Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Gerichtsurteil im Wohnungseigentumsrecht: Streit um Nachzahlung und Stundung eskaliert vor Gericht
- Streit um Abrechnungsspitzen: WEG fordert Nachzahlung von Wohnungseigentümerin
- Beschluss zur Stundung: Wohnungseigentümerversammlung gewährt Zahlungsaufschub
- Gerichtliche Auseinandersetzung: Wohnungseigentümerin klagt gegen Stundungsbeschluss
- Zahlungsverzug und erneute Klage: WEG fordert volle Summe
- Entscheidung des Amtsgerichts: Volle Zahlungspflicht bestätigt
- Berufungsverfahren vor dem Landgericht: Wohnungseigentümerin geht in die nächste Instanz
- Urteil des Landgerichts Frankfurt: Stundungsbeschluss ohne Zustimmung unwirksam
- Keine wirksame Stundung durch Mehrheitsbeschluss: Individuelle Vereinbarung erforderlich
- Verteidigung der WEG-Vertretung: Einwand der fehlenden Verwalterbestellung abgewiesen
- Zinsforderungen und Kosten: Teilerfolg der Berufung
- Bedeutung für Betroffene: Was Wohnungseigentümer und WEGs aus dem Urteil lernen können
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließen, einzelnen Eigentümern die Zahlung von Geldforderungen (z.B. Nachzahlungen) zu stunden, ohne deren Zustimmung?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat es, wenn ein Wohnungseigentümer einen von der WEG beschlossenen Stundungsplan nicht einhält?
- Unter welchen Voraussetzungen kann ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfolgreich angefochten werden?
- Was bedeutet „ordnungsgemäße Verwaltung“ im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
- Welche Möglichkeiten hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), ihre Forderungen gegenüber säumigen Eigentümern durchzusetzen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
- Datum: 23.01.2025
- Aktenzeichen: 2-13 S 12/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Beteiligte Parteien:
- Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie begehrt von der Beklagten die Zahlung von „Abrechnungsspitzen“ aus den Abrechnungen der Jahre 2011 bis 2020.
- Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümerin der WEG. Sie wird von der WEG auf Zahlung der genannten Abrechnungsspitzen verklagt.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die WEG klagt gegen eine Wohnungseigentümerin auf Zahlung von ausstehenden Beträgen aus den Jahresabrechnungen der Jahre 2011 bis 2020. Es geht um die Differenz zwischen den geleisteten Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten, die als „Abrechnungsspitzen“ bezeichnet werden.
–Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage ist, ob die Beklagte zur Zahlung der geforderten Abrechnungsspitzen verpflichtet ist.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Landgericht Frankfurt am Main hat das Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 14.776,02 Euro nebst Zinsen zu zahlen, abzüglich einer bereits geleisteten Zahlung von 5.910,48 Euro. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.
- Folgen: Die Beklagte muss einen Teil der geforderten Summe an die WEG zahlen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte, die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden zwischen der Beklagten und der Klägerin aufgeteilt. Die Revision wurde nicht zugelassen, womit das Urteil vorläufig vollstreckbar ist.
Der Fall vor Gericht
Gerichtsurteil im Wohnungseigentumsrecht: Streit um Nachzahlung und Stundung eskaliert vor Gericht
Das Landgericht Frankfurt am Main fällte am 23. Januar 2025 ein Urteil in einem Rechtsstreit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und einer Wohnungseigentümerin. Das Aktenzeichen des Falls lautet 2-13 S 12/24. Im Kern des Konflikts stand die Frage, ob eine WEG per Mehrheitsbeschluss eine Stundung von Nachzahlungsforderungen gegenüber einzelnen Eigentümern festlegen kann, ohne deren Zustimmung einzuholen.
