WEG – Sanierungsarbeiten – Kann auf Alternativangebote verzichtet werden?

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer – auf die mündliche Verhandlung vom 11.07.2024 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 01.12.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als der Beschluss zu TOP 10 bezüglich der Auftragsannahme des Angebots der Fa LOFI-Bau über 4.727,87 Euro und der TOP 12 insgesamt für ungültig erklärt wurde. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Beklagte zu 1/4 und der Kläger zu 3/4. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.

3. Das Urteil und das angefochtene Urteil im Umfang der Berufungszurückweisung sind vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 1.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Mit der Klage begehrt der Kläger, soweit für die Berufung noch von Interesse, die Ungültigerklärung von zwei Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung.

Mit der Einladung wurde zu Tagesordnungspunkt (TOP) 10 eine „Besprechung und Beschlussfassung zur Beseitigung der Pflasterabsenkungen und Stolperfallen“ angekündigt.

In der Versammlung fassten die Eigentümer zu Tagesordnungspunkt 10 einen Beschluss, ein Angebot eines Unternehmens, welches den Eigentümern mit der Einladung übersandt war, mit einer Bruttoendsumme in Höhe von 4.727,87 Euro für die Pflasterabsenkungen anzunehmen. Der Beschluss enthält sodann folgenden Passus: „Die Gemeinschaft verzichtet aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich auf weitere Angebote zumal die Firma … bereits die anderen Senkungen beseitigt hat.“

Im Protokoll ist mitgeteilt, dass dieses Unternehmen bereits die gröbsten Pflasterabsenkungen im letzten Jahr beseitigt habe, es seien aber noch weitere Pflasterabsenkungen zu beseitigen. Zwei andere Firmen seien angefragt worden, hätten aber kein Angebot abgegeben.

Unter dem gleichen Tagesordnungspunkt wurde beschlossen den Weg zu den Müllplätzen ebenfalls zu erneuern und hierfür 6.000 Euro zur Verfügung zu stellen, dieses solle vor dem Hintergrund der Preisaktualisierungen erfolgen, mit dem Auftrag sollte das für die übrigen Pflasterarbeiten tätige Unternehmen beauftragt werden. Die Finanzierung sollte über die Instandhaltungsrücklage erfolgen.

Unter TOP 12 wurde die Grundreinigung von Fallleitungen beschlossen. Auch insoweit wurde der Verzicht auf weitere Angebote, textidentisch zu TOP 10, beschlossen und einem Unternehmen den Auftrag mit der Angebotssumme von 8.852,41 Euro erteilt. Der Vortext zur Beschlussfassung erwähnt, dass bei zwei weiteren Firmen angefragt wurde, eine habe Rückmeldung abgegeben, dass sie zu einer solch großen Maßnahme keine Angebote mehr abgebe und im Übrigen sei ein Rücklauf nicht erfolgt.

Der Kläger hält die Beschlüsse für ungültig, da nicht rechtzeitig Alternativangebote vorgelegt wurden. Im Übrigen fehle es bezüglich der Erneuerung des Weges an einer Ankündigung. Die Beklagte ist dem entgegengetreten und verweist darauf, dass bei einem Wirtschaftsplanvolumen von etwa 500.000 Euro die Aufträge weit unterhalb von 5 % des Wirtschaftsplans lägen, insoweit seien Alternativangebote entbehrlich.

Das Amtsgericht hat, soweit Gegenstand des Berufungsverfahrens, der Klage stattgegeben, hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese ihre erstinstanzlichen Klageabweisungsanträge weiterverfolgt.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Der Beschluss zu TOP 10 ist jedoch bereits deshalb insoweit für ungültig zu erklären, als die Gemeinschaft beschloss den Weg zu den Müllplätzen zu erneuern und hierfür einen Betrag von 6.000 Euro zur Verfügung zu stellen. Insoweit ist der Beschluss entgegen § 23 Abs. 2 WEG nicht hinreichend angekündigt. Die Ankündigung soll die Eigentümer in die Lage versetzen, zu verstehen, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss auf die Gemeinschaft hat. Ausreichend ist zwar eine schlagwortartige Bezeichnung, erforderlich ist aber zumindest die Eigentümer über den groben Inhalt der zu erwartenden Beschlüsse in Kenntnis zu setzen (näher Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 163 mwN).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe liegt eine hinreichende Beschlussankündigung nicht vor.

