WEG – vor Schadensbeseitigung müssen drei Vergleichsangebote eingeholt werden

1. Es wird festgestellt, dass der nachfolgende Beschluss zustande gekommen ist:

Die Verwaltung wird angewiesen, drei Angebote für Werkleistungen von Fachfirmen einzuholen, die der Beseitigung der im Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing … vom 26.04.2024 festgestellten baulichen Mängel an der Dachterrasse im Dachgeschoss des Hauses Nr. 30 einzuholen, insbesondere für folgende Maßnahmen: Abtragen des Bodenaufbaus der Terrasse im Dachgeschoss des Hauses Nr. 30, Kontrolle der Dampfsperrschicht hinsichtlich ihrer Dichtigkeit und erforderlichenfalls Erneuerung der Dampfsperrschicht, Erneuerung des gesamten Aufbaus einschließlich der Wärmedämmung unter Beachtung der Fachregeln für Abdichtungen, der einschlägigen Normen DIN 18531 und des Gebäudeenergiegesetzes, Ersetzung der 30 Jahre alten Außentür, Abdichtung der Fläche und der Anschlüsse sowohl an der Tür als auch an den Bodenlauf. Die Verwaltung wird ferner angewiesen nach Eingang der Angebote eine Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung über die Vergabe des bzw. der Aufträge und die Finanzierung der Maßnahme einzuberufen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Außergerichtliche Kosten der Parteien werden nicht erstattet.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf 13.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus mehreren Reihenhäusern besteht, in denen jeweils zwei Eigentumswohnungen (Erdgeschoss und Obergeschoss) befinden. Die Wohnung der Kläger befindet sich im Obergeschoss des Hauses … Die Kläger haben im Jahre 2023 Feuchtigkeit im Bereich der Innenseite der Außenwand zum Balkon im 2. OG Feuchtigkeit festgestellt. Im Nahbereich der Balkontür haben die Kläger Schimmelbildung festgestellt. Hinsichtlich der Einzelheiten sowie Art und Ausmaß der Feuchtigkeitsprobleme wird auf die von der Klägerseite vorgelegten Lichtbilder Bl. 126- 128 d. A. Bezug genommen.

Auf Antrag der Kläger wurde am 09.03.2023 eine Wohnungseigentümerversammlung durchgeführt, auf der über einen von den Klägern eingereichten Antrag sowie zwei Hilfsanträge, die jeweils die Ergreifung von Maßnahmen zur Sanierung bzw. zur Instandsetzung der Balkonabdichtung zum Gegenstand hatten, abgestimmt wurde. Hinsichtlich der Einzelheiten der von den Klägern eingereichten und zur Abstimmung gestellten Anträge wird auf Bl. 27-30, sowie Bl. 36-37R d. A. Bezug genommen. Keiner der von den Klägern eingereichte Anträge fand eine Mehrheit (Sitzungsprotokoll vom 09.03.2023, Bl. 35 f.).

Die Kläger tragen vor, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in den zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räumen ursächlich auf eine schadhafte Abdichtung des Balkons zurückzuführen sei. Sie sind der Auffassung, dass die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet sei, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um zu gewährleisten, dass die Abdichtung des Balkons der Kläger funktionsfähig ist und keine Feuchtigkeit mehr in die zum Sondereigentum der Kläger gehörenden Wände eindringt. Die Beschlüsse vom 09.03.2023, durch die die Anträge der Kläger abgelehnt worden sind, widersprächen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Kläger beantragen, festzustellen, dass folgender Beschluss zustande gekommen ist, wobei die konkrete Formulierung des Beschlusses in das billige Ermessen des Gerichts gestellt wird:

Der Verwalter wird angewiesen, alle erforderliche Maßnahmen zu ergreifen, um zu gewährleisten, dass die Abdichtung des Balkons der Sondereigentümer… funktionsfähig ist und nach Durchführung der Arbeiten keine Feuchtigkeit in die zum Sondereigentum der Kläger gehörenden Wände mehr eindringt. Er hat insbesondere dafür Sorge zu tragen, binnen eines Monats nach Beschlussfassung der Versammlung der Eigentümer schriftlich drei Kostenvoranschläge von Fachfirmen vorzulegen, wobei die Angebote der Firmen… akzeptiert werden als Angebote. Die Eigentümer beschließen, die Wahl aus den vorliegenden Angeboten im schriftlichen Verfahren zu treffen. Der Verwalter wird angewiesen, der Firma, deren Kostenvoranschlag die Mehrheit erhalten hat oder bei Stimmengleichheit mit dem billigsten Angebot unter den stimmengleichen den Auftrag zur Durchführung der Maßnahme zu erteilen.