Streit um Abrechnungsspitzen: WEG fordert Nachzahlung von Wohnungseigentümerin
Die WEG klagte gegen eine ihrer Eigentümerinnen auf Zahlung von sogenannten „Abrechnungsspitzen“ in Höhe von insgesamt 14.776,02 Euro. Diese Summe resultierte aus den Jahresabrechnungen der Jahre 2011 bis 2020. Abrechnungsspitzen sind dabei die Beträge, die Wohnungseigentümer nach der jährlichen Abrechnung der Gemeinschaftskosten nachzahlen müssen, wenn die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten nicht gedeckt haben.
Beschluss zur Stundung: Wohnungseigentümerversammlung gewährt Zahlungsaufschub
Um der Wohnungseigentümerin entgegenzukommen, fassten die Eigentümer auf einer Versammlung am 20. Mai 2021 einen Beschluss. Dieser sah vor, die hohe Nachforderung von 14.776,02 Euro in Raten über einen Zeitraum von fünf Jahren zu stunden. Die monatliche Rate sollte dabei 246,27 Euro betragen und ab dem 1. Juni 2021 auf das Konto der WEG gezahlt werden.
Gerichtliche Auseinandersetzung: Wohnungseigentümerin klagt gegen Stundungsbeschluss
Die Wohnungseigentümerin akzeptierte den Stundungsbeschluss jedoch nicht und ging gerichtlich gegen diesen vor. Vor dem Amtsgericht Offenbach am Main (Az. 320 C 61/21) argumentierte sie, dass der Beschluss fehlerhaft sei. Das Amtsgericht wies ihre Klage jedoch rechtskräftig ab. Trotzdem zahlte die Eigentümerin die vereinbarten Raten nicht.
Zahlungsverzug und erneute Klage: WEG fordert volle Summe
Nachdem die Wohnungseigentümerin über eineinhalb Jahre keine Raten zahlte, forderte die WEG die gesamte Summe von 14.776,02 Euro auf einmal zurück. Zuvor hatte sie die Eigentümerin erfolglos zur Zahlung aufgefordert und ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet. Erst nach Zustellung der Klage zahlte die Eigentümerin einen Teilbetrag von 5.910,48 Euro.
Entscheidung des Amtsgerichts: Volle Zahlungspflicht bestätigt
Das Amtsgericht Offenbach am Main gab der Klage der WEG überwiegend statt. Es entschied, dass die WEG aufgrund des Zahlungsverzugs nicht mehr an die ursprüngliche Stundungsvereinbarung gebunden sei und die sofortige Zahlung der gesamten Summe verlangen könne. Lediglich in Bezug auf Teile der Zinsforderungen wurde die Klage abgewiesen.
Berufungsverfahren vor dem Landgericht: Wohnungseigentümerin geht in die nächste Instanz
Die Wohnungseigentümerin legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung beim Landgericht Frankfurt am Main ein. Sie argumentierte weiterhin, dass sie nur zur Zahlung der Raten gemäß dem ursprünglichen Stundungsbeschluss verpflichtet sei. Zudem rügte sie erstmals in der Berufungsbegründung die Wirksamkeit der Bestellung der Hausverwaltung, was die Befugnis zur Klageerhebung in Frage stellen sollte.
Urteil des Landgerichts Frankfurt: Stundungsbeschluss ohne Zustimmung unwirksam
Das Landgericht Frankfurt wies die Berufung der Wohnungseigentümerin jedoch größtenteils zurück und bestätigte im Wesentlichen das Urteil des Amtsgerichts. Das Gericht stellte klar, dass ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zur Stundung einer Forderung ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers nicht wirksam ist. Ein solcher Beschluss greife unzulässig in die individuellen Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers ein.
Keine wirksame Stundung durch Mehrheitsbeschluss: Individuelle Vereinbarung erforderlich
Das Landgericht argumentierte, dass die Zahlungsverpflichtung eines Wohnungseigentümers gegenüber der WEG unmittelbar aus dem Gesetz (§ 16 WEG) und den Jahresabrechnungen entsteht. Ein Mehrheitsbeschluss der WEG kann diese individuelle Zahlungsverpflichtung nicht ohne Zustimmung des Betroffenen abändern, insbesondere nicht durch eine Stundung. Eine wirksame Stundungsvereinbarung erfordere die Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers und wäre als individuelle Vereinbarung zu gestalten.