Die Einladung sah lediglich eine Besprechung und Beschlussfassung zu Beseitigung der Pflasterabsenkungen und Stolperfallen vor, das insoweit abgegebene Angebot des Unternehmens, welches bereits im Vorjahr tätig war, wurde den Eigentümern übersandt. Insoweit wurde die Auftragserteilung – dazu sogleich – auch beschlossen. Damit erschöpft sich die Ankündigung allerdings auf diese Beschlussfassung. Die Erneuerung des Weges zu den Müllplätzen, wobei sich aus dem Beschluss nicht ergibt, was dort konkret unternommen werden soll, ist von dieser Beschlussankündigung nicht mehr erfasst. Diese Arbeiten waren von dem Angebot den beauftragten Unternehmen nicht erfasst, nur dieses Angebot lag den Eigentümern allerdings vor der Eigentümerversammlung vor. Es handelt sich auch nicht um einen kleinen Zusatzauftrag, denn bereits das Volumen von bereitgestellten 6.000 Euro übersteigt das Angebot zu den angekündigten Arbeiten deutlich. Damit mussten die Eigentümer nicht damit rechnen, dass über die Pflasterarbeiten hinaus, zu denen ein Angebot vorlag, weitere erhebliche Arbeiten beschlossen wurden. Zudem bleibt völlig offen, ob es sich insoweit auch nur um einfache Pflasterarbeiten oder um weitergehende Maßnahmen handelt, worauf die Beschlussfassung, welche von einer Erneuerung des Weges spricht, hindeutet. Dass insoweit mit einem derartigen Beschluss nicht zu rechnen war, zeigt im Übrigen auch die Einlassung der Beklagten, nach der im Rahmen der Diskussion über die Stolperfallen der Zustand dieses Weges angesprochen wurde und sodann der angefochtene Beschluss gefasst wurde, so dass die Thematik offenbar erstmals auf der Eigentümerversammlung aufkam. Eine derartige Vorgehensweise ist im WEG nicht vorgesehen, denn durch sie können die Eigentümer sich nicht auf die Beschlussfassung vorbereiten. Vor allem ist es den vertretenen Eigentümern – vorliegend immerhin mehr als die Hälfte der Einheiten – nicht möglich, Stimmrechtsweisungen zu erteilen.

2. Darüber hinaus hat die Klage allerdings keinen Erfolg, denn die weitergehende Beschlussfassung entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, insbesondere waren hinsichtlich des weitergehenden Beschlusses zu TOP 10 und des Beschlusses zu TOP 12 Alternativangebote nicht erforderlich.

Allerdings entspricht es herrschender Auffassung und auch der Rechtsprechung der Kammer, dass im Grundsatz Alternativangebote jedenfalls bei der Beauftragung von nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (nunmehr Erhaltungsmaßnahmen, § 13 Abs. 2 WEG) erforderlich sind (vgl. nur Kammer ZWE 2017, 321; ZWE 2022, 265; zusammenfassend auch zum Streitstand und zur Kritik Zschieschack NZM 2022, 863 mwN; Sommer NZM 2022, 740 (746); Schultzky ZWE 2024, 105).

Jedoch sind Alternativangebote kein Selbstzweck (deutlich Greiner Wohnungseigentumsrecht § 4 Rn. 127: „irrationale Mystik“), sondern dienen dazu, die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen (BGH NZM 2011, 515; Kammer ZWE 2017, 321). Daher muss für eine derartige Entscheidungsgrundlage ein Bedürfnis bestehen. Bei der Verwalterwahl hat dies der Bundesgerichtshof angenommen, weil die Neubestellung eines Verwalters, für die Eigentümer eine zentrale Bedeutung hat, da dieser für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird. Dies erfordert eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage, die nur bei Vorliegen mehrerer Angebote gegeben ist (BGH NZM 2020, 663).

Gleiches gilt, wenn nicht unerhebliche Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen werden. Zweck solcher Vergleichsangebote ist, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen und dabei andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (LG Hamburg ZMR 2014, 822). Zudem treten durch verschiedene Angebote die Stärken und Schwächen der einzelnen Angebote deutlich hervor (BGH NZM 2011, 515 Rn. 12). Daher sind Alternativangebote in der Regel erforderlich, damit die Eigentümer eine sachgerechte Ermessensentscheidung treffen können.