Sollte sich bei Durchführung der Maßnahmen herausstellen, dass weitere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, um die Balkone abzudichten, ist er bis zu einer Gesamtsumme (für alle Maßnahmen) von 25.000 Euro befugt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Andernfalls ruft er eine nee außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer unverzüglich ein, um entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.

Von den Kosten der Maßnahme tragen die Sondereigentümer der Wohnung, zu der der betroffene Balkon gehört, nur die abgrenzbaren Kosten der Abdichtung als Sonderkosten, über die in der Jahresabrechnung Abrechnung zu erteilen ist. Die Kosten der allfälligen Maßnahmen, die nur anlässlich der beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen sind, aber vor allem dem (übrigen) gemeinschaftlichen Eigentum zu Gute kommen, trägt die GdWE. Die Sondereigentümer… sind verpflichtet, auf Anforderung des Verwalters eine Sonderumlage in Höhe von 8.000 Euro zu zahlen für die Abdichtungsarbeiten am Balkon. Darüberhinausgehende Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (Dämmung etc.), die die Gemeinschaft zu tragen hat, werden der Erhaltungsrücklage entnommen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, dass eine Undichtigkeit in dem an die Räume des Klägers angrenzenden Balkon/Flachdach ausgeschlossen werden könne und daher die in diesen Räumen aufgetretene Feuchtigkeit nicht in dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Flachdach zu suchen sei. Der Balkon sei Sondereigentum der Kläger; diese seien auch allein zur Instandsetzung und Instandhaltung verpflichtet.

Überdies habe der eingetretene Schaden auch seine Ursache in jahrelanger Untätigkeit der Voreigentümer der Kläger bei der Ausübung ihrer Instandhaltungspflichten. Darüber hinaus sei auch die von der Klägerseite begehrte Beschlussersetzung durch das Gericht nicht statthaft, da der Ersetzungsantrag nicht hinreichend bestimmt sei und ein dem im Prozess gestellten Beschlussersetzungsantrag entsprechender Antrag keiner Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt worden sei. Die Ablehnung der von den Klägern der Eigentümerversammlung am 09.03.2023 vorgelegten Anträge der Kläger sei nicht angefochten worden und daher bestandskräftig. Überdies seien auch die Verpflichtung des Verwalters, drei Kostenvoranschläge binnen eines Monats einzuholen nicht im Wege der Beschlussersetzung einklagbar. Die Angebote der Firmen … seien zu alt um sie der Beschlussersetzung zugrunde zu legen. Die Festlegung des schriftlichen Verfahrens für die Angebotsauswahl sei nicht im Wege der Beschlussersetzung festlegbar und auch die Verpflichtung, bei Stimmengleichheit das billigste Angebot der stimmengleichen zu wählen. Nicht zulässig sei auch, den Verwalter zur weiteren Vergabe von Aufträgen bis zu einem Volumen von 25.000 Euro zu ermächtigen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 08.12.2023 (Bl. 181 f. d. A. durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen B. vom 26.04.2024 (Bl. 264 ff. d. A.).

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist als Beschlussersetzungsklage nach §§ 43, 44 WEG zulässig.

Der von der Klägerseite gestellte Klageantrag ist hinreichend bestimmt, da er das von den Klägern verfolgte Rechtsschutzziel eindeutig umschreibt. Den Klägern geht es um die Beseitigung baulicher Mängel an der vor ihrem Sondereigentum belegenen Dachterrasse und einen dadurch bedingten Feuchtigkeitseintrag in die ihnen gehörenden Räume. Es ist insoweit nicht erforderlich, dass der gesamte auf Beschlussersetzung gerichtete Klageantrag in der gewählten Formulierung beschieden wird, es genügt die eindeutige Angabe des Rechtsschutzzieles.

Im vorliegenden Falle haben die Kläger auch ein besonderes Rechtsschutzbedürfnis, denn die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft hat die auf dasselbe Ziel, das die Kläger im vorliegenden Rechtsstreit verfolgen, gerichteten Anträge der Kläger in der Wohnungseigentümerversammlung am 09.03.2023 abgelehnt, wobei diese sogenannten „Negativbeschlüsse“ mangels Anfechtung durch die Kläger auch bestandskräftig geworden sind. Für das bei der Beschlussersetzungsklage in der Regel geltende Vorbefassungsgebot ist dies ausreichend. Das Vorbefassungsgebot soll sicherstellen, dass das angerufene Wohnungseigentumsgericht nicht ohne Anlass in den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens- und Gestaltungsspielraum eingreift. Hierfür ist es erforderlich, dass sich die Wohnungseigentümer mit der konkreten Thematik befasst haben und aufgrund des Ergebnisses der Beratung und Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unwahrscheinlich ist, dass die Kläger mit ihrem Rechtsschutzbegehren durchdringen werden. Der Umstand, dass der Negativbeschluss bestandskräftig geworden ist, steht dem im Übrigen nicht entgegen, da das Vorbefassungsgebot nicht den Zweck verfolgt, die rechtsschutzsuchenden Eigentümer mit ihrem Anliegen zu präkludieren.