Verteidigung der WEG-Vertretung: Einwand der fehlenden Verwalterbestellung abgewiesen
Auch den Einwand der Wohnungseigentümerin bezüglich der fehlenden wirksamen Bestellung der Hausverwaltung wies das Landgericht zurück. Das Gericht stellte fest, dass die Hausverwaltung ordnungsgemäß durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt und der Verwaltervertrag von den Eigentümern unterzeichnet worden war. Somit war die WEG wirksam vertreten und zur Klageerhebung befugt.
Zinsforderungen und Kosten: Teilerfolg der Berufung
Lediglich in Bezug auf die Nebenforderungen, insbesondere die Zinsen, hatte die Berufung der Wohnungseigentümerin teilweise Erfolg. Das Landgericht korrigierte die Zinsberechnung des Amtsgerichts geringfügig und passte die Kostenverteilung des Rechtsstreits entsprechend an. Im Ergebnis muss die Wohnungseigentümerin jedoch den Hauptteil der geforderten Summe zuzüglich Zinsen und den Großteil der Verfahrenskosten tragen.
Bedeutung für Betroffene: Was Wohnungseigentümer und WEGs aus dem Urteil lernen können
Dieses Urteil des Landgerichts Frankfurt hat erhebliche Bedeutung für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. Es verdeutlicht, dass Stundungsvereinbarungen von individuellen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung festgelegt werden können, wenn der betroffene Eigentümer nicht zustimmt.
Für Wohnungseigentümer bedeutet dies: Sie können sich gegen eine ihnen auferlegte Stundung durch einen Mehrheitsbeschluss zur Wehr setzen, wenn sie eine sofortige Zahlung bevorzugen oder mit den Bedingungen der Stundung nicht einverstanden sind. Ihre individuelle Zahlungsverpflichtung kann nicht ohne ihre Zustimmung durch einen solchen Beschluss modifiziert werden.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies: Sollen Zahlungsforderungen gegenüber einzelnen Eigentümern gestundet werden, ist die Einholung der individuellen Zustimmung des betroffenen Eigentümers unerlässlich. Eine einseitige Stundung per Mehrheitsbeschluss birgt das Risiko gerichtlicher Auseinandersetzungen und ist rechtlich angreifbar. Es empfiehlt sich, individuelle Vereinbarungen mit den betroffenen Eigentümern zu treffen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten und Konflikte zu vermeiden. Das Urteil stärkt die Position des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft in Bezug auf individuelle Zahlungsverpflichtungen und deren mögliche Stundung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu Zahlungsverpflichtungen bleibt rechtswirksam, wenn er nicht erfolgreich angefochten wurde – auch wenn der Eigentümer ihn für nichtig hält. Einmal rechtskräftig abgewiesene Einwände gegen einen Beschluss können in späteren Verfahren nicht wieder vorgebracht werden. Bei Zahlungsverpflichtungen aus WEG-Beschlüssen kann die gesamte ausstehende Summe sofort fällig werden, wenn der Schuldner einen beschlossenen Ratenzahlungsplan nicht einhält.
Benötigen Sie Hilfe?
Sicherheit im Umgang mit individuellen Zahlungsvereinbarungen?
Wenn Mehrheitsbeschlüsse zur Stundung von Forderungen ohne ausdrückliche Zustimmung einzelner Beteiligter zu Konflikten führen, stellt sich die Frage, wie individuelle Rechte angemessen geschützt werden können. Gerade in Fällen, in denen stufenweise Zahlungen und Zahlungsaufschübe besprochen werden, ist es von entscheidender Bedeutung, die vertraglichen und gesetzlichen Regelungen genau zu kennen. Hierbei zeigt sich häufig, wie wichtig individuelle Vereinbarungen sind, um Rechtssicherheit und klare Verhältnisse zu schaffen.