Diese waren nicht deshalb entbehrlich, weil die Eigentümer beschlossen hatten, aufgrund „der besonderen Situation im Handwerkerbereich“ auf Angebote zu verzichten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die Eigentümer allerdings vor der Auftragsvergabe auch festlegen, welche Zahl von Angeboten der Verwalter einholen muss (BGH ZWE 2024, 129 Rn. 33; NJW 2012, 3175 Rn. 10). Dies darf aber nicht dazu führen, dass durch die vorgegebene Zahl der Angebote, der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH NJW 2012, 3175 Rn. 10). Demzufolge kann, wenn Alternativangebote erforderlich sind, durch Beschluss hierauf nicht verzichtet werden, da es den Wohnungseigentümern nicht zusteht, zu Lasten der Minderheit über die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu disponieren (näher Zschieschack ZWE 2022, 346; aA Först in FS Müller 2019, 107 (111)).

Ob etwas anderes dann gilt, wenn – wie hier von der Beklagten behauptet – das Bemühen um Alternativangebote erfolglos war, kann dahinstehen, da – wie sogleich zu zeigen ist -Alternativangebote ohnehin entbehrlich waren.

Allerdings wird – auch vom Bundesgerichtshof (ZWE 2023, 261 Rn. 15) – vertreten, dass Alternativangebote dann entbehrlich sind, wenn es dem Verwalter trotz Bemühungen nicht gelungen ist, Angebote zu erlangen. Ob ein derartiges Bemühen wirklich zum voraussetzungslosen Verzicht auf Alternativangebote führt und von der GdWE sodann eine Mindestanzahl an Anfragen vorzulegen ist (so Schultzky ZWE 2024, 105 (107)), erscheint der Kammer jedoch zweifelhaft. Zumindest für die den Eigentümern weiter zustehende Ermessensentscheidung, ob die Maßnahme trotz fehlender Vergleichsangebote durchgeführt werden soll, sind weitere Informationen, etwa zur Eilbedürftigkeit der Maßnahme und idealerweise auch der Einordnung des Preises am Markt erforderlich (näher Zschieschack NZM 2022, 863 (865 f.)). Dies kann auch durch einen Dritten, etwa einen beteiligten Architekten, erfolgen. Es dürfte jedenfalls nach Auffassung der Kammer nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, größere mit erheblichen Kostenvolumen verbundene Baumaßnahmen, die nicht dringlich sind, in jedem Fall ohne weitere Prüfung des Angebotes zu vergeben, wenn es dem Verwalter nicht gelungen ist, Alternativangebote zu erlangen. Allerdings mag das erfolglose Bemühen um Angebote, wenn es – wie hier – den Eigentümern kommuniziert wird, bei der Einzelfallabwägung, ob die Einholung weiterer Angebote vor Auftragserteilung nötig ist, zu berücksichtigen sein.

Von dem Erfordernis der Alternativangebote bestehen nach der Rechtsprechung der Kammer (ZMR 2018, 789) ohnehin Ausnahmen, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dann kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, einen Auftrag zu vergeben, ohne Alternativangebote einzuholen. Dies hat die Kammer insbesondere dann angenommen, wenn die Gemeinschaft die Möglichkeit hat, in Fällen, in denen lediglich ein Angebot vorliegt, dieses sachgerecht einzuordnen und/oder der Beschluss lediglich geringfügige Kosten auslöst (Kammer ZMR 2018, 789). In diesen Fällen ist es für die Ermessensentscheidung der Eigentümer nicht erforderlich, dass die Tatsachengrundlage durch mehrere Angebote verbreitert wird. Gerade bei Maßnahmen, die nur geringe Kosten auslösen, können die Eigentümer in der Regel ohne Weiteres beurteilen, ob ihnen die angebotene Maßnahme den geforderten Preis wert ist. Zudem ist bei verhältnismäßig kleinen Beträgen die überstimmte Minderheit nicht in gleichem Maße vor unwirtschaftlichen und überteuerten Aufträgen schutzwürdig, wie dies bei Maßnahmen mit einem hohen Kostenvolumen der Fall ist. Dies ist in der Rechtsprechung auch weitgehend anerkannt. Differenzen bestehen lediglich insoweit, wann im konkreten Einzelfall auf Alternativangebote verzichtet werden kann. Teils werden Beträge von 2.000 Euro (LG München I ZWE 2014, 416 und LG Köln ZMR 2021, 685; LG Karlsruhe ZWE 2013, 417 – jedenfalls nicht über 3.000 Euro), vereinzelt sogar bis zu 5.000 Euro in Erwägung gezogen (vgl. LG Dortmund ZWE 2015, 374). Andererseits wird auf die Größe der Gemeinschaft und die daraus folgende konkrete Belastung des einzelnen Eigentümers abgestellt (LG Düsseldorf ZMR 2013, 821 (45.000 Euro bei 430 Eigentümern); LG München I ZMR 2023, 222). Die Kammer hat in der Vergangenheit Alternativangebote für entbehrlich gehalten, wenn das Auftragsvolumen 5 % der Wirtschaftsplansumme nicht überschreitet (Kammer ZMR 2018, 789).