Die Klage ist auch im tenorierten Umfang begründet, denn die Kläger haben in diesem Umfang einen Anspruch auf Beschlussfassung, der aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG folgt. Hiernach hat ein Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Hieraus folgt im vorliegenden Falle ein Anspruch der Kläger gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft, die erforderlichen Maßnahmen zur Behebung der baulichen Schäden an der Dachterrasse des Hauses 30 im Dachgeschoss zu treffen, da diese unstreitig schadhaft ist und auch ursächlich für den erheblichen Feuchtigkeitseintrag in das Sondereigentum der Kläger.

Die Ursächlichkeit der baulichen Schäden für den Feuchtigkeitseintrag in das Sondereigentum der Kläger ist durch das Gutachten des Sachverständigen … vom 26.04.2024 eindeutig festgestellt worden. Der Sachverständige führt insoweit in Beantwortung der Beweisfrage Nr. 1 des Beweisbeschlusses vom 08.12.2024 aus:

„Die Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Kläger sind auf eine nicht funktionierende Abdichtung der Dachterrasse vor dem Schlafzimmer im Dachgeschoss zurückzuführen. Die Bauteilöffnungen ergaben, dass die gesamte unter der Abdichtung liegende Dämmung durchnässt ist, was auf eine schadhafte Abdichtung zurückzuführen ist.

Mögliche Schadstellen sind die Wandanschlüsse der Abdichtung, der Anschluss der Abdichtung an den Bodenablauf und insbesondere der fehlende Anschluss der Abdichtung an der Außentür die vom Schlafzimmer auf die Dachterrasse führt.

Besonders im Bereich der Tür ist auch die Stelle zu suchen, an der das Wasser dann vorrangig in die Wohnräume eindringt und sich dort als aufsteigende Feuchtigkeit im Wandbereich zeigt. Auch der übrige Wandfußbereich ist durchgehend nass, so dass auch von dort Wasser in den Innenraum dringen kann.

Vorsorglich weise ich noch einmal darauf hin, dass weder die mittlerweile überwiegend hohl liegenden Fliesen noch die sich mittlerweile ebenfalls von den Fliesen ablösende Kunststoffschicht eine normgerechte Abdichtung bilden und jemals gebildet haben. Die Kunststoffschicht ist zudem nicht an das Basisprofil der Tür angeschlossen.

Es ist auszuschließen, dass die Schäden auf Undichtigkeiten des Daches über dem Schlafzimmer oder aus Undichtigkeiten der benachbarten Flachdächer zurückzuführen sind.“

Das Ergebnis des Sachverständigengutachtens beruht auf einer eingehenden, dem Stand der Wissenschaft und Technik entsprechenden Untersuchung der baulichen Gegebenheiten und ist nachvollziehbar dokumentiert und schlüssig und überzeugend begründet. Das Gericht hat keine begründbaren Zweifel an der Richtigkeit der Darstellung und der daraus vom Sachverständigen gezogenen Schlüsse. Hierauf zielende Bedenken sind von den Parteien nicht vorgetragen worden.

Eine dem Maßstab des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsprechende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem der Bodenaufbau der Dachterrasse als zwingendes Gemeinschaftseigentum ohne Zweifel gehört, erfordert im vorliegenden Falle Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beseitigung der offenbaren Schäden. Hierzu gehört zunächst, dass durch die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft drei Angebote von Fachfirmen eingeholt werden, durch die die vorzunehmenden Werkleistungen zur Beseitigung des Schadens näher spezifiziert und der dadurch bedingte Kostenaufwand ermittelt wird. Da die Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung bislang trotz entsprechender Antragstellung durch die Kläger unterlassen haben, waren sie im Wege der Beschlussersetzung dazu zu verurteilen, die entsprechenden Vorbereitungsmaßnahmen zu ergreifen.

Darüberhinausgehend ist es erforderlich, dass die Wohnungseigentümer sich in einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung mit der konkreten Durchführung der Maßnahme befassen, da über die Auftragsvergabe und die Finanzierung der Maßnahme die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden haben. Dementsprechend war der Verwaltung im Wege der Beschlussersetzung auch aufzugeben, eine Eigentümerversammlung zu diesem Zwecke einzuberufen, wobei die Beschlussfassung auch auf der regulär einmal jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung erfolgen kann.