Unsere Kanzlei bietet Ihnen eine präzise und strukturierte Analyse Ihrer Situation und unterstützt Sie dabei, mögliche Handlungsoptionen abzuwägen. Im Gespräch klären wir, wie Sie Ihre Rechte effektiv wahren und in Konfliktsituationen fundierte Entscheidungen treffen können. Vertrauen Sie auf eine transparente Herangehensweise, die auf einem klaren Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen beruht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließen, einzelnen Eigentümern die Zahlung von Geldforderungen (z.B. Nachzahlungen) zu stunden, ohne deren Zustimmung?
Die Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung begrenzt. Beschlüsse zur Stundung von Zahlungen für einzelne Eigentümer ohne deren Zustimmung sind in der Regel nicht zulässig.
Grund: Die WEG hat keine Beschlusskompetenz, um persönliche Verpflichtungen der Eigentümer zu regeln oder zu ändern. Solche Entscheidungen erfordern in der Regel die Zustimmung des betroffenen Eigentümers, da sie seine individuellen Rechte und Pflichten betreffen.
Ausnahme: In außergewöhnlichen Fällen, bei denen die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betroffen ist und eine Stundung notwendig erscheint, könnte eine solche Maßnahme als Teil der Verwaltungsaufgaben angesehen werden. Allerdings muss dies im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben und der Gemeinschaftsordnung stehen, und es sollte sichergestellt werden, dass keine unverhältnismäßige Benachteiligung einzelner Eigentümer erfolgt.
Gleichmäßige Behandlung: Ein wichtiger Grundsatz ist die gleichmäßige Behandlung aller Eigentümer. Eine Stundung ohne Zustimmung könnte als ungleichmäßige Behandlung angesehen werden, wenn sie nicht im Interesse der Gemeinschaft als Ganzes liegt oder wenn sie einzelne Eigentümer unverhältnismäßig benachteiligt.
Praktische Auswirkungen: Für eine Stundung ohne Zustimmung wäre es ratsam, die rechtlichen Grundlagen sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass der Beschluss im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben und der Gemeinschaftsordnung steht. Andernfalls könnte der Beschluss anfechtbar sein.
Welche rechtlichen Konsequenzen hat es, wenn ein Wohnungseigentümer einen von der WEG beschlossenen Stundungsplan nicht einhält?
Wenn ein Wohnungseigentümer einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossenen Stundungsplan nicht einhält, können rechtliche Konsequenzen auftreten. Diese hängen von den spezifischen Bedingungen des Stundungsplans und den gesetzlichen Regelungen ab.
Widerruf der Stundungsvereinbarung: Wenn ein Eigentümer die vereinbarten Zahlungen nicht leistet, kann die WEG die Stundungsvereinbarung widerrufen. Dadurch wird die ursprüngliche Forderung in voller Höhe fällig.
Zahlungsverzug: Ein Zahlungsverzug kann zu Mahnverfahren oder Klagen führen. Die WEG kann versuchen, die offenen Beträge über das Mahnverfahren oder durch eine Klage einzutreiben.
Rechtliche Schritte: Die WEG kann verschiedene rechtliche Schritte einleiten, um ihre Forderungen durchzusetzen. Dazu gehören auch Vollstreckungsmaßnahmen, wenn ein Urteil oder ein Vollstreckungstitel vorliegt.
Kreditwürdigkeit: Ein Zahlungsverzug kann sich auch negativ auf die Kreditwürdigkeit des Eigentümers auswirken, da unerfüllte Zahlungsverpflichtungen in der Regel an die Kreditauskunfteien gemeldet werden.
Für Wohnungseigentümer ist es wichtig, sich über die Bedingungen des Stundungsplans im Klaren zu sein und im Falle von Unstimmigkeiten oder Problemen mit der WEG zu kommunizieren.