Maßgeblich ist allerdings stets eine Einzelfallbetrachtung, wobei die finanzielle Belastung in Relation zu den finanziellen Dimensionen der jeweiligen Gemeinschaft gesehen werden muss (zutreffend LG München I ZMR 2023, 222). Insofern sind feste Beträge nach Auffassung der Kammer nicht geeignet, um eine Grenze zu bestimmen, ab der auf Alternativangebote verzichtet werden kann (anders Schultzky ZWE 2024, 105 (108); Jacoby ZWE 2024, 68 (70)). In Kleinstgemeinschaften werden selbst Beträge von 2.000 Euro oder 3.000 Euro für die Eigentümer zu erheblichen Belastungen führen, in größeren Gemeinschaften – wie hier – werden häufig typische Bagatellmaßnahmen – wie hier die Beseitigung von Stolperfallen – diesen Kostenrahmen übersteigen. Entscheidend ist, ob unter Zugrundlegung des Maßstabes eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für die den Eigentümern zustehende Ermessensauswahl Alternativangebote erforderlich sind. Dies mag im Einzelfall allerdings auch von der Art der durchzuführenden Baumaßnahme abhängen. Gerade wenn mehrere technische Wege zur Verfügung stehen, kann die Suche nach einer Alternative auch dann erforderlich sein, wenn die Kosten der Maßnahme zwar gering, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum aber erheblich sind. Gleiches mag in sehr großen Gemeinschaften auch dann gelten, wenn das Auftragsvolumen erheblich ist, die Eigentümer aber nur marginal belastet werden (Schultzky ZWE 2024, 105 (108)). Vorliegend kann dahinstehen, ob es insoweit feste Grenzen gibt – jedenfalls müsste eine solche die Bagatellbereiche überschreiten, welche bislang diskutiert worden sind. Daher ist es jedenfalls zu niedrig, die Grenze in Anlehnung an § 14 UVgO bei 1.000 Euro zu ziehen (dazu Schultzky ZWE 2024, 105 (108)), wobei das Vergaberecht auch andere Grenzwerte kennt (10.000 Euro als Anwendungsschwelle für die Vergaben und die Ausführung von öffentlichen Aufträgen (§ 1 HVTG) bzw. 100.000 Euro als Höchstgrenze für die freihändige Auftragsvergabe (§ 12 HVTG)). Bei Beträgen in derartigen Größenordnungen mag manches dafürsprechen, dass die GdWE sich um Angebote bemühen muss, vorliegend liegen die erteilten Aufträge aber selbst unter 10.000 Euro.

Bei Anlegung dieser Maßstäbe konnten die Eigentümer die Arbeiten – soweit nicht mangels Vorankündigung der Beschluss für ungültig erklärt wurde – ohne weitere Angebote beschließen.

