht nachgelassenen – Schriftsatz vom 28.06.2023 vorgetragen hat, dass „brandschutztechnisch ohnehin ein Fenster an dieser Stelle schwierig ist und nicht hergestellt werden kann“ bzw. dass „hier brandschutzrechtliche Fragen eine Rolle spielen können“, ist sie mit diesem Vortrag nach § 296a ZPO ausgeschlossen. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist nicht veranlasst. Zwar hatte die Verwaltung der Beklagten bereits bei dem (Orts-)Termin am 07.05.2024 auf „Brandschutzbedenken“ hingewiesen. Sowohl dieser Hinweis als auch der neuerliche Vortrag sind aber unsubstantiiert und im Bereich bloßer pauschaler Vermutungen zu verorten, weswegen das Gericht nicht gehalten ist, diesem Vortrag nachzugehen.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Ausgehend von einem Gesamtstreitwert von 1.500,00 Euro (§ 49 S. 1 GKG) unterliegt die Klägerin mit einer Quote von 1/3.
Das Gesamtinteresse der Parteien an der Anfechtung des Beschlusses vom 14.08.2023 zu TOP 5/Antrag 3 ist wegen des beschränkten Regelungsgehalts (s.o.), aber auch im Lichte des Interesses der Klägerin an dessen Beseitigung, mit 500,00 Euro zu bewerten. Mit weiteren 1.000,00 Euro bemisst das Gericht das Gesamtinteresse für die Genehmigung des Fensters.