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfolgreich angefochten werden?
Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann erfolgreich angefochten werden, wenn bestimmte formelle oder inhaltliche Mängel vorliegen. Hier sind die wichtigsten Aspekte:
Anfechtungsfristen: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden.
Formelle Mängel beziehen sich auf Verfahrensfehler, wie z.B. Ladungsmängel oder Zählfehler. Ein Beschluss kann auch aufgrund von materiellen Mängeln angefochten werden, wenn er nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Dazu gehören Maßnahmen, die nicht im besten Interesse der Gemeinschaft sind oder gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen.
Anfechtungsberechtigung: Nur Wohnungseigentümer sind berechtigt, einen Beschluss anzufechten. Die Klage muss gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet werden.
Keine aufschiebende Wirkung: Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, d.h., der Beschluss bleibt bis zur gerichtlichen Entscheidung gültig.
Nichtigkeit: In seltenen Fällen kann ein Beschluss nichtig sein, wenn er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt. Solche Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam und benötigen in der Regel keine gerichtliche Feststellung.
Wenn ein Beschluss erfolgreich angefochten wird, kann er rückwirkend für ungültig erklärt werden, was bedeutet, dass er so behandelt wird, als wäre er nie gefasst worden.
Was bedeutet „ordnungsgemäße Verwaltung“ im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
Ordnungsgemäße Verwaltung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezieht sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Weise, die dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies bedeutet, dass alle Maßnahmen vernünftig, wirtschaftlich und nützlich für die Gemeinschaft sein müssen.
Beispiele für ordnungsgemäße Verwaltung:
- Aufstellung einer Hausordnung: Regeln für das Zusammenleben in der Gemeinschaft.
- Instandhaltung und Instandsetzung: Pflege und Reparatur des Gemeinschaftseigentums.
- Versicherungen: Abschluss von Gebäude- und Haftpflichtversicherungen.
- Instandhaltungsrücklage: Ansammlung von Geldern für zukünftige Reparaturen.
- Wirtschaftsplan: Planung und Verwaltung der Finanzen der WEG.
Rolle des Gerichts:
Wenn es zu Streitigkeiten über die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung kommt, kann das Gericht auf Antrag eines Eigentümers entscheiden, ob eine Maßnahme ordnungsgemäß ist oder nicht. Ein Eigentümer kann auch Beschlüsse der WEG anfechten, wenn diese nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
Rechte der Eigentümer:
Jeder Eigentümer hat das Recht, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu verlangen. Wenn die WEG oder der Verwalter diesem Verlangen nicht nachkommt, kann der Eigentümer rechtliche Schritte einleiten.
Haftung des Verwalters:
Der Verwalter kann für Pflichtverletzungen haftbar gemacht werden, wenn er seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt. Dies kann zu finanziellen Konsequenzen führen.
Insgesamt ist die ordnungsgemäße Verwaltung entscheidend für das harmonische Zusammenleben und die wirtschaftliche Gesundheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Welche Möglichkeiten hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), ihre Forderungen gegenüber säumigen Eigentümern durchzusetzen?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat mehrere Möglichkeiten, um ihre Forderungen gegenüber säumigen Eigentümern durchzusetzen. Diese reichen von außergerichtlichen Maßnahmen bis hin zu gerichtlichen Verfahren.
Außergerichtliche Maßnahmen:
- Mahnungen: Die WEG kann zunächst eine Abmahnung aussprechen, um den säumigen Eigentümer zur Zahlung aufzufordern.
- Verhandlungen: In manchen Fällen können Verhandlungen mit dem säumigen Eigentümer geführt werden, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Gerichtliche Maßnahmen:
- Mahnverfahren: Wenn die außergerichtlichen Bemühungen erfolglos bleiben, kann die WEG ein Mahnverfahren einleiten. Dies ist ein schnelles und kostengünstiges Verfahren, um einen Zahlungstitel zu erlangen.