Der Beschluss zu TOP 10 über die Pflasterarbeiten von 4.727,87 Euro liegt bei unter 1 % der Wirtschaftsplansumme, die Belastung für die einzelnen Eigentümer ist gering, beim Kläger liegt sie nur bei 31,49 Euro. Hinzu kommt, dass das beauftrage Unternehmen bereits im Vorjahr für die Gemeinschaft tätig war und Pflasterabsenkungen beseitigt hat. Damit war den Eigentümern bekannt, wie das beauftrage Unternehmen arbeitet und sie konnten insoweit auch ohne Alternativangebote das vorliegende Angebot einordnen (vgl. BGH NZM 2021, 764 Rn. 24 (zur Verwalterbestellung); Kammer ZWE 2021, 47 Rn. 16; LG Berlin ZMR 2018; OLG München NZM 2009, 821; ausf. Luhmann/Letzner NZM 2019, 243 (245); Zschieschack ZWE 2024, 110 (114 f.); aA BayObLG NZM 2002, 564; AG Hamburg-St. Georg ZMR 2021, 616). Gerade wenn vergleichbare Arbeiten von dem ausgewählten Unternehmen bereits ausgeführt wurden, können die Eigentümer besser als bei der Vorlage von Papierangeboten erkennen, ob die Arbeit ordnungsgemäß durchgeführt wird und für die Eigentümer den aufgerufenen Preis wert ist. Zudem kann das Angebot auch im Verhältnis zum Vorauftrag bewertet werden. Angesichts der relativ geringen Belastung der einzelnen Eigentümer und der Tatsache, dass das beauftragte Unternehmen identische Arbeiten bereits ausgeführt hatte, war zur Verbreiterung der Tatsachengrundlage das Erfordernis weiterer Angebote nicht nötig, zumal den Eigentümern auch das erfolglose Bemühen um weitere Angebote mitgeteilt wurde.

Ebenso ist der Beschluss zu TOP 12 nicht für ungültig zu erklären. Auch hier liegt der Auftragswert bei unter 2 % der Wirtschaftsplansumme. Die Belastung für den Kläger beträgt nur 58,89 Euro. Angesichts dessen waren Alternativangebote entbehrlich. Hinzu kommt, dass es sich bei der Reinigung von Fallrohren um überschaubare Arbeiten handelt, deren Erforderlichkeit ein Wohnungseigentümer ohne weiteres beurteilen kann. Es handelt sich zudem um eine Reinigungsmaßnahme, bei der erhebliche Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum – anders als etwa bei Montagearbeiten – nicht zu erwarten sind.

Wenn dann der Verwalter mitteilt, dass ein angefragtes Unternehmen abgelehnt habe, eine Angebot abzugeben und ein weiterer Rücklauf erfolgt ist, liegt jedenfalls kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, wenn das einzig vorliegende Angebot angenommen wird. Vorliegend waren angesichts der geringen Kostenbelastung der Eigentümer weitere Informationen für die Eigentümer nicht erforderlich, um die Sinnhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit der Maßnahme beurteilen zu können.

Auch in der Summe betreffen die beiden Beschlüsse geringfügige Beträge und erreichen das Volumen von 5% des Wirtschaftsplans nicht ansatzweise, so dass die Frage, inwieweit Summierungseffekte zur Vorlage von Angeboten zwingen können, weil in der Summe die Belastung der Eigentümer doch die Bagatellgrenze überschreitet, offenbleiben kann. Eine Summierung dürfte insbesondere dann nahe liegen, wenn durch eine künstliche Aufspaltung Einzelaufträge erzeugt würden, die jeweils unter der Bagatellgrenze liegen. Ein derartiger Fall ist aber nicht gegeben, denn die angefochtenen Beschlüsse betreffen völlig unterschiedliche Gewerke und verschiedene Unternehmen. Gleiches gilt, wenn man eine absolute Obergrenze für erforderlich halten sollte. Auch dann kommt eine Addition vorliegend nicht in Betracht. Denn maßgeblich für das Erfordernis insoweit Alternativangebote einzuholen, ist der Gedanke, dass der Verwalter insoweit über erhebliche Summen verfügt und ein erheblicher Schaden bei der GdWE durch ein überteuertes Angebot eintreten kann (vgl. Schultzky ZWE 2024, 105 (108)). Dieser Schutzzweck gebietet eine Addition verschiedener Aufträge zu verschiedenen Gewerken bei unterschiedlichen Unternehmen jedoch nicht.

Nach alledem war das angefochtene Urteil abzuändern, soweit die Beschlüsse zu TOP 10 bezüglich der angekündigten Arbeit und TOP 12 vom Amtsgericht für ungültig erklärt wurden.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Es handelt sich letztlich um eine Einzelfallentscheidung unter Abwägung der Umstände des Einzelfalls, so dass die Voraussetzungen der Revisionszulassung nicht gegeben sind.