In diesem Rahmen war die Beschlussersetzung erforderlich, darüber hinaus hat jedoch das Gericht von einer weiteren Beschlussersetzung abgesehen. Da die Beschlussersetzung in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu treffen (BGH NZM 2023, 724 Rn. 30). Ausreichend ist daher zumeist ein „Vorgeben der Richtung“ (BGH NJW 2016, 473 Rn. 32), etwa in Gestalt eines Grundlagenbeschlusses (LG München I NZM 2023, 164 Rn. 72 m.w.N; hierzu: Zschieschack/Orthmann in: Hau/Poseck, BeckOK BGB/, 70. Ed. 1.5.2024, WEG § 44 Rn. 43).

Bei diesem Maßstab ist auch vor dem Hintergrund der von der Klägerseite in der Wohnungseigentümerversammlung am 09.03.2023 erfolglos gestellten Anträge dem Ermessen der Wohnungseigentümer insbesondere die Frage zu überlassen, in welchem Verfahren über die Auftragsvergabe entschieden wird. Das von der Klägerseite favorisierte schriftliche Verfahren setzt, wenn eine Mehrheitsentscheidung ausreichend sein soll, zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus, dass eine Mehrheitsentscheidung abweichend von dem aus § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG folgenden Prinzip der Allstimmigkeit gelten soll (sog. „Absenkungsbeschluss“ nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Hier besteht aber keine Notwendigkeit, in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer einzugreifen, da es den Wohnungseigentümern bei einer so umfangreichen Sanierungsmaßnahme überlassen bleiben muss, das Verfahren zu bestimmen, in dem sie entscheiden. Ein schriftliches Abstimmungsverfahren mit Mehrheitsprinzip nach Absenkungsbeschluss im Sinne von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eignet sich vor allem in den Fällen, in denen nach vorangegangener Beratung durch die Wohnungseigentümer auf einer Versammlung noch bereits in der Beratung angesprochene Detailfragen zu klären sind. Auch vor dem Hintergrund, dass die Sanierung der Dachterrasse sicherlich dringlich und eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, wäre ein im Beschlussersetzungsverfahren festgelegtes Vorgehen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG unverhältnismäßig.

Dasselbe gilt auch von der Frage der Finanzierung der Maßnahme. Hier ist insbesondere der Kostenverteilungsmaßstab zu regeln sowie die Frage, ob die Maßnahme durch eine Sonderumlage oder durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden soll. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der fortlaufende Sanierungsbedarf an den Balkonen bzw. Dachterrassen bereits seit Jahren bekannt; Maßnahmen dieser Art sind bereits Gegenstand von Beschlüssen der Wohnungseigentümer gewesen, ohne dass in diesem Rahmen zu prüfen wäre, ob sie tatsächlich wirksam sind. Insbesondere seit Inkrafttreten der WEG-Novelle zum 01.12.2020 haben die Wohnungseigentümer weitergehende Möglichkeiten, die Kostenverteilung für Maßnahmen dieser Art zu regeln. Auch insoweit sieht das Gericht keinen Anlass, in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer einzugreifen, zumal in diesem Rahmen durch die Wohnungseigentümer auch erwogen werden kann, welche Rolle für die Kostenverteilung die auf der Wohnungseigentümerversammlung am 31.05.2011 (Bl. 38 ff. d. A.) gefassten Beschlüsse noch spielen.

Soweit die von der Klägerseite begehrte Beschlussersetzung auch weitere, über den konkreten Fall hinausgehende Schadensbeseitigungen begehrt, bestand für eine Beschlussersetzung aus den oben genannten Gründen kein genügender Anlass. Das Vorbringen der Parteien verhält sich nicht zu der Frage, welche weiteren Maßnahmen dies sein könnten. Ob ein Bedarf für weitere Maßnahmen vorhanden ist, ist mehr oder minder spekulativ. Dass sich bei Gelegenheit der Angebotsabgabe möglicherweise weiterer Sanierungsbedarf herausstellt, rechtfertigt eine hierauf Bezug nehmende „vorauseilende“ Beschlussersetzung nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Das Gericht hat vorliegend, da eine Ermessensentscheidung zu treffen war, von der Möglichkeit der Kostenteilung Gebrauch gemacht, zumal die Beschlussersetzungsklage auch nicht vollends erfolgreich war. Das Rechtsschutzbegehren der Kläger ging deutlich über das Kernanliegen der Kläger, nämlich die Verpflichtung der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Sanierung der Dachterrasse in Angriff zu nehmen, hinaus und hatte insbesondere auch Fragen des weiteren Beschlussverfahrens, der Finanzierung und der Auftragsvergabe, sowie einer weiteren Ermächtigung der Verwaltung zur Auftragsvergabe bis zu einem Wert von 25.000 Euro zum Gegenstand.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wurde nach § 49 GKG entsprechend dem Interesse der Parteien an einer Entscheidung bemessen. Dieses haben die Kläger mit 13.000 Euro angegeben.