- Zahlungsklage: Falls das Mahnverfahren nicht erfolgreich ist oder der Eigentümer Widerspruch einlegt, kann die WEG eine reguläre Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Zwangsvollstreckung:
- Zwangsvollstreckungsmaßnahmen: Sobald ein rechtskräftiger Zahlungstitel vorliegt, kann die WEG Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Dazu gehören beispielsweise die Pfändung von Konten oder das Versteigern von Vermögenswerten.
- Entziehung des Wohneigentums: In extremen Fällen kann die WEG, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. Zahlungsrückstand von mehr als drei Monaten und mindestens 3% des Einheitswerts der Wohnung), die Entziehung des Wohneigentums beantragen. Dies erfordert jedoch eine Zustimmung von mehr als 50% der Stimmen der Eigentümergemeinschaft.
Für die Durchsetzung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer ist es wichtig, dass die WEG ihre Rechtspersönlichkeit nutzt, um Forderungen geltend zu machen. Diese Forderungen sind im streitigen Verfahren durchzusetzen, da sie keine internen Streitigkeiten zwischen Miteigentümern darstellen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist der rechtliche Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes, in dem Wohnungseigentum besteht. Sie entsteht automatisch mit Begründung von Wohnungseigentum und ist nach § 9a WEG rechtsfähig, kann also selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die WEG hat die Aufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten und gemeinsame Angelegenheiten (wie Instandhaltung, Modernisierung) zu regeln. Entscheidungen werden meist durch Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung getroffen.
Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen bilden alle Wohnungseigentümer gemeinsam die WEG, die über Sanierungsmaßnahmen am Dach entscheidet und die Kosten auf die Eigentümer umlegt.
Abrechnungsspitzen
Abrechnungsspitzen sind die Differenzbeträge zwischen den geleisteten Vorauszahlungen eines Wohnungseigentümers und den tatsächlich angefallenen Kosten am Ende eines Abrechnungszeitraums. Sie entstehen, wenn die monatlichen Vorschüsse die realen Kosten nicht vollständig abdecken. Diese Nachzahlungspflichten ergeben sich aus § 28 WEG und sind für jeden Eigentümer verbindlich, sobald die Jahresabrechnung durch Beschluss festgestellt wurde.
Beispiel: Ein Eigentümer zahlt monatlich 200 Euro als Hausgeldvorauszahlung. Am Jahresende stellt sich heraus, dass seine tatsächlichen Kosten bei 2.600 Euro lagen. Die Differenz von 200 Euro stellt die Abrechnungsspitze dar, die nachgezahlt werden muss.
Berufungsverfahren
Ein Berufungsverfahren ist ein Rechtsmittel gegen Urteile eines Gerichts erster Instanz, mit dem eine neue Überprüfung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erreicht werden kann. Die Berufung muss innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils eingelegt werden (§ 517 ZPO). Das Berufungsgericht überprüft das Urteil auf Rechtsfehler und kann bei Bedarf neue Beweise erheben oder die Tatsachenfeststellungen korrigieren.
Beispiel: Nachdem das Amtsgericht Offenbach am Main im vorliegenden Fall ein Urteil fällte, legte eine der Parteien Berufung ein, wodurch der Fall vom Landgericht Frankfurt als nächsthöhere Instanz neu geprüft wurde.
Beschluss (im Wohnungseigentumsrecht)
Ein Beschluss im Wohnungseigentumsrecht ist eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, die in der Regel durch Mehrheitsentscheidung in einer Eigentümerversammlung getroffen wird. Gemäß § 23 und § 24 WEG sind diese Beschlüsse für alle Eigentümer verbindlich, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben. Beschlüsse können nur durch eine Anfechtungsklage nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden, ansonsten werden sie bestandskräftig.
Beispiel: Die WEG beschließt mit Mehrheit die Erneuerung der Heizungsanlage und legt die Kostenverteilung fest. Auch Eigentümer, die dagegen stimmten, sind an diesen Beschluss gebunden, wenn sie ihn nicht fristgerecht anfechten.
Anfechtung (eines WEG-Beschlusses)
Die Anfechtung bezeichnet im Wohnungseigentumsrecht das rechtliche Vorgehen gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Nach § 45 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen Beschluss durch Klage anfechten, wenn dieser gegen Gesetze, die Gemeinschaftsordnung oder Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Wird die Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig.
Beispiel: Ein Eigentümer hält einen Beschluss zur Sanierung für rechtswidrig, weil die Kostenverteilung nicht dem Gesetz entspricht. Er muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben, andernfalls muss er den Beschluss akzeptieren.
Ratenzahlungsplan
Ein Ratenzahlungsplan im Kontext des Wohnungseigentumsrechts ist eine durch Beschluss festgelegte Vereinbarung, die einem zahlungspflichtigen Eigentümer die Möglichkeit gibt, seine Schuld in Teilbeträgen über einen bestimmten Zeitraum zu begleichen. Er stellt eine Stundungsvereinbarung nach §§ 311, 241 BGB dar. Wie im vorliegenden Fall deutlich wurde, kann bei Nichteinhaltung eines solchen Plans die gesamte ausstehende Summe sofort fällig werden (Verwirkung des Ratenzahlungsrechts).
Beispiel: Die WEG beschließt, dass ein Eigentümer seine Schuld von 15.000 Euro in monatlichen Raten von 500 Euro abzahlen darf. Zahlt er zwei Raten nicht, kann die WEG die sofortige Zahlung der gesamten Restschuld verlangen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Kostentragungspflicht: Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Kosten der Verwaltung nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan und den beschlossenen Jahresabrechnungen zu tragen. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer anteilig für die gemeinschaftlichen Ausgaben aufkommen muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagte ist als Wohnungseigentümerin grundsätzlich verpflichtet, die beschlossenen Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen zu zahlen. § 16 WEG bildet die Grundlage für die Zahlungsforderung der WEG gegenüber der Beklagten.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung (WEG-Beschlüsse): Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann durch Beschlüsse verbindliche Regelungen für alle Eigentümer treffen. Solche Beschlüsse sind grundsätzlich bindend, solange sie nicht erfolgreich angefochten werden oder nicht nichtig sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.05.2021, der die Abrechnungen akzeptierte und einen Rückzahlungsplan festlegte, ist die Grundlage für die ursprüngliche Forderung der WEG. Die Gültigkeit und Auslegung dieses Beschlusses ist streitentscheidend.
- Anfechtung von WEG-Beschlüssen (§ 46 WEG): Wohnungseigentümer können Beschlüsse der Eigentümerversammlung gerichtlich anfechten, wenn sie der Meinung sind, dass diese rechtswidrig sind. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden und führt im Erfolgsfall zur Aufhebung des Beschlusses. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagte hatte den Beschluss vom 20.05.2021 angefochten, jedoch erfolglos. Das rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts im Anfechtungsverfahren bedeutet, dass der Beschluss als gültig anzusehen ist und die darin festgelegten Zahlungsverpflichtungen grundsätzlich bestehen.
- Verwirkung: Ein Recht kann verwirkt sein, wenn der Berechtigte es über einen längeren Zeitraum nicht geltend macht und sich der Verpflichtete aufgrund dessen darauf eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. Dies setzt ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment voraus, wobei das Umstandsmoment das Vertrauen des Verpflichteten auf den Rechtsverzicht des Berechtigten begründet. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Amtsgericht argumentierte, dass die WEG nicht mehr an den Ratenzahlungsplan gebunden sei, da die Beklagte über einen langen Zeitraum keine Raten gezahlt hatte. Dies könnte man als eine Art Verwirkung des Anspruchs der Beklagten auf Ratenzahlung verstehen, obwohl der Begriff im Urteil selbst nicht explizit genannt wird.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 12/24 – Urteil vom 23.01.2025